RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00315 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4WC

MINUTE N° : 26/00391

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— -------------------

JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société OPAC DE L OISE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2022 avec prise d’effet au 25 novembre 2022, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, ci-après désigné L’OPAC DE L’OISE a donné à bail à Monsieur [W] [T] un appartement, numéro 5 situé au rez-de-chaussée et emplacement de stationnement, numéro 9451 901 5, sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant des loyers mensuels initiaux respectifs de 500,95 € et 62,24 € avec dépôts de garantie de mêmes montants.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2025, l’OPAC DE L’OISE a fait signifier à Monsieur [W] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.555,35 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 15 juillet 2025, l’OPAC DE L’OISE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, l’OPAC DE L’OISE a fait assigner Monsieur [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 1er décembre 2025 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 août 2025 ;

— constater que Monsieur [W] [T] est occupant sans droit, ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [W] [T] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.385,18 € due au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1153 du code civil ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 30 septembre 2025.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 9 mars 2026.

À l’audience, l’OPAC DE L’OISE, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.917,49 € arrêtée au 2 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Il soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 juin 2025.

L’OPAC DE L’OISE fait valoir qu’un versement au titre du Fonds Solidarité pour le Logement est intervenu au cours du mois de novembre 2024 et précise que les Aides Personnelles au Logement perçues par Monsieur [W] [T] s’élèvent à la somme de 308,30 €. Il soutient en outre que Monsieur [W] [T] a procédé, au cours du mois de février 2026, à trois versements pour un montant total de 200 €. Enfin, il indique que Monsieur [W] [T] envisage de restituer l’emplacement de parking.

Il s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [W] [T], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 20 € par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [T] indique avoir rencontré des difficultés financières pour s’acquitter de ses loyers, en raison notamment de problèmes de santé nécessitant un traitement médical. Il précise que le Revenu de Solidarité Active qu’il perçoit fait actuellement l’objet d’un recalcul, à la suite d’un divorce. Il expose bénéficier d’un versement au titre du Fonds de Solidarité pour le Logement afin de contribuer à l’apurement de sa dette locative et fait valoir avoir entrepris les démarches nécessaires en vue de l’obtention de l’Allocation aux Adultes Handicapés.

Il fait valoir avoir procédé, au cours du mois de mars 2026, à deux versements d’un montant respectif de 250 € et 100 € ce qui permettrait de faire diminuer encore le montant de sa dette. Il sollicite le maintien dans les lieux et précise envisager de restituer le garage, représentant une charge mensuelle d’environ 70 €.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPAC DE L’OISE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPAC DE L’OISE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 7 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 2 mars 2026, que l’OPAC DE L’OISE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 598,60 €, imputée au titre des frais de poursuite, qui ne sauraient figurer dans un décompte locatif.

Néanmoins, Monsieur [W] [T] ne justifie pas de l’existence des deux versements postérieurs de 100 € et 200 € au mois de mars 2026. Ces derniers ne peuvent donc pas être imputés sur le montant de sa dette locative. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin de les prendre en compte au moment de l’exécution de la décision, et de déduire les sommes déjà versées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [T] à payer à L’OPAC DE L’OISE la somme de 2.318,89 €, en deniers ou quittance, au titre des sommes dues au 2 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 7 juin 2025, pour un montant de 1.555,35 € en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 novembre 2022 à compter du 8 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la reprise du paiement intégral des loyers courants par le locataire conformément au décompte produit par ce dernier au jour de l’audience.

Au surplus, Monsieur [W] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler la dette en mensualités de 20 €. Force est de constater qu’un tel échéancier ne permet pas de régler la dette dans le délai légal de 36 mois, auquel cas le solde restant au terme de la dernière mensualité serait de 1.618,89 €. La résiliation du bail relatif à l’emplacement du parking ne suffit pas non plus à augmenter suffisamment sa capacité de remboursement.

Dans ces conditions, en l’absence de tout élément d’évaluation de la situation de Monsieur [W] [T], qui ne justifie pas de sa situation personnelle et financière ni qu’il est en mesure de régler la dette locative, sa demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [T] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 août 2025, Monsieur [W] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [T] à son paiement à compter du 8 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [T] à payer à L’OPAC DE L’OISE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 novembre 2022 entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT d’une part, et Monsieur [W] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 8 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [T] à compter du 8 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 2.318,89 €, en deniers ou quittances, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 mars 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de Monsieur [W] [T] de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 24 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE