DU 05 Mars 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00534 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZIX

Code NAC : 30B

S.A.R.L. FONCIERE PETRUS

C/

Société AB DISTRIBUTION

Monsieur [F] [X]

Monsieur [C] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.R.L. FONCIERE PETRUS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, Maître Frédéric LEVADE de l’ASSOCIATION CHAIN, A.A.R.P.I, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L007

DÉFENDEURS

Société AB DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves DUPUIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 103, M^e Nicolas ABED DELMAS, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Yves DUPUIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 103, M^e Nicolas ABED DELMAS, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Yves DUPUIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 103, M^e Nicolas ABED DELMAS, avocat au barreau de PARIS,

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Débats tenus à l’audience du : 29 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 05 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 janvier 2019, la société FONCIERE PETRUS a consenti un bail commercial à la société AB DISTRIBUTION, portant sur un local commercial, quatre emplacements de parking et une aire de stationnement livraison, dépendant d’un semble immobilier sis à [Adresse 6], cadastré section BV, numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de

38.400 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement, d’avance en douze termes égaux, le 10 de chaque mois, outre 760 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par actes sous seing privé en date du 29 janvier 2019, Messieurs [F] [X] et M. [C] [X] se sont respectivement portés caution solidaire dans la limite de la somme de 57 024 euros pour la société AB DISTRIBUTION.

Le 20 septembre 2023, la société FONCIERE PETRUS a délivré à la société AB DISTRIBUTION un premier commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société AB DISTRIBUTION, portant sur la somme en principal, de

13 937,48 euros.

Le 16 novembre 2023, la société FONCIERE PETRUS a délivré un second commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société AB DISTRIBUTION, portant sur la somme de 25 823,34 euros en principal.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 23 et 29 avril 2024, la société FONCIERE PETRUS a fait assigner en référé la société AB DISTRIBUTION ainsi que M. [F] [X] et M. [C] [X], en leur qualité de caution solidaire, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Déclarer la société FONCIERE PETRUS recevable et bien fondée en son action,

— Déclarer acquise au profit de la société FONCIERE PETRUS la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 29 janvier 2019 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société AB DISTRIBUTION ainsi que celle de tous occupants de son chef du local à usage commercial situé [Adresse 6], et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin est ;

— Ordonner le transfert du mobilier garnissant les lieux loués dans tel grade meuble qu’il plaira au Président du tribunal, aux frais et risques exclusifs de la société AB DISTRIBUTION ;

— Condamner in solidum la société AB DISTRIBUTION, M. [F] [X] et M. [C] [X] en leur qualité de caution, à payer à la société FONCIERE PETRUS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 4 950 euros, en tout égale au montant du loyer normalement exigible et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner in solidum la société AB DISTRIBUTION, M. [F] [X] et M. [C] [X] en leur qualité de caution, à payer à la société FONCIERE PETRUS à titre provisionnel la somme de 8 498,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du

15 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de l’ordonnance à intervenir, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner in solidum la société AB DISTRIBUTION, M. [F] [X] et M. [C] [X] en leur qualité de caution, à payer à la société FONCIERE PETRUS, la somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 15, 20 septembre, 6 octobre et 16 novembre 2023.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire initialement appelée le 28 mai 2024 a été renvoyée à l’audience 8 octobre 2024 à la demande des parties puis à l’audience 29 janvier 2025 avec la mise en place d’un calendrier de procédure.

A l’audience du 29 janvier 2025, la société FONCIERE PETRUS a réitéré ses demandes introductives d’instance.

Dans ses dernières conclusions en défense déposées à l’audience du 29 janvier 2025, la société AB DISTRIBUTION, M. [F] [X] et M. [C] [X] demandent au président du tribunal judiciaire de PONTOISE de :

A titre principal,

— Dire n’y avoir lieu à référer sur les demandes de la société FONCIERE PETRUS,

— Rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et octroyer des délais à titre rétroactifs à la société AB DISTRIBUTION,

A titre très subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et octroyer des délais à la société AB DISTRIBUTION pour s’acquitter des sommes mises à sa charge,

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société FONCIERE PETRUS,

— Condamner la société FONCIERE PETRUS à payer une provision de 11 045,18 euros à la société AB DISTRIBUTION,

— Condamner la société FONCIERE PETRUS à payer une provision de 55 560 euros à la société AB DISTRIBUTION,

— Condamner la société FONCIERE PETRUS à payer une provision de 10 000 euros à la société AB DISTRIBUTION,

— Condamner la société FONCIERE PETRUS à payer à la société AB DISTRIBUTION la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société FONCIERE PETRUS à payer à M. [F] [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société FONCIERE PETRUS à payer à M. [C] [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société FONCIERE PETRUS aux entiers dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés par Maître Dupuis, avocat au barreau du Val d’Oise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en réplique visées à l’audience du 29 janvier 2025, la société FONCIERE PETRUS demande au président du tribunal judiciaire de PONTOISE de :

— Déclarer la société FONCIERE PETRUS recevable et bien fondée en son action,

En conséquence,

— Déclarer acquise au profit de la société FONCIERE PETRUS la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 29 janvier 2019 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société AB DISTRIBUTION ainsi que celle de tous occupants de son chef du local à usage commercial situé [Adresse 6], et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin est ;

— Ordonner le transfert du mobilier garnissant les lieux loués dans tel grade meuble qu’il plaira au Président du tribunal, aux frais et risques exclusifs de la société AB DISTRIBUTION ;

— Débouter la société AB DISTRIBUTION, M. [F] [X] et M. [C] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum la société AB DISTRIBUTION, M. [F] [X] et M. [C] [X] en leur qualité de caution, à payer à la société FONCIERE PETRUS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 4 950 euros, en tous cas égale au montant du loyer normalement exigible et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner in solidum la société AB DISTRIBUTION, M. [F] [X] et M. [C] [X] en leur qualité de caution, à payer à la société FONCIERE PETRUS à titre provisionnel la somme de 5 191,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du

15 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de l’ordonnance à intervenir, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner in solidum la société AB DISTRIBUTION, M. [F] [X] et M. [C] [X] en leur qualité de caution, à payer à la société FONCIERE PETRUS, la somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 15, 20 septembre, 6 octobre et 16 novembre 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

La société FONCIERE PETRUS soutient que les commandements de payer visant la clause résolutoire ne souffrent d’aucune nullité dans la mesure où les décomptes qui y sont annexés ne manquent par de clarté et permettent au locataire une compréhension parfaite.

De plus, elle fait valoir que le compte locataire de la société AB DISTRIBUTION était débiteur un mois après la délivrance du second commandement de payer et présentait un solde négatif de 1 739,63 euros entre le 12 et le 20 décembre 2023.

La société AB DISTRIBUTION allègue de l’existence de contestations sérieuses quant à la validité des commandements de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle soutient que les commandements de payer manquent de précision et ne lui permettent pas d’être parfaitement informée des sommes réclamées, ni de leur origine.

Elle souligne également que les extraits de compte visent des débits de loyers trimestriels alors que le contrat prévoit un loyer mensuel.

En outre, elle fait valoir qu’elle a réglé les causes des deux commandements de payer dans le délai imparti.

En l’espèce, le 20 septembre 2023 la société FONCIERE PETRUS a fait délivrer à la société AB DISTRIBUTION un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail commercial liant les parties d’avoir à payer la somme de 13 937,48 euros en principal. Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré 16 novembre 2023 d’avoir à payer la somme de 25 823,34 euros.

Or, lesdits commandements ne précisent pas à quoi correspondent les sommes réclamées et ne comportent aucun décompte précis récapitulant les loyers, charges et taxes appelés pour chaque période. En effet, les décomptes visent uniquement les dates, le libellé « notre appel » ou « votre règlement », ainsi que des sommes portées au crédit ou au débit du compte de la société locataire. Ils ne mentionnent donc pas la nature des sommes réclamées, ni les échéances auxquelles elles se rapportent.

La société AB DISTRIBUTION n’a ainsi pas été en mesure de connaître la nature et le détail des sommes réclamées par les commandements de payer, ce qui ne lui a pas permis de vérifier la régularité et la conformité des sommes appelées.

Dès lors, il ressort de ce qui précède qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité des commandements de payer.

De surcroit, il convient de souligner que le décompte visé au commandement de payer du 16 novembre 2023 est arrêté au 7 novembre 2023. Or, il ressort du décompte actualisé arrêté au 20 novembre 2023 (pièce 8 du demandeur), que la société AB DISTRIBUTION a versé entre le 8 novembre 2023 et le 6 décembre 2023 la somme totale de 25 823,34 euros.

Par ailleurs, la société FONCIERE PETRUS reconnait qu’une erreur informatique a généré une double facturation de la taxe foncière et de la taxe d’ordure ménagère 2023 le 26 octobre 2023 laquelle n’a été corrigée que le 23 octobre 2024.

Dès lors, il existe également des contestations sérieuses relatives au règlement des clauses du commandement de payer dans le délai imparti et sur le montant de la dette.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire, et sur celles qui en découlent, à savoir les demandes portant sur l’expulsion, le sort des meubles et l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes de provisions au titre de la dette locative et des paiements indus

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1302 du code civil " tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution « . L’article 1302-1 du code civil précise » celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. « Enfin, l’article 1302-2 du code civil dispose » celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier. "

En l’espèce, la société FONCIERE PETRUS réclame le versement de la somme provisionnelle de 5.191,64 euros au titre des arriérés de loyers. Au soutien de sa demande, elle produit un décompte arrêté au 20 novembre 2024 qui mentionne un solde débiteur de 5 191,64 euros.

A la lecture du décompte, il apparait que certaines sommes portées au débit du compte de la société preneuse ne correspondent pas à des arriérés de loyers, charges ou taxes, mais relèvent de l’application de certaines clauses du contrat de bail qui se heurtent à des contestations sérieuses.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision à hauteur de 5 191,64 euros formée par la société FONCIERE PETRUS, la créance de cette dernière n’étant pas certaine.

En outre, la société AB DISTRIBUTION conteste le montant de la dette et l’imputabilité de certaines sommes mises à sa charge par la société bailleresse dans l’extrait de compte, pour un montant total de 11.720,19 euros, soit :

—  01/10/2021 PV constat d’huissier 03 09 2021 : 423,20 €

—  01/10/2021 Commandement de payer 10.09.21 : 227 €

—  12/12/2023 Avocats Huissiers : 299,63 €

—  12/12/2023 DIAG TECH SSI + ACCES HAND DU : 1.200 €

—  12/12/2023 TVA sur provisoire : 240 €

—  01/01/2024 ENEDIS Branchement individuel : 1.109,40 €

—  01/01/2024 TVA sur provisoire : 221,88 €

—  04/04/2024 FRAIS AVOCAT PROCEDURE – NMCG : 750 €

—  04/04/2024 TVA sur provisoire : 150 €

—  04/04/2024 DEBOURS PROCEDURE – NMCG : 45,61€

—  26/06/2024 SIGNIFICATION ASSIGNATION : 285,38 €

—  26/06/2024 SIGNIFICATION ASSIGNATION : 114,64 €

—  26/06/2024 HONO AVOCAT FEDARC – PROCEDURE : 500 €

—  26/06/2024 HONO AVOCAT FEDARC – PROCEDURE : 16 €

—  26/06/2024 TVA sur provisoire : 157,08 €

—  15/10/2024 Taxe foncière 2024 : 4 983,64 €

—  15/10/2024 TVA sur provisoire : 996,73 €

Ainsi, la société AB DISTRIBUTION sollicite une provision totale de 11.720,19 euros correspondant aux sommes qu’elle estime avoir indûment réglées.

En l’espèce, le bail stipule dans son article IMPOTS ET TAXE (page 7) « Le preneur remboursera au bailleur, sur présentation d’un justificatif du trésor public, le montant de la taxe foncière et toute autre taxe existante ou nouvelle correspondant aux dits locaux. »

La société demanderesse verse aux débats l’avis de taxes foncières pour 2024 de sorte qu’il n’est pas sérieusement contestable que la société AB DISTRIBUTION devait régler cette somme de 4 983,64 € augmentée de la TVA à hauteur de 996,73 €.

Quant à la facture ENEDIS produite pour un montant total de 1.331,28 euros, s’il apparait qu’elle a effectivement été réglée, il n’est pas démontré que le paiement a été fait pas la société bailleresse, son nom n’apparaissant pas sur la facture.

S’agissant des sommes facturées pour les diagnostiques techniques (1.200 € et 240 € de TVA), si elles sont justifiées par une facture, il n’apparait pas de façon évidente qu’elles doivent être mises à la charge de la société preneuse.

Enfin, il ressorts des éléments du dossier que les sommes suivantes ne sont pas justifiées, constituent des dépens ou relèvent de l’application de certaines clauses du contrat de bail, dont l’appréciation et l’interprétation appartiennent au juge du fond et non au juge des référés, juge de l’évidence :

—  01/10/2021 Commandement de payer 10.09.21 : 227 €

—  12/12/2023 Avocats Huissiers : 299,63 €

—  04/04/2024 FRAIS AVOCAT PROCEDURE – NMCG : 750 €

—  04/04/2024 TVA sur provisoire : 150 €

—  04/04/2024 DEBOURS PROCEDURE – NMCG : 45,61€

—  26/06/2024 SIGNIFICATION ASSIGNATION : 285,38 €

—  26/06/2024 SIGNIFICATION ASSIGNATION : 114,64 €

—  26/06/2024 HONO AVOCAT FEDARC – PROCEDURE : 500 €

—  26/06/2024 HONO AVOCAT FEDARC – PROCEDURE : 16 €

—  26/06/2024 TVA sur provisoire : 157,08 €

En conséquence, il n’y pas lieu à référé sur la demande de provision à hauteur de 11.720,19 euros de la société AB DISTRIBUTION, celle-ci se heurtant à des contestations sérieuses.

La demande de provision au titre de l’exécution fautive du contrat

Selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1719 du code civil dispose : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

La société AB DISTRIBUTION soutient que le local loué ne bénéficiait pas d’un réseau électrique propre lors de l’entrée dans les lieux et qu’elle s’est trouvée contrainte d’utiliser le réseau de la société REXEL, sa voisine.

Elle rappelle que la société FONCIERE PETRUS est tenue, en vertu du contrat de bail conclu de lui permettre d’exploiter une activité de « vente en gros et au détail » et que pour cela il est nécessaire de bénéficier d’un réseau électrique propre. Elle soutient que si les compteurs existaient lors de son entrée dans les lieux, ils n’étaient toutefois pas reliés au réseau électrique de la société preneuse. Elle rappelle que la société REXEL a installé un compteur divisionnaire dans son local qui lui permet de décompter la consommation de la société AB DISTRIBUTION.

Ainsi, elle conteste avoir installé un réseau de câbles électriques dans le local de sa voisine et à son insu et reproche à la société demanderesse de l’avoir mise en demeure de procéder à la réalisation des travaux de mise aux normes de son installation électrique en invoquant une clause du contrat de bail. Elle considère que la société bailleresse devait lui fournir un local avec un réseau électrique distinct et qu’une telle carence constitue un manquement contractuel qu’elle doit réparer à hauteur de 55 560 euros, correspondant au montant du devis.

En réponse, la société FONCIERE PETRUS fait valoir que la présence de deux compteurs électriques a été constatée dans le local lors de l’état des lieux d’entrée de la société AB DISTRIBUTION du 29 janvier 2019.

Elle indique qu’elle n’a été informée qu’en 2023 par la société REXEL qui a pris à bail le local voisin que la société AB DISTRIBUTION avait raccordé son installation électrique à celle de la société REXEL. Elle soutient qu’elle a mis en demeure la société AB DISTRIBUTION d’avoir à se raccorder au compteur présent dans le local commercial loué, de se désolidariser du réseau électrique de la société REXEL et de procéder à la réalisation des travaux de mises aux normes de son installation électrique. Elle soutient que les travaux sur le réseau électrique sont à la charge de la société AB DISTRIBUTION selon les clauses du contrat de bail mentionnées en pages 6, 12 et 13.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause MISE AUX NORMES (page 6) qui stipule " Par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité des lieux loués à l’activité exercée par le preneur ou celle qui serait éventuellement autorisée par le bailleur notamment quant aux normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapées, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité, l’exception de ceux qui touchent au gros-œuvre et qui relèvent des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil qui seront supportées par le bailleur.

Ces mises aux normes pourront être faites que sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur dont les honoraires et vacations seront à la charge du preneur.

Le preneur exécutera ces travaux dès l’entrée en vigueur de la réglementation concernée, sans attendre un contrôle ou injonction, de sorte que le local loué soit toujours conforme aux normes administratives. "

Le bail contient également une clause 2. Charge des réparations, réfection, remplacements (page 12-13) qui stipule " le preneur devra tenir les locaux pendant toute la durée en bon état, et aura à sa charge toutes réparations, menues et grosses, ravalements, réfections et remplacements, mises ou remises au normes qui pourraient être nécessaires y compris celles ou ceux qui seraient dus à la vétusté ou à la force majeure ou qui seraient ordonnées par toutes autorités administratives ou par les lois et règlement (même s’il concernent l’immeuble en son entier, les dépenses correspondantes étant alors réparties conformément aux dispositions régissant les charges), à l’exception des grosses réparations telles que visées à l’article 606 du code civil.

Il devra maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des installations électriques et notamment les installations de chauffage et de climatisation, les vitres, les accessoires, l’équipement et la devanture, remplacer s’il y a lieu, ce qui pourra être réparé. Le bailleur se réserve le droit de vérifier à tout moment le bon état des éléments visés ci-dessus.

Le preneur supportera les conséquences de toute nature de l’inobservation des obligations ci-dessus. Tous excédents de consommation, tous remplacements ou réparations nécessaires et tous dommages directs ou indirects provenant de sa négligence lui seront imputés.

Il sera responsable des réparations que, le cas échéant, le bailleur aurait accepté de conserver à sa charge mais qui seraient nécessitées soit pas un défaut d’exécution des travaux dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant du fait du preneur, ou du personnel ou des visiteurs de ce dernier, soit dans les locaux, soit dans d’autres parties de l’immeuble "

Il ressort du constat d’état des lieux d’entrée en date du 29 janvier 2019, l’existence de deux compteurs d’électricité (HP et HC) dans le local commercial pris à bail.

Il résulte également des constats d’huissier en date du 12 janvier 2023 et du 21 mars 2023, effectués à la demande de la société REXEL dont le local est mitoyen de celui de la société AB DISTRIBUTION : « dans l’armoire électrique située dans le magasin du requérant est installé un disjoncteur différentiel 30mA, étiqueté PROTECTION VOISIN » ; « Présence également d’un compteur électrique divisionnaire étiqueté COMPTEUR VOISIN MIS EN SERVICE » « un réseau de câbles électriques longe une poutre et traverse le mur de la cellule en direction du local voisin, occupé par la société AB DISTIBUTION » ; « Un réseau de câbles électriques traverse le plafond en direction du local voisin, côté AB distribution ».

Néanmoins, il n’est pas démontré l’existence ou l’inexistence d’un réseau propre d’électricité sur le local loué par la société AB DISTRIBUTION.

Par ailleurs, les clauses susmentionnées du contrat de bail ne permettent pas de déterminer si les travaux envisagés sur le réseau électricité sont à la charge du bailleur ou du preneur, de sorte que l’obligation apparait contestable et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1719 du code civil dispose : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Selon l’article 1277 du code civil " la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. "

Enfin, l’article 1231-2 du code civil précise « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

A ce titre, la société AB DISTIBUTION sollicite la condamnation à titre provisoire de la société FONCIERE PETRUS à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, en faisant valoir qu’elle a été impactée par diverses coupures d’électricité en décembre 2022, janvier 2023 et août 2023, l’empêchant d’exploiter son magasin et entrainant des pertes d’exploitation de plus de 2 500 euros par jour.

En l’espèce, la société AB DISTRIBUTION se contente de procéder par affirmations.

En effet, il ressort uniquement d’un courrier en date du 9 mai 2023 adressé à la société FONCIERE PETRUS par la société REXEL que celle-ci a subi plusieurs coupures d’électricité courant novembre 2022. Ainsi, la société AB DISTRIBUTION, ne verse aucune pièce au soutien de ses déclarations démontrant que son local a subi des coupures d’électricité sur les périodes évoquées, ni les pertes d’exploitation alléguées.

De plus, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la société FONCIERE PETRUS dans le préjudice invoqué par la AB DISTRIBUTION seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il n’y a donc lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FONCIERE PETRUS, qui voit le principal de ses demandes écarté, sera condamnée aux dépens.

Il convient de condamner la société PETRUS à payer à la société AB DISTRIBUTION la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux demandes subséquentes portant sur l’expulsion, le sort des meubles et l’indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes de provision formées par la société FONCIERE PETRUS et la société AB DISTRIBUTION ;

CONDAMNONS la société FONCIERE PETRUS à payer à la société AB DISTRIBUTION la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société FONCIERE PETRUS au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 05 Mars 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES