RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00753 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2A6

MINUTE N° : 26/00857

Société CDC HABITAT SOCIAL

c/

[F] [R] [W], [I] [O] [W]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Préfet 95

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Gaëlle LE DEUN

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 27 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrate à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Nicoleta JORNEA, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE,

DEMANDEUR

ET

Monsieur [F] [R] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non-comparant – non-représenté

Madame [I] [O] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non-comparante – non-représentée

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2013, la société OSICA, groupe SNI, bailleur, a consenti à Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W], preneurs, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel en principal de 483,65 euros, charges en sus, payable à terme échu.

Selon procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2018, à la suite d’opérations de fusion-absorption la société OSICA a modifié sa dénomination, désormais nommée CDC HABITAT SOCIAL.

Alléguant d’échéances impayées, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer le 14 mai 2025 à Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, la somme principale de 2.305,38 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois d’avril 2025 inclus.

Par acte du commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse à l’audience du 23 mars 2026 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement de prononcer la résiliation dudit bail ;

l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire, avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

la condamnation solidaire des preneurs au paiement de la somme de 3.207,80 euros, correspondant à la dette locative au 6 août 2025, à parfaire des loyers et charges restant dus jusqu’à résiliation du bail ;

la condamnation solidaire des preneurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges du bail résilié jusqu’à la complète libération des lieux ;

la condamnation solidaire, et à défaut in solidum, des preneurs au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

la condamnation solidaire des preneurs au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En demande, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, réitère ses demandes telles que formées par son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6.749,47 euros expurgée des dépens, terme de février 2026 inclus. Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux et que les défendeurs n’ont pas repris les paiements avant l’audience. Le bailleur déclare par ailleurs qu’il s’agit en l’espèce de la seconde procédure engagée à l’encontre des preneurs.

En défense, bien que régulièrement assignés à comparaître par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025 remis à étude, Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter à l’audience du 23 mars 2026.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence des défendeurs qui ne sont pas venus soutenir leurs prétentions à l’audience, le Tribunal peut en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d’Oise le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la dette de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales du Val d’Oise qui en a accusé réception le 16 mai 2025, de sorte que la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) est présumée avoir été saisie plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la solidarité

La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée. En l’espèce, outre la solidarité légale entre époux des dettes ménagères prévue par l’article 220 du Code civil, le contrat de bail valablement conclu entre les parties précise que les co-preneurs sont solidairement tenus de l’exécution des obligations du contrat.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur produit le contrat de location en date du 31 juillet 2013 qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort du décompte en date du 20 mars 2026 versé aux débats que Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] n’ont pas réglé leur dette locative réclamée à hauteur de 2.308,38 euros en principal dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à étude le 14 mai 2025, ledit commandement reprenant régulièrement les dispositions contractuelles susmentionnées.

Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 15 juillet 2025.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé au 20 mars 2026 laissant apparaître que les locataires restent devoir la somme de 6.749,47 euros, expurgée des frais de contentieux, terme de février 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

La majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance, l’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution des défendeurs.

Il convient par ailleurs de constater que la dette est en augmentation constante, aucun règlement des loyers et charges du logement donné à bail n’est intervenu depuis novembre 2024, au surplus du versement de droits APL et réduction de loyer solidarité, l’absence de comparution des défendeurs ne permettant pas en l’état à la juridiction d’apprécier leur situation personnelle et financière.

Les défendeurs seront ainsi condamnés à payer solidairement la somme de 6.749,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 15 juillet 2025. Elle est partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2026 inclus. La condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l’indemnité d’occupation prendra donc effet au 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société CDC HABITAT SOCIALE qui ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct qu’il conviendrait de réparer, verra sa demande de dommages et intérêts complémentaires rejetée sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] seront solidairement condamnés à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme qu’il convient de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti le 31 juillet 2013 à Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], par acquisition de la clause résolutoire au 15 juillet 2025 ;

DIT que Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] devront quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6.749,47 euros correspondant à la dette locative, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [I] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La Greffière La Présidente