DU 05 Mars 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01085 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OA4Y

Code NAC : 30B

S.C.I. JOACHIM Représentée par son mandataire la Compagnie de Phalsbourg dont le siège est [Adresse 3]

C/

S.A.R.L. RESTORE AUTO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON

LE GREFFIER :Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. JOACHIM Représentée par son mandataire la Compagnie de Phalsbourg dont le siège est [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434, M^e Estelle MADRAY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 27

DÉFENDEUR

S.A.R.L. RESTORE AUTO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 29 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 05 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 12 septembre 2011 à effet au 26 septembre 2011, la SCI JOACHIM a consenti à M. [O] [N], avec une faculté de substitution au profit de la société SSAB, un bail commercial portant sur un local commercial d’une surface hors œuvre nette de 405m² environ, sis au rez-de-chaussée du bâtiment A du centre commercial « MY PLACE » situé [Adresse 2]) ainsi que la jouissance de 1 393 emplacements de stationnement environ du parking commune à l’hypermarché et à la galerie commerciale du centre commercial, pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 60 000 euros.

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2020, la société SSAV, représentée par son gérant M. [O] [N], a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux loués au profit de la société RESTORE AUTO.

Selon acte sous seing privé en date du 24 juin 2020, le bail commercial du 12 septembre 2011 a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 26 septembre 2020, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 65 000 euros.

Le 13 août 2024, la SCI JOACHIM a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société RESTORE AUTO, portant sur la somme de 19 530,78 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la SCI JOACHIM a fait assigner en référé la société RESTORE AUTO devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail en date du 13 septembre 2024,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société RESTORE AUTO et de tous occupants dans les lieux de son fait, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir

— Dire que l’expulsion sera exécutée avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu, et qu’il sera procédé au transport des marchandises et objets garnissant les lieux, dans tel local qu’il plaira à la SCI JOACHIM aux frais et risques de l’expulsée,

— Condamner la société RESTORE AUTO à payer à la SCI JOACHIM :

ola somme de 58 280,09 euros correspondant au montant des loyers impayés au 9 octobre 2024, loyer d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal majoré de 3% conformément à l’article « TERME » du bail,

ola somme de 12 518,29 euros TTC mensuelle à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés conformément à la « CLAUSE PENALE » prévue au bail,

— Dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de la société RESTORE AUTO tant pour se libérer de sa dette que pour retrouver un local pour l’exploitation du commerce,

— Condamner la société RESTORE AUTO, représentée par son gérant, à payer à la SCI JOACHIM la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,

— Condamner la société RESTORE AUTO, représentée par son gérant, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2025 à laquelle la société RESTORE AUTO, citée par remise à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SCI JOACHIM a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 12 septembre 2011 et renouvelé le 24 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 11 – page 34) qui stipule « qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’une seule facture ou d’inexécution par le preneur de l’une ou l’autre des clauses du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. »

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 13 août 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ainsi, il est établi par le décompte arrêté au 9 octobre 2024, que les causes du commandement de payer du 13 août 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au

13 septembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la SCI JOACHIM réclame le versement à titre provisionnel de la somme de :

58 280,09 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal majoré de 3% ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter du 13 septembre 2024 correspondant au montant du loyer en vigueur outre les charges et taxes correspondantes augmenté d’une majoration de 50% tel que prévu contractuellement.

Selon le décompte visé dans l’assignation et arrêté au 9 octobre 2024, la dette locative s’élève à la somme de 58 280,09 euros, échéance d’octobre 2024 incluse. Ainsi, l’obligation de la société RESTORE AUTO n’est pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article « TERME » (page 16) « Tout loyer, charges, provisions, accessoires ou encore dépôt de garantie non réglés dans les dix (10) jours de son échéance, produira de plein droit sans mise en demeure, intérêt aux taux de base bancaire majoré de 3% par an, plus taxes, à compter du dixième jour. »

La demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal de 3 % en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société RESTORE AUTO par provision au paiement de la somme de 58 280,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon décompte arrêté au 9 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 11 CLAUSE RESOLUTOIRE (page 34) que « une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, fixée à la somme de une fois et demi le loyer, par mois hors taxes et hors charges, calculée prorata temporis, sera due au bailleur pour chaque mois d’occupation irrégulière, mais seulement dans le cas d’une résiliation du bail aux torts du preneur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société RESTORE AUTO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société RESTORE AUTO, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société RESTORE AUTO ne permet d’écarter la demande de la SCI JOACHIM formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de

2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 septembre 2011, renouvelé le 24 juin 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 13 septembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés au rez-de-chaussée du bâtiment A du centre commercial « MY PLACE » situé [Adresse 2]) dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société RESTORE AUTO et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande de la SCI JOACHIM au titre de l’astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société RESTORE AUTO à payer à la SCI JOACHIM la somme provisionnelle de 58 280,09 euros, au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société RESTORE AUTO à la SCI JOACHIM, à compter du 13 septembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société RESTORE AUTO au paiement de cette indemnité ;

DISONS que les indemnités d’occupation impayées à bonne échéance seront augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de leur exigibilité ;

CONDAMNONS la société RESTORE AUTO à payer à la SCI JOACHIM la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société RESTORE AUTO au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 05 Mars 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES