TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 mars 2024 prorogé au 24/06/24

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2024

GROSSE :

Le 24/06/24

à M^e POURRIERE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24/06/24

à M^e PASCAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05055 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZGA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [L]

née le 30 Septembre 4978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 octobre 2017, l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence a donné à bail à Mme [I] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 522,91 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’habitat Habitat Marseille Provence a fait signifier à Mme [I] [L] par acte d’huissier de justice en date du 18 février 2022 un commandement de payer la somme de 2 090,06 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle puis l’a faite assigner devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d’une provision.

Par ordonnance de référé en date du 9 février 2023, ce juge a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ces demandes en raison de la contestation sérieuse affectant la dette locative invoquée dans le commandement de payer tenant principalement à une régularisation de charges locatives au titre de la consommation d’eau froide de l’année 2020 pour un montant de 1 956,91 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du , l’office public de l’habitat Habitat Marseille Provence Aix Marseille Provence Métropole a fait assigner Mme [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [I] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 5 573,33 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges au moment du jugement,

— condamner Mme [I] [L] à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] [Localité 5] Provence Métropole expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 18 février 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 16 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 15 janvier 2024.

A cette audience, l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] [Localité 5] Provence Métropole, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance repris dans ses conclusions sauf à actualiser sa créance à la somme de 8 497 euros, selon décompte en date du 15 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus et à porter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 500 euros. Il fait valoir qu’il justifie des charges d’eau et que la locataire ne démontre pas que la consommation contestée ne peut lui être imputée. Il ajoute oralement ne pas s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si la demande subsidiaire de Mme [I] [L] devait être satisfaite.

Mme [I] [L], représentée par son conseil, sollicite à titre principal le rejet des demandes du bailleur. Elle conteste la dette locative en expliquant qu’elle s’est constituée à partir d’une régularisation de charges d’eau froide pour 2020 d’un montant de plus de 1 900 euros dont le bailleur ne justifie pas qu’elle lui soit imputable au vu de sa consommation habituelle et alors même que d’autres locataires ont subi cette hausse exorbitante résultant d’un défaut affectant des compteurs extérieurs qui ont d’ailleurs été changés par le bailleur. Elle ajoute que le bailleur a ensuite fait obstacle au versement des allocations logement en ne remplissant pas l’attestation nécessaire.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2024 prorogé au 24 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 août 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] [Localité 5] Provence Métropole justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 15 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, si le bailleur sollicite dans ses écritures le prononcé de la résiliation du bail par le juge pour défaut de paiement des loyers, il indique oralement à l’audience ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire de sorte que sa demande principale doit être entendue et partant, requalifiée comme étant une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 octobre 2017 contient une clause résolutoire (article 8 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 février 2022 pour la somme en principal de 2 090,06 euros.

Il résulte des pièces produites que cette dette est constituée à hauteur de 1 956, 91 euros d’une régularisation des charges d’eau froide pour l’année 2020. Les décomptes individuels de charges d’eau 2020 et 2021 que le bailleur justifie avoir adressés à Mme [I] [L] démontrent en 2020 un surconsommation d’eau froide (648 m 3) de près du triple de celle de 2021 (225 m3). Mme [I] [L] justifie s’être inquiétée auprès de son bailleur de cette consommation exceptionnelle mais elle ne fournit aucun élément suffisamment probant pour établir que celle-ci ne lui serait pas imputable et proviendrait d’un dysfonctionnement d’un compteur extérieur à son logement. A ce titre, le bailleur produit une facture réparation de la chasse d’eau et du robinet des toilettes du logement loué pour un montant de 72 euros TTC, pour une intervention du 17 août 2020.

Pour sa part, Mme [I] [L] produit des photographies de compteurs (floues, non datées, non situées) qui ne sont pas exploitables et si elle affirme qu’une autre locataire aurait subi la même situation de surconsommation en 2020, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément pour le démontrer.

Enfin, s’il est établi que les allocations logement n’ont plus été versées à Mme [I] [L] à compter du mois de mars 2023, il ressort des pièces qu’elle produit que cette situation résulte de l’impayé de loyers et de l’absence de reprise de paiement du loyer courant par la locataire.

Dans ces conditions, la contestation tenant à la réalité de la dette locative contenue au commandement de payer du 18 février 2022 comme à la mauvaise foi du bailleur dans la procédure de résiliation du bail sont écartées.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 avril 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [I] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [I] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [I] [L] reste devoir la somme de 8 025,81 euros, à la date du 15 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus, déduction faite des frais de procédure figurant des le compte (frais d’assignation et frais de commandement) qui ont vocation à être pris en compte dans les dépens.

Mme [I] [L] est donc condamnée au paiement de la somme de 8 025,81 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 573,33 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [I] [L] justifie percevoir une somme mensuelle de l’ordre de 2 730 euros au titre de diverses prestations sociales dont 490,50 euros au titre des allocations logement, actuellement non versées. Elle a quatre enfants à charge dont une fille en situation de handicap. Il résulte de décompte produit que la dette a été principalement constituée en 2022 de la somme réclamée au titre de la régularisation des charges locatives au titre de la consommation d’eau froide 2020 puis qu’elle s’est aggravée en mars 2023 avec l’arrêt du versement des allocations logement. Mme [I] [L] a versé une somme de 1 000 euros en octobre 2023 et une somme de 250 euros en décembre 2023. Si Mme [I] [L] ne justifie pas avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience le bailleur n’exige pas que cette condition soit remplie pour que de délais de paiement soient accordés.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Mme [I] [L] et le bailleur ayant donné son accord, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [I] [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] [Localité 5] Provence Métropole une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] [Localité 5] Provence Métropole les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2017 entre l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] [Localité 5] Provence Métropole et Mme [I] [L] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 avril 2022 ;

CONDAMNE Mme [I] [L] à verser à l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] [Localité 5] Provence Métropole, la somme de 8 025,81 euros décompte arrêté au 15 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 573,33 euros à compter du 4 août 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [I] [L] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 222,94 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [I] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [I] [L] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 716,55 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [I] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’office public de l’habitat Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] [Localité 5] Provence Métropole formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier,