PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 25/00693 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OEPD

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[D] [T], [K] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 6], représenté par Maître [H] [U] administrateur judiciaire demeurant [Adresse 3] [Localité 5], nommé par ordonnance de la Présidente du Tribunal judiciaire de Pontoise en date du 27 novembre 2018, prorogée depuis

représenté par M^e Céline NETO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [T] né le 29 juillet 1971 à [Localité 7] (MAROC), demeurant [Adresse 2] [Localité 4], défaillant

Madame [K] [L], née le 28 octobre 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] [Localité 4], défaillante

M. [D] [T] et Mme [K] [L] sont propriétaires indivis des lots n°1 et 16 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 27 novembre 2018, Maître [U], administrateur judiciaire, a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d’administrateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6]. La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance du 20 décembre 2024 a prolongé cette mission pour une durée d’un an à compter du 27 novembre 2024.

Par jugement en date du 21 décembre 2020, le tribunal de proximité de Sannois a condamné solidairement M. [T] et Mme [L] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er juillet 2020, 3ème trimestre 2020 inclus, pour un montant de 934,65 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (SDC [Adresse 1]), représenté par Maître [U], administrateur judiciaire, a fait assigner M. [T] et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  8 319,91 euros à titre de charges et travaux de copropriété majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 4 886,20 euros à compter du 28 décembre 2023, date de la sommation de payer,

—  120 euros à titre de frais nécessaires,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que les défendeurs soient condamnés aux dépens.

M. [T] et Mme [L] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et sur la porte du 5ème étage de leur adresse [Adresse 2] à [Localité 4]. Ils n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 1] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété dont il résulte que M. [T] et Mme [L] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lot n°1 et 16,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2024,

— les décisions de l’administrateur provisoire des 7 octobre 2020, 6 janvier 2022, 3 octobre 2022, 26 janvier 2023, 27 mars 2023, 2 octobre 2023, 29 janvier 2024 et 11 septembre 2024,

— un décompte pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2024,

— des relevés de compte individuel pour les périodes du 1er octobre 2020 au 27 octobre 2022 et 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024,

— des courriers de mises en demeure des 15 février 2023 et 28 décembre 2023.

* Sur les charges de copropriété

En l’espèce, force est de constater que le décompte versé aux débats fait état de quatre procédures antérieures à l’encontre des défendeurs et que seulement un jugement du 21 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Sannois est versé aux débats par le syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, il convient de relever que les causes des trois autres procédures (jugement du 6 septembre 2021, procédure cabanon et procédure saisie immobilière), extérieures à la présente procédure de recouvrement de charges, ont été apurées par le versement d’un chèque CARPA d’un montant de 16 127,54 euros au profit du syndicat des copropriétaires.

Le décompte produit laisse apparaître un solde restant dû de 8 319,91 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 14 novembre 2024, appel de fonds du quatrième trimestre 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de mise en demeure du 15 février 2023 ne seront pas retenus dès lors que le courrier recommandé avec avis de réception est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

En revanche seront retenus les frais de la mise en demeure du 28 décembre 2023, avisée le 2 janvier 2024, pour un montant de 60 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que les défendeurs sont propriétaires indivis du bien. Le règlement de copropriété versé aux débats ne contient aucune clause de solidarité relative aux indivisaires les tenant pour solidairement responsables du règlement des charges.

Aux termes de l’acte d’acquisition du bien en date du 12 novembre 2022, les défendeurs ont acquis le bien immobilier à concurrence de moitié indivise chacun. Ils seront donc tenus au paiement des charges de copropriété et travaux à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

Il convient en conséquence de condamner conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, soit pour moitié chacun, M. [T] et Mme [L] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 8 379,91 euros au titre de charges de copropriété et des frais, pour la période du 1er octobre 2020 au 14 novembre 2024, appels de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 1] produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à l’indivision [T] /[L] avisé le 2 janvier 2024.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 4 926,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est établi que M. [T] et Mme [L] ont déjà été condamnés pour des impayés de charges de copropriété et que le SDC [Adresse 1] a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2018, à laquelle les défauts de paiement des M. [T] et Mme [L] ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété.

Il convient dès lors de condamner M. [T] et Mme [L] au paiement de la somme de 850 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce M. [T] et Mme [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance.

S’agissant des frais de commandement, d’inscription d’hypothèque légale et d’exécution forcée, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, soit pour moitié chacun, M. [T] et Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 8 379,91 euros au titre de charges de copropriété et des frais, pour la période du 1er octobre 2020 au 14 novembre 2024, appels de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [T] et Mme [L] à verser syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 850 euros à titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [T] et Mme [L] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS