RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00335 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ORBP

MINUTE N° :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

c/

[H] [D]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [H] [D]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie CHAUMANET JOBARD

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 3]

[Localité 5]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 22 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie CHAUMANET JOBARD, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 22 Mai 2025, par Assignation – procédure au fond du 19 Mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 25 Novembre 2025, et jugée le 22 Janvier 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

La société VAL D’OISE HABITAT a donné à bail à Madame [H] [T] [D] un appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 7] par contrat du 17 août 2021, pour un loyer mensuel de 512, 24 euros hors charges et une provision sur charges de 174,38 euros outre un dépôt de garantie au montant équivalent à un mois de loyer.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société VAL D’OISE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les dispositions du code civil le 7 janvier 2025 pour un montant de 1.891,38 euros, et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 19 mai 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.893,78 euros arrêtée au 6 mai 2025 en principal à parfaire le jour de l’audience ;

— obtenir sa condamnation à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% à compter du jour de l’audience jusqu’à libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et les articles R.433-7 à R.442-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros en réparation de son préjudice ;

— obtenir sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 25 novembre 2025 au cours de laquelle, la société VAL D’OISE HABITAT représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, a actualisé la dette locative à la somme de 2.795,65 euros, terme d’octobre 2025 inclus fait valoir que Madame [D] est dans une situation compliquée de sorte qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

Madame [H] [T] [D], comparante, verse des certificats médicaux attestant qu’elle est suivie dans le service d’oncologie de l’hôpital [9] pour une maladie de longue durée nécessitant des traitements lourds. Elle produit également une attestation d’une assistante sociale expliquant que Madame [D] vit seule avec quatre enfants dont deux âgés de 5 ans et 7 ans. Elle perçoit 1564,56 euros par mois de prestations sociales. Elle propose d’apurer sa dette par le versement de la somme mensuelle de 78 euros.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société VAL D’OISE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002),« les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

En l’espèce, le contrat de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.891,38 euros, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2025.

Compte tenu des versements effectués par Madame [H] [T] [D] malgré son état de santé et l’absence d’opposition du bailleur à l’octroi de délai, la locataire sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

La société VAL D’OISE HABITAT, produit un décompte démontrant que Madame [H] [T] [D] restait devoir la somme de 2.795,65 euros au terme d’octobre 2025 inclus.

Madame [H] [T] [D] ne conteste pas le montant de la dette, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à VAL D’OISE HABITAT cette somme.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— la condamnation de Madame [H] [T] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale à la valeur du loyer et des charges qui aurait été due en cas de poursuite du bail,

— son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, VAL D’OISE HABITAT n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire.

Ainsi, il y aura lieu de débouter VAL D’OISE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [T] [D], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, VAL D’OISE HABITAT, sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2021 entre VAL D’OISE HABITAT et Madame [H] [T] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [T] [D] à verser à VAL D’OISE HABITAT, la somme de 2.795,65 euros (décompte arrêté au terme d’octobre 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [H] [T] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 78 euros chacune et la 36ème mensualité soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

* DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

* ORDONNE, à défaut pour Madame [H] [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE Madame [H] [T] [D] à verser à VAL D’OISE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

En tout hypothèse,

DÉBOUTE VAL D’OISE HABITAT, de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE VAL D’OISE HABITAT, de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [H] [T] [D] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé le 22 janvier 2026.

Et ont signé,

LE GREFFIER, Le président