TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 6 Mai 2025

N° RG 23/00147 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NFS3

Jugement rendu le 6 mai 2025par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière

CREANCIER POURSUIVANT

CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT CIFD venant aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – ÎLE-DE-FRANCE suite à une fusion absorption, SA immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 379 502 644 dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [J] [X], né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 12] (SRI LANKA) de nationalité sri-lankaise, demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [F] [Z] épouse [X] née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 12] (SRI LANKA) de nationalité sri-lankaise, demeurant [Adresse 6]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 avril 2023 publié le 05 mai 2023 volume 2023 S n°121 au service de publicité foncière de [Localité 16] 2, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – ILE DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 9][Adresse 8]) [Adresse 7], dénommé « [Adresse 13] » lieudit « [Adresse 5] » cadastré section AH n°[Cadastre 3] pour 76a 13ca, formant les lots 3 et 32 de la copropriété, appartenant à M. [J] [X] et Mme [F] [Z] épouse [X].

Le procès-verbal de description a été établi le 16 mai 2023 par Maître [U] [T], commissaire de justice à [Localité 15] au sein de la SAS MyHuissier et le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 4 juillet 2023.

Par exploit du 29 juin 2023 signifié par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner M. [J] [X] et Mme [F] [Z] épouse [X] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Par jugement en date du 14 novembre 2023, le juge de l’exécution a constaté la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre de M. [J] [X] et Mme [F] [Z] épouse [X], jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 331-6 du code de consommation, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues par l’article L. 331-7, jusqu’à l’homologation des mesures recommandées en application des articles R 331-7-1 et suivants ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel, pour une durée ne pouvant excéder deux ans.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024 et signifiées par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice à chacun des débiteurs saisis le 25 juillet 2025, le créancier poursuivant a notamment demandé au juge de l’exécution de constater la caducité du plan de surendettement, fixer sa créance, ordonner la vente aux enchères publiques du bien immobilier dont s’agit, fixer la date de l’adjudication du bien immobilier et déterminer les modalités de la vente.

Par jugement en date du 10 décembre 2024, le juge de l’exécution a constaté la reprise d’instance et avant dire droit, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 04 février 2025 et invité les parties à formuler leurs observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause du contrat de crédit immobilier stipulant l’exigibilité immédiate et intégrale des sommes empruntées en cas de défaillances des emprunteurs, huit jours après une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025 et signifiées par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice aux débiteurs saisis le 22 janvier 2025, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT demande au juge de l’exécution de :

— maintenir l’indemnité de résiliation et son taux de 7%,

— fixer la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme qui figure dans le commandement valant saisi-immobilière soit 300 489,51 euros, intérêts arrêtés au 13 mars 2023,

— à titre subsidiaire, si la clause de déchéance du terme devait être déclarée non avenue, fixer le montant de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 80 947,29 euros selon décompte arrêté au 14 janvier 2025,

— ordonner la vente aux enchères publiques du bien saisi,

— fixer la date de l’adjudication,

— désigner la SAS MY HUISSIER, commissaires de justice à [Localité 15] à l’effet d’assurer la visite des biens immobiliers saisis avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et du commissaire de police,

— autoriser le créancier poursuivant à effectuer les formalités de publicité préalable à la vente conformément aux dispositions des articles R322-31 et R322-32 du code des procédures civiles d’exécution,

— autoriser le créancier poursuivant à compléter la publicité par une annonce sur LICITOR,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Le créancier poursuivant fait valoir que les mises en demeure de régulariser les impayés en date des 20 et 21 juin 2017 font suite aux nombreuses échéances impayées depuis 2012, de sorte que les débiteurs saisis ont bénéficié de plusieurs années pour régulariser leur situation. Il soutient également que la clause d’exigibilité anticipée n’est pas abusive car la déchéance du terme n’a été effectivement prononcée que le 21 juillet 2017, ce qui leur a laissé 29 jours pour régulariser leur situation.

Subsidiairement, si la clause de déchéance du terme était jugée abusive, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT soutient que le contrat de prêt demeure valable et que les échéances impayées et échues sont exigibles. Ainsi, il sollicite que sa créance soit fixée à la somme de 80 947,29 euros correspondant au montant des échéances échues impayées au 14 janvier 2025.

Le créancier poursuivant sollicite également le maintien de l’indemnité de 7% en faisant valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties et qu’elle est conforme aux dispositions des articles L313-51 et R313-28 du code de la consommation. Il soutient que l’indemnité a pour seule vocation de couvrir forfaitairement les frais de la banque en cas de procédure et de préserver l’équilibre du contrat qui n’est plus respecté du fait de la défaillance des époux [X]. Il considère que l’indemnité réclamée n’est pas manifestement disproportionnée car elle permet de compenser les intérêts qui auraient dû courir jusqu’au terme du contrat, soit jusqu’en 2031 si les prêts, dont le taux d’intérêt conventionnel n’est nullement excessif, étaient allés jusqu’à leur terme.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 février 2025, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs observations, M. [J] [X] n’ayant pas comparu et n’étant pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause de déchéance du terme

En vertu de l’article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Ces dispositions reprennent celles de l’article L132-1 applicable à la date du contrat de prêt ici en cause.

L’article L212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

La cour de justice de l’union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation d’une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt (v. CJUE Banco Primus 26 janvier 2017 C-421/14).

Selon la même instance, la circonstance que cette clause n’a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco [Localité 10] Viscaya Argentaria C-602/13).

Au regard de la jurisprudence européenne, la cour de cassation décide que :

— crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, (v. cass. 1°civ 22 mars 2023, numéro 21-16044), ou celle prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable (v.Cass. 1° civ 22 mars 2023 numéro 21-16476),

— la clause stipulant une mise en demeure prévoyant un délai de 15 jours pour régulariser les échéances impayées revêt un caractère abusif, peu important que, après mise en demeure conforme au contrat le créancier a accordé à l’emprunteur un délai plus long avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ, 29 mai 2024, n° 23-12904),

— si la clause contractuelle stipulant l’exigibilité immédiate du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur ne prévoit aucune mise en demeure pour prononcer la déchéance du terme, la clause, alors abusive, doit être réputée non écrite, même lorsque le prêteur a, en fait, envoyé une mise en demeure avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ. 3 octobre 2024, n° 21-25823).

En l’espèce, la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE repose sur la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 10 juillet 2009 par Maître [P] [Y], notaire à [Localité 11] (95), contenant deux prêts consentis par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à M. [J] [X] et Mme [F] [Z] épouse [X], le premier d’un montant de 202 160 euros remboursable sur une durée de 30 ans au taux hors assurance de 5,70% l’an et le second d’un montant de 22 500 euros remboursable sur une durée de 22 ans au taux hors assurance de 0% l’an.

Selon le décompte visé au commandement valant saisie arrêté au 13 mars 2023, il est réclamé aux époux [X] la somme totale de 300 489,51 euros représentant les échéances impayées au jour de la déchéance du terme, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts et accessoires.

La clause « XI – Exigibilité anticipée – défaillance de l’emprunteur – Clause pénale » des contrats de prêts consentis par l’organisme prêteur aux époux [X] prévoit la résiliation de plein du contrat de prêt et l’exigibilité anticipée immédiate et intégrale des sommes prêtées en cas de défaillance des emprunteurs, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a adressé à M. [J] [X] et Mme [F] [Z] épouse [X] une lettre de mise en demeure en date du 20 juin 2017 dont les plis ont été avisés le 24 juin 2017, leur impartissant un délai de 8 jours à compter de la réception de la présente pour régulariser le paiement de la somme de 59 432,71 euros au titre des échéances impayées du prêt principal, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée. Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 21 juin 2017, les débiteurs étaient également mis en demeure de régler dans le délai de 8 jours la somme de 22,50 euros au titre des échéances impayées du prêt à taux 0%, à défaut de quoi la déchéance du terme du prêt serait prononcée.

La déchéance du terme des prêts souscrits a été notifiée aux époux [X] par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 21 juillet 2017.

La stipulation contractuelle en application de laquelle l’exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée, impartissant aux emprunteurs un délai de 8 jours pour régulariser leur situation d’impayés crée un déséquilibre significatif au détriment des emprunteurs, en les exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l’issue du court délai imparti.

Il importe peu que les époux [X] aient laissé des échéances impayées dès l’année 2012 et que le prêteur ait attendu le mois de juin 2017, soit plus de cinq années, pour les mettre en demeure de régulariser leur situation.

Il sera en outre observé que la mise en demeure adressée aux emprunteurs leur impartit le court délai de 8 jours pour régulariser une situation d’impayés avoisinant la somme importante de 60.000 euros et, si les époux [X] ont été déclarés éligibles à la procédure de surendettement en août 2017, c’est postérieurement à la notification de la déchéance du terme ayant rendu exigible la totalité des prêts dans les conditions qui viennent d’être décrites.

Il n’importe pas davantage que, en fait, le prêteur ait attendu le 21 juillet 2017, soit un mois après la mise en demeure prévue au contrat, pour prononcer la déchéance du terme. Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause.

Dès lors, les clauses intitulées « XI – Exigibilité anticipée – défaillance de l’emprunteur – Clause pénale » dans les contrats de prêt consentis à M. [J] [X] et Mme [F] [Z] épouse [X] sont abusives et seront réputées non écrites.

Sur la fixation de la créance

Aux termes de l’article L 311-2 du code de procédure civile d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l’article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.

La créance peut être ajustée aux sommes réellement dues.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer aux débiteurs saisis la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d’une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation du contrat de prêt. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s’ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer aux débiteurs, selon décompte visé au commandement de saisie arrêté au 13 mars 2023, la somme totale de 300 489,51 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité anticipée, les intérêts et les accessoires.

Le créancier a toutefois le droit d’actualiser le montant des échéances impayées qui ont continué de courir du fait de l’absence de déchéance du terme.

Le créancier poursuivant produit un décompte actualisé et arrêté au 14 janvier 2025 sur lequel il apparaît une somme de 80 947,29 euros, correspondant au montant des échéances impayées et exigibles au jour de l’audience d’orientation.

Dès lors, la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE sera mentionnée à hauteur de 80 947,29 euros au titre des échéances impayées du prêt, selon décompte provisoirement arrêté au 14 janvier 2025.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’espèce, le montant des échéances impayées exigibles est suffisamment important pour justifier une procédure de saisie immobilière et que le commandement de payer valant saisie immobilière soit validé à hauteur de ce montant.

En revanche, la vente amiable du bien immobilier n’est pas envisageable, les débiteurs saisis ne l’ayant pas sollicitée et l’un d’eux ne comparaissant pas à l’audience.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare abusive les clauses « XI – Exigibilité anticipée – défaillance de l’emprunteur – Clause pénale » des contrats de prêt consentis par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à M. [J] [X] et Mme [F] [Z] épouse [X] inclus dans l’acte notarié du 10 juillet 2009, stipulant que le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate des sommes dues en cas de défaillance de l’emprunteur, huit jours après une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Dit que ces clauses sont réputées non écrites ;

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme des contrats de prêt liant le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE d’une part et M. [J] [X] et Mme [F] [Z] épouse [X] d’autre part, est irrégulière ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées devenues exigibles à hauteur de leur montant arrêté au jour de l’audience d’orientation ;

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 80 947,29 euros arrêtée au 14 janvier 2025 au titre des échéances impayées ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 avril 2023 publié le 05 mai 2023 volume 2023 S n°121 au service de publicité foncière de [Localité 16] 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 2 septembre 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SAS MY HUISSIER, commissaires de justice à [Localité 15], aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 avril 2023 publié le 05 mai 2023 volume 2023 S n°121 au service de publicité foncière de [Localité 16] 2 ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

Jugement rédigé par [O] [K], attachée de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution