DU 30 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00558 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOYO

Code NAC : 30B

S.C.I. LES DEUX LUTINS

C/

S.A.R.L. STANLEY SERRURIER SECURITE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. LES DEUX LUTINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe LAUNAY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 170

DÉFENDEUR

S.A.R.L. STANLEY SERRURIER SECURITE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 10 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 30 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 30 août 2023, la SCI LES DEUX LUTINS a consenti un bail commercial à la société STANLEY SERRURIER SECURITE, portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à PONTOISE (95300) pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 6 000 euros.

Le 12 mars 2025, la SCI LES DEUX LUTINS a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société STANLEY SERRURIER SECURITE, portant sur la somme de 4 525 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du DATE3, la SCI LES DEUX LUTINS a fait assigner en référé la société STANLEY SERRURIER SECURITE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 30 août 2023 consenti par la SCI LES DEUX LUTINS à la société STANLEY SERRURIER SECURITE et prenant effet le 1er septembre 2023, depuis le 13 avril mars 2025,Ordonner l’expulsion de la société STANLEY SERRURIER SECURITE et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, avec l’assistance du commissaire de justice et de la force publique si besoin est, Condamner la société STANLEY SERRURIER SECURITE au paiement de la somme provisionnelle de 5 260 euros, au titre des loyers dus jusqu’au 12 avril 2025, majorée des intérêts au taux légal, à compter de la date de la délivrance de l’assignation,Fixer à la somme mensuelle de 1 050 euros, l’indemnité d’occupation due par la société STANLEY SERRURIER SECURITE à la SCI LES DEUX LUTINS à compter du 13 avril 2025 et ce, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés, Condamner la société STANLEY SERRURIER SECURITE au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société STANLEY SERRURIER SECURITE aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2025 à laquelle la société STANLEY SERRURIER SECURITE, citée par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SCI LES DEUX LUTINS a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 30 août 2023 contient une clause résolutoire (article 10 – page 8) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 12 mars 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 12 mars 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 avril 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte du décompte visé dans le commandement de payer que la dette locative s’élève à 4 525 euros, échéance de février 2025 comprise. Le bailleur sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 5 260 euros, correspondant au montant de la dette arrêtée au 12 avril 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société STANLEY SERRURIER SECURITE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 260 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 12 avril 2025 et il convient de condamner la société STANLEY SERRURIER SECURITE par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 10 Résiliation que « le refus pour le preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du bailleur à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixée à la somme équivalente à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société STANLEY SERRURIER SECURITE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société STANLEY SERRURIER SECURITE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES DEUX LUTINS le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société STANLEY SERRURIER SECURITE à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 août 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 12 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société STANLEY SERRURIER SECURITE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société STANLEY SERRURIER SECURITE à payer à la SCI LES DEUX LUTINS la somme provisionnelle de 5 260 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 avril 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société STANLEY SERRURIER SECURITE à la SCI LES DEUX LUTINS, à compter du 12 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société STANLEY SERRURIER SECURITE au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société STANLEY SERRURIER SECURITE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société STANLEY SERRURIER SECURITE à payer à la SCI LES DEUX LUTINS la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT