TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00217 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCVG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [Z] [L]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mai 2022, ayant pris effet le 19 mai 2022, Madame [Z] [L] a donné à bail à Madame [U] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 450 euros charges comprises, payable d’avance mensuellement.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [Z] [L] a fait signifier à Madame [U] [K] le 18 septembre 2024, par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.607,51 euros à la date dudit commandement, frais de procédure en sus.

C’est dans ce contexte que Madame [Z] [L] a ensuite fait assigner Madame [U] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, aux fins suivantes :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire les locataires (Madame [U] [K]) sans droit ni titre d’occupation ;D’ordonner en conséquence son expulsion des lieux qu’elle occupe indûment à demeurant à [Adresse 4] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;D’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;De la condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 3.001,48 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;De la condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 460,60 euros, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément à l’article 1760 du Code civil ;De la condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;De la condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil.

À l’audience du 13 janvier 2026, Madame [Z] [L], représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.243,23 euros au 9 janvier 2026. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [U] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [K] ne s’est pas présentée au rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Madame [Z] [L] produit un décompte duquel il ressort que Madame [U] [K] reste lui devoir la somme de 6.243,23 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte que les sommes facturées ne sont pas toutes justifiées, aucun détail concernant les « retenues sur arrêté de compte locataire » ainsi que le « chiffrage constatimmo » n’étant produits, ni même les justificatifs concernant les régularisations de charges, l’assurance privilège, la taxe d’ordures ménagères ainsi que les reprises de peintures et de toute autre somme réclamée.

Dans ces conditions, il apparaît que Madame [Z] [L] ne justifie pas du montant de la dette locative dont elle demande le paiement, si bien qu’il y a lieu de rejeter sa demande.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 17 mai 2022, ayant pris effet le 19 mai 2022 contient une clause résolutoire à défaut de paiement d’une mensualité de loyer après un commandement de payer demeuré infructueux pendant une période de deux mois et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause a été signifié par procès-verbal remis à étude le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.607,51 euros.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi de sorte que c’est la période de deux mois qu’il convient d’appliquer en l’espèce.

Le montant de la dette locative ne pouvant être déterminée ainsi explicité ci-dessus, la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ne pourra qu’être rejetée d’autant plus que le montant de 1.607,51 euros visé dans le commandement de payer et ressortant du décompte n’est pas justifié pour les mêmes raisons exposées ci-dessus.

Madame [Z] [L] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [Z] [L] conservera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [Z] [L] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail conclu le 17 mai 2022, ayant pris effet le 19 mai 2022 entre Madame [Z] [L] et Madame [U] [K] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

DEBOUTE Madame [Z] [L] de sa demande de condamnation au paiement d’arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTE Madame [Z] [L] de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT que Madame [Z] [L] conservera la charge des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE Madame [Z] [L] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge et D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,