DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/05280 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NK3Z

30F

S.A.R.L. RVB

C/

S.A.S ETABLISSEMENTS OMER SAMYN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 17 avril 2025 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 21 novembre 2024.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. RVB, immatriculée au RCS de [Localité 8], sous le numéro 790 447 171, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne DEHAECK, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Laurent DUGUET, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.A.S ETABLISSEMENTS OMER SAMYN, immatriculée au RCS de [Localité 7], sous le numéro 558 204 756 , dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Isabel PLO-FAROUZ, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Alain LEVY, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

En vertu d’un bail commercial du 20 décembre 2013 à effet au 1er janvier 2014, la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN a donné en location à la SARL RVB un local commercial sis [Adresse 3] [Localité 6] pour l’exploitation d’une activité de restauration, moyennant un loyer annuel de 30.000 € hors charges.

Par exploit d’huissier du 26 juin 2019, la bailleresse a donné congé à effet au 31 décembre 2019 à la SARL RVB avec paiement d’une indemnité d’éviction pour le motif suivant : démolition et reconstruction de l’immeuble.

Aucun accord amiable n’est intervenu sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Procédure

La SARL RVB, représentée par Me. [U], a fait assigner la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN devant le Tribunal judiciaire de Pontoise par acte d’huissier du 3 octobre 2023 aux fins de nullité du congé et, subsidiairement, d’expertise judiciaire afin d’évaluer l’indemnité d’éviction.

La SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. PLO-FAROUZ et a fait signifier des conclusions d’incident.

L’audience d’incident a été fixée au 25 avril 2024 et renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 21 novembre 2024. Le délibéré a été fixé au 30 janvier 2025 et prorogé au 17 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN

Par conclusions signifiées le 21 octobre 2024, la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN demande au juge de la mise en état de :

déclarer irrecevables comme prescrites la demande principale de nullité du congé délivré le 26 juin 2019 et la demande subsidiaire de désignation d’un expert aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction,débouter la SARL RVB de toutes ses demandes,condamner la SARL RVB à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle explique qu’elle a signé une promesse unilatérale de vente avec la société EIFFAGE AMENAGEMENT le 19 décembre 2018 de l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire en vue d’un projet de démolition des constructions existantes et de construction d’un vaste ensemble immobilier à usage de logements et de commerces, qu’elle a donc donné congé avec paiement d’une indemnité d’éviction à la SARL RVB par acte d’huissier du 26 juin 2019, que compte tenu de la crise sanitaire liée au COVID-19, la promesse est finalement devenue caduque en l’absence de levée d’option de la société EIFFAGE AMENAGEMENT le 30 septembre 2022.

Elle soutient que les actions en nullité du congé et en désignation d’un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction due par le bailleur sont prescrites depuis le 1er janvier 2022, par application du délai biennal de prescription des articles L.145-60 et L.145-9 alinéa 5 du code de commerce et conteste toute application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Elle soutient que le délai quinquennal de prescription ne concerne que les actions ne relevant pas du statut des baux commerciaux ce qui n’est pas le cas de l’action en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction et rappelle que le congé mentionnait le délai biennal de prescription avec reproduction de l’article L.145-9 du code de commerce.

La SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN conteste également toute suspension de ce délai en l’absence de fraude, de mauvaise foi et de manœuvre déloyale de sa part et expose que :

la SARL RVB n’est locataire que d’une partie de l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire et qu’elle n’était donc pas concernée par le droit de préemption conformément à l’article L.145-46-1 du code de commerce ;le projet était réel et qu’une promesse unilatérale de vente a bien été signée avec la société EIFFAGE AMENAGEMENT, antérieurement à la délivrance du congé ;que le projet s’inscrit dans une politique de la ville d'[Localité 6] de réaménagement urbain ;que les négociations amiables sur le paiement d’une indemnité d’éviction n’ont pas abouties en raison de la carence de la SARL RVB dans la communication des documents nécessaires à la mission de l’expert.

2. En défense : la SARL RVB

Par conclusions signifiées le 20 novembre 2024, la SARL RVB demande au juge de la mise en état de :

déclarer la société RVB recevable en ses fins, demandes et prétentions ;débouter la SAS ETABLISSEMENT OMER SAMYN de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;dire et juger que les dispositions des articles L 145-9 et L 145-60 du Code de commerce ne s’appliquent pas en l’espèce ;dire et juger que la SAS ETABLISSEMENT OMER SAMYN a commis plusieurs manquements frauduleux et fautifs dans le cadre de l’exécution du bail commercial (en ce compris notamment : fraude, violation du droit de préemption du locataire, mauvaise foi, défaut d’information du professionnel envers tout profane, détournement de l’objet même du réticences et dissimulations dolosivesdire et juger que la SAS ETABLISSEMENT OMER SAMYN a commis plusieurs actes frauduleux et, notamment, dans la délivrance du congé ;dire et juger que la SAS ETABLISSEMENT OMER SAMYN a commis un manquement à son obligation de bonne foi dans le cadre de l’exécution du bail commercial du fait de la délivrance du congé et des autres manquements commis ;dire et juger que la SAS ETABLISSEMENT OMER SAMYN a violé le droit de préemption détenu par la société RVB au titre du bail ;dire et juger que la SAS ETABLISSEMENT OMER SAMYN ne justifie pas de la moindre demande d’autorisation d’urbanisme, ni de permis de démolir, ni même par la société EIFFAGE AMENAGEMENT ;dire et juger que la SAS ETABLISSEMENT OMER SAMYN a commis plusieurs actes frauduleux et, notamment, dans la délivrance du congé ;dire et juger que les actes frauduleux du bailleur répétés et volontaires du bailleur suspendent tout délai de prescription en l’espèce et ce, depuis la violation caractérisée du droit de préemption et dans l’absolu depuis également la délivrance du congé attaqué ;dire et juger que la prescription quinquennale est applicable ;dire et juger qu’il ne saurait y avoir lieu au prononcé de la prescription de l’instance initiée;dire et juger que la société RVB est pleinement recevable tant en ses demandes principales et subsidiaires telles que formulées dans son action introductive d’instance, et comme étant non prescrites ;condamner la SAS ETABLISSEMENT OMER SAMYN au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;réserver les dépens.

A l’appui de ses écritures, la SARL RVB se prévaut du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et soutient que l’article L.145-60 du code de commerce n’est pas d’ordre public.

D’autre part, la SARL RVB argue que les actes frauduleux commis par le bailleur ont suspendu le délai de prescription et ce depuis la délivrance du congé qui a été détourné de son objet à des fins purement spéculatives. Elle invoque notamment :

la violation flagrante du droit de préemption détenu par la SARL RVB en vertu de la loi PINEL,l’absence de bonne foi de la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN dans le cadre des négociations sur l’indemnité d’éviction en l’absence notamment de toute proposition d’indemnisation,le manquement de la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN à son devoir de mise en garde et d’information en sa qualité de bailleur professionnel,l’absence de toute démarche de démolition de l’ensemble immobilier.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

Les demandes tendant à voir “constater”, à voir “dire et juger” formulées à titre principal et subsidiaire par les parties en cause n’étant que l’expression des moyens par elles soulevés au soutien de leurs demandes et non des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le juge de la mise en état n’est pas tenu de statuer de leur chef.

1. Sur la fin de non-recevoir

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour […] :

statuer sur les fins de non-recevoir.Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du 1er alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever des fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état".

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 2224 du code civil prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article L.145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

L’article L.145-9 alinéa 5 du code de commerce prévoit que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

D’une part, le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil n’est pas applicable en présence d’un texte dérogatoire spécial et, en vertu des articles du code de commerce susvisés, l’action en contestation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction se prescrit par deux ans.

En l’espèce, le congé avec paiement d’une indemnité d’éviction de la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN a été signifié le 26 juin 2019. Il reproduit l’article L.145-9 du code de commerce et notamment le délai de contestation à peine d’irrecevabilité. Aucun manquement du bailleur à son obligation d’information n’est donc établi.

La SARL RVB avait donc jusqu’au 31 décembre 2021 pour saisir le tribunal judiciaire de Pontoise d’une action en contestation du congé ou en paiement de l’indemnité d’éviction. L’assignation signifiée le 3 octobre 2023 est donc tardive.

D’autre part, si le principe selon lequel la fraude corrompt tout est de nature à suspendre le délai de prescription biennale applicable aux actions susvisées, il appartient à celui qui s’en prévaut d’établir la fraude.

Or force est de constater que la SARL RVB ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir la mauvaise foi et la fraude du bailleur. Elle procède par affirmation sans étayer ses allégations par des pièces notamment sur la qualité de bailleur professionnel de la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN et sur la consistance des locaux dont elle est propriétaire.

Au contraire, la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN verse aux débats la promesse unilatérale de vente du 19 décembre 2018. Le projet de démolition et de reconstruction du quartier par la société EIFFAGE AMENAGEMENT est réel et s’inscrit, selon les articles produits aux débats, dans le cadre d’un projet de grande envergure de la ville d'[Localité 6] qui englobe l’ensemble immobilier propriété du bailleur. Si les circonstances économiques et notamment la crise sanitaire n’ont pas permis l’aboutissement du projet, aucune fraude ou mauvaise foi de la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN n’est établie.

Par ailleurs, il ressort des échanges de mails entre les parties et l’expert choisi pour donner son avis sur l’indemnité d’éviction dans le cadre de négociations amiables que la SARL RVB n’a pas été diligente et n’a pas transmis les documents nécessaires à l’évaluation. Ces échanges ne démontrent aucune mauvaise foi de la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN et notamment pas une attitude dilatoire et l’absence de proposition chiffrée d’indemnisation au titre de l’éviction ne constitue pas une faute.

Au surplus, la SARL RVB ne justifie pas de son droit de préemption puisque l’article L.145-46-1 du code de commerce n’est pas applicable au projet de vente litigieux s’agissant d’une cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. La promesse unilatérale de vente précise d’ailleurs que c’est l’ensemble immobilier dont la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN est propriétaire [Adresse 1] [Localité 6], cadastré section BT n°[Cadastre 4], d’une surface de 86 ares 65 centiares, qui est l’objet de la promesse et que cet ensemble immobilier fait l’objet de plusieurs baux dont celui au profit de la SARL RVB qui ne concerne qu’une surface de 385m² selon le contrat de bail commercial.

Quant à l’attitude spéculative du bailleur, rien ne lui interdit de vendre son bien immobilier dans le cadre d’une opération immobilière avantageuse.

Enfin, les arguments tirés de l’absence de volonté réelle de détruire l’ensemble immobilier en l’absence de demande de permis de démolir ou sont des arguments de fond sur la nullité du congé et ne sont pas de nature à influer sur la prescription.

En conséquence, en l’absence de preuve d’une fraude de nature à suspendre le délai biennal de prescription applicable à l’action en contestation du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction, les demandes de la SARL RVB sont irrecevables comme prescrites.

2. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL RVB est tenue aux dépens.

En outre, la SARL RVB devra verser à la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables comme prescrites les demandes de la SARL RVB à l’encontre de la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN au titre du congé avec paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 26 juin 2019 à effet au 31 décembre 2019,Condamne la SARL RVB à verser à la SAS ETABLISSEMENTS OMER SAMYN la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamne la SARL RVB aux dépens.

Fait à [Localité 8], le 17 avril 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY