RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00190 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2MP

MINUTE N° : 106

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société FONCIERE DI 01/2005

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [X] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 février 2017, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a consenti à Monsieur [L] [X] [M] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] ([Adresse 8]) à Margency (95580), contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 270,37 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 68 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 27 mai 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 471,39 € en principal, arrêtée au 19 mai 2025.

Par exploit du 16 septembre 2025 signifié à étude, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait assigner Monsieur [L] [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 24 novembre 2025, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire à titre principal, et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail pour inexécution des clauses contractuelles et notamment le défaut de paiements récurrents des loyers à bonne date ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 3 395,65 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31 juillet 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3]) à [Localité 9], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 346,33 € pour le coût de la délivrance par huissier du commandement de payer ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 700 € de dommages et intérêts ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 200 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son conseil, maintient ses demandes de l’assignation et s’oppose aux délais de paiement sollicités. Elle actualise oralement la dette locative à la somme de 3 581,48 € au 18 novembre 2025 et fait valoir qu’il existe au surplus un doute sur la présence de Monsieur [L] [X] [M] ou de sa compagne Madame [G] [W] au domicile.

En défense, Monsieur [L] [X] [M], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 100 € en sus du loyer courant et fait valoir sa situation financière et personnelle. Il indique notamment que sa compagne, enceinte, ne vit plus au domicile avec lui et qu’il y est seul, que ses ressources sont le RSA et que l’APL a été suspendue depuis fin 2024. Il entend régler le loyer et rembourser la dette par des aides familiales.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 septembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 16 septembre 2025 a été dénoncée le 17 septembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 novembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI FONCIERE DI 01/2005 fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée. Le dernier décompte fourni est arrêté au 1er août 2025 (terme de juillet inclus), de sorte qu’il ne sera pas tenu compte de l’actualisation orale de la dette à l’audience.

La SCI FONCIERE DI 01/2005 justifie par ailleurs de l’intégralité des documents relatifs à la régularisation des charges ainsi qu’à l’indexation annuelle du loyer.

Après déduction des frais de procédure, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif, il sera donc partiellement fait droit à la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2005, et Monsieur [L] [X] [M] sera condamné au paiement de la somme de 3 049,32 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er août 2025 (terme de juillet inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 27 mai 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3 471,39 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 juillet 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [L] [X] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour le reliquat du mois de juillet 2025.

Sur la demande de recours à l’astreinte à l’expulsion :

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [X] [M] à quitter les lieux, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il n’est pas démontré la reprise du paiement intégral des loyers courants par le locataire, les derniers paiements apparaissant au décompte ne suffisant pas à couvrir l’intégralité des loyers. En outre Monsieur [L] [X] [M], qui sollicite un échéancier de paiement, ne justifie d’aucun élément sur sa situation financière et personnelle.

Dans ces conditions, la demande de délais sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [L] [X] [M] y sera condamné.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [L] [X] [M] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 28 juillet 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [L] [X] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 9], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

REJETTE la demande d’astreinte pour l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] [M] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] [M] à payer en deniers ou quittances à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 3 049,32 €, (trois mille quarante-neuf euros et trente-deux centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [X] [M] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] [M] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe, le 9 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION