TROISIEME CHAMBRE CIVILE

31 Janvier 2025

N° RG 23/06274 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NM4Y

Code NAC : 50B

S.C.I. SCI ILE DE FRANCE

C/

[F], [Y] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 31 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 20 Décembre 2024 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Grégoire PERRIN

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son gérant, la SAS PROMOGIM, assistée de M^e François DANEMANS, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Marie REGALDO-SAINT BLANCARD, avocat au barreau du VAL D’OISE, postulant

DÉFENDERESSE

Madame [F], [Y] [R], demeurant [Adresse 1], défaillant

— -==o0§0o==--

Après diverses tentatives infructueuses, la SCI Ile-de-France a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 janvier 2022, mis Mme [R] en demeure de prendre livraison de son bien et de régler le solde du prix de vente.

Le 4 mars 2022, par réponse à une sommation interpellative, Mme [F] [R] a indiqué à la SCI Ile-de-France n’avoir pu prendre livraison de son appartement du fait de la prorogation de son prêt bancaire.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, la SCI Ile-de-France a fait signifier à Mme [F] [R] un commandement de payer la somme de 59.939,89 euros visant la clause résolutoire prévue à l’acte de vente.

Par exploit introductif d’instance du 15 novembre 2023, la SCI Ile-de-France a fait assigner Mme [F] [R] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir :

Ordonner la résolution judiciaire de la vente pour défaut de paiement du solde du prix, en ce compris l’appartement et le parking ;Condamner Mme [F] [R] à lui verser la somme de 44.700,00 euros, assortie de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2022 ;Condamner Mme [F] [R] à lui verser la somme de 14.900,00 euros au titre de l’indemnité contractuelle ; Condamner Mme [F] [R] à lui verser la somme de 15.645,00 euros au titre des pénalités de retard ; Condamner Mme [F] [R] à lui verser la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Juger que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a lieu à y déroger.

La clôture de la mise en état a été fixée au 19 septembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 20 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [F] [R], citée à étude, n’a pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 31 janvier 2025, date de la présente décision.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résolution du contrat

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort de la clause « action résolutoire » figurant à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 13 avril 2018 que les parties ont expressément convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du prix aux échéances convenues, la vente serait résolue de plein droit, si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile de l’acquéreur et indiquant l’intention du vendeur de se prévaloir de cette clause.

La SCI Ile-de-France justifie de la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 17 février 2023, portant sur la somme de 59.939,89 euros dont 44.700,00 euros en principal.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats par la SCI Ile-de-France, notamment les courriers adressés par la demanderesse et la réponse de Mme [F] [R] à la sommation interpellative signifiée le 4 mars 2022, qu’elle restait devoir la somme au principal de 44.700,00 euros, correspondant au solde du prix de vente, somme dont il n’est pas soutenu qu’elle ait été réglée consécutivement au commandement de payer.

Dans ces conditions, les conditions contractuelles étant réunies, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 mars 2023 et de prononcer la résolution de plein droit de l’acte authentique de vente du 13 avril 2018.

Sur les effets de la résolution du contrat

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article L.261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose quant à lui que le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d’une indemnité supérieure à 10 pour 100 du prix.

En application de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, si le contrat prévoit une indemnité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.

En l’espèce, la résolution mettant fin au contrat, il y a lieu de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente, de sorte qu’il convient d’ordonner à la SCI Ile-de-France de restituer à Mme [F] [R] les sommes perçues en paiement du prix de vente, soit la somme de 109.340,00 euros telle qu’elle ressort de l’avis d’échéance joint au commandement de payer.

Le contrat étant anéanti, la SCI Ile-de-France sera déboutée de sa demande en exécution du contrat, relative au paiement du solde du prix.

En revanche, il est stipulé en page 16 de l’acte de vente qu’en cas de résolution de la vente faute de paiement du prix, le vendeur aura droit en sus des pénalités de retard fixées à l’acte une indemnité forfaitairement fixée à 10% du prix stipulé au contrat dès que le vendeur aura dû faire assignation.

Cette clause, qui s’analyse en une clause pénale, étant conforme à l’article L.261-14 du code de la construction et de l’habitation et n’apparaissant pas manifestement excessive, il sera fait droit à la demande de la SCI Ile-de-France en paiement de la somme de 14.900,00 euros, représentant 10% du prix de vente.

Par ailleurs, l’acte de vente prévoit des indemnités de retard au taux d'1% des sommes dues par mois de retard, tout mois commencé étant pris dans son entier. Cette clause étant conforme aux dispositions de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, il y a lieu d’en faire application à hauteur d'1% de la somme de 44.700,00 euros par mois de retard à compter du 19 janvier 2022 jusqu’à la date du présent jugement, dans la limite de la demande de la SCI Ile-de-France, soit 15.645,00 euros.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Mme [F] [R], partie perdante, sera tenue aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, Mme [F] [R] sera condamnée à verser à la SCI Ile-de-France la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE l’acquisition au 17 mars 2023 de la clause résolutoire insérée dans l’acte de vente du 13 avril 2018 ;

PRONONCE la résolution de plein droit de la vente en l’état futur d’achèvement conclue entre la SCI Ile-de-France, immatriculée au RCS de Nanterre sous le SIREN [Numéro identifiant 3], et Mme [F] [R], reçue le 13 avril 2018 en l’étude de Me [I] [M], notaire associée à [Localité 4], et portant sur un appartement (lot n°116) et un emplacement de stationnement (lot n°141) d’un programme de construction « Nature et Parc » à [Localité 5] (95) ;

REMET en conséquence les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente et ordonne à la SCI Ile-de-France de restituer à Mme [F] [R] la somme de 109.340,00 euros versée au titre du prix de vente ;

DÉBOUTE la SCI Ile-de-France de sa demande en paiement de la somme de 44.700,00 euros assortie des intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Mme [F] [R] à verser à la SCI Ile-de-France la somme de 14.900,00 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Mme [F] [R] à verser à la SCI Ile-de-France la somme de 15.645,00 euros au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE Mme [F] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [F] [R] à verser à la SCI Ile-de-France la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait à Pontoise le 31 janvier 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Madame UTRERA Madame LEAUTIER