PREMIERE CHAMBRE

17 Mars 2026

N° RG 23/04904 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NLDM

72A

S.D.C., [Adresse 1]

C/

,

[W], [Q]

S.A.R.L. CABINET CPI,

[S], [U] épouse, [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 2] à, [Localité 1], représenté par son syndic la société Sergic, immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le n°428 748 909, dont le siège social est sis, [Adresse 3] à, [Localité 3]

représenté par M^e Thierry Laisné, avocat au barreau du Val d’Oise ;

DÉFENDEURS

Monsieur, [W], [Q], demeurant, [Adresse 4]

Madame, [S],, [N],, [G], [U], demeurant, [Adresse 4]

représentés par par M^e Jean-François Guillemin, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Hervé Itta, avocat plaidant au barreau de Paris

S.A.R.L. CABINET CPI, dont le siège social est sis, [Adresse 5];

représentée par Maître Laurent BINET, avocat au barreau du Val-d’Oise ;

— -==o0§0o==--

L’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic en exercice est la société Sergic, qui a été précédée à cette fonction par le cabinet CPI, ayant été lui-même précédé par le cabinet Foncia.

Par acte d’huissier de justice du 1er octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 2] à 95160 Montmorency (SDC La Forêt), représenté par son syndic, la société Foncia Lacombes Vaucelles, a fait assigner devant le tribunal d’instance de Montmorency M., [W], [Q] et Mme, [Y], [U], épouse, [Q], propriétaires des lots 996, 1055 et 1037 au sein de la, [Adresse 7], [Adresse 8], aux fins, notamment, de les voir condamner au paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux pour la somme de 9 426,99 euros.

Par décision de radiation du 16 avril 2021 l’instance a été radié du rang des affaires en cours pour défaut de diligences des parties.

Par acte de vente reçu le 25 juillet 2023 par Maître, [O], [I], notaire à, [Localité 4], M. et Mme, [Q] ont vendu les lots n°996, 1037 et 1055.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] a formé opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire pour obtenir paiement de la somme de 10 366,12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, le SDC La Forêt, représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise, M. et Mme, [Q] , afin d’obtenir leur condamnation à payer la somme de 10 159,17 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues, ainsi que des dommages et intérêts et une somme au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 2 janvier 2025, le SDC La Forêt a assigné en intervention forcée le cabinet CPI et a sollicité la jonction de cette nouvelle procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00875 à la présente instance et de condamner le cabinet CPI au paiement de toutes les sommes qui seraient rejetées, au préjudice du SDC La Forêt, au titre d’un défaut de preuve ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cabinet CPI a été régulièrement assigné par acte remis à M., [R], [K], directeur, déclaré habilité à recevoir copie de l’acte. Il a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Par ordonnance de jonction rendue le 10 avril 2025, les deux procédures ont été jointes et l’affaire porte désormais le RG n°23/04904.

La clôture de la mise en état est intervenue le 13 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 mars 2026.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, le SDC La Forêt demande au tribunal de débouter M. et Mme, [Q] de toutes leurs demandes reconventionnelles, et de condamner solidairement ces derniers à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

-10 159,17 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues suivant arrêté de compte au 4 août 2023 outre les intérêts au taux légal dus à compter de la sommation de payer en date du 27 mai 2023 ;

-3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, il demande la condamnation de la société CPI au paiement de toutes sommes qui seraient rejetées par le tribunal au titre d’un défaut de preuve.

Il demande également la libération des sommes séquestrées au profit du syndicat des copropriétaires, ainsi que la condamnation solidaire de M. et Mme, [B] dépens, qui comprendront également les frais de commandement et sommation de payer préalables à la présente procédure et tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir, et au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes à l’encontre de M. et Mme, [Q] , le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa dette est certaine, liquide et exigible.

Sur le quantum de la créance et la contestation de M. et Mme, [Q] de régler la régularisation des charges d’eau, il indique que, si les défendeurs ont à plusieurs reprises pris soin de préciser les sommes qu’ils entendaient régler lors de leurs paiements, cette imputation des paiements n’est pas justifiée s’agissant de certaines sommes.

Il ajoute également que, d’une part, il existe une présomption d’exactitude du compteur d’eau et d’autre part que les occupants des biens appartenant aux défendeurs étaient souvent absents et que les relevés n’ont de ce fait pas pu être effectués à maintes reprises.

Concernant les prétendus encaissements qui n’auraient pas été portés au crédit des défendeurs, il soutient d’une part que le syndicat des copropriétaires n’a pas à assumer la responsabilité de ses anciens syndics en cas de défaillance dans leur gestion, et d’autre part que la demande de déduction du montant de ce chèque serait prescrite.

Concernant les décomptes produits, il fait état de sa difficulté à reconstituer les comptes de la copropriété, en raison d’un manque de rigueur d’un des syndics précédents. Il précise que l’ensemble des appels de fonds concernés par les réclamations des défendeurs ont été transmis, à l’exception de ceux portant sur la période durant laquelle le cabinet CPI était syndic, soit du troisième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021.

Concernant les frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires soutient ces frais sont prévus dans le contrat de syndic signée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Enfin, concernant sa demande de dommages et intérêts, il soutient que les défendeurs sont de mauvaise foi et s’abstiennent volontairement de régler les sommes dues depuis de nombreuses années.

Au soutien de sa demande à l’encontre du cabinet CPI, il fait valoir que plusieurs courriers et relances ont été adressés à ce dernier aux fins d’obtenir les éléments justifiant la dette des M. et Mme, [Q] lors de son mandat, en vain.

Par conclusions signifiées par RPVA le 19 novembre 2024, M. et Mme, [Q] demandent au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet et du décret du 17 mars 1967, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] de toutes ses demandes comme irrecevables et mal fondées compte tenu de la présentation des comptes et de la présentation de l’opposition,

— ordonner que les sommes séquestrées chez le notaire soient libérées, ou qu’il soit donné mainlevée au profit de M. et Mme, [Q], déduction faite des frais de mutation, soit 380 euros.

A titre subsidiaire :

— déduire la somme de 9 240,13 euros des sommes réclamées en principal par la copropriété ;

— ordonner que les sommes séquestrées chez le notaire soient libérées, ou qu’il soit donné main levée, au profit de M. et Mme, [Q], une fois déduite la somme de 9 240,13 euros.

A titre très subsidiaire :

— déduire la somme de 9 286,61 euros des sommes réclamées en principal par la copropriété,

— ordonner que les sommes séquestrées chez le notaire soient libérées, ou qu’il soit donné main levée, au profit de M. et Mme, [Q], une fois déduite la somme de 9 286,13 euros.

Ils sollicitent également du tribunal, en toute hypothèse, de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros à titre des dommages et intérêts ainsi qu’aux dépens et au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande principale, M. et Mme, [Q] exposent que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires est incompréhensible et que le décompte de l’opposition du prix de vente n’est pas conforme à l’article 5-1 du décret de 1967.

Au soutien de leur demande subsidiaire tendant à la déduction de la somme de 9 240,13 euros, ils font valoir que la reprise de solde de 7 740,13 euros au 4 janvier 2022, ainsi qu’une somme figurant dans le décompte sous le libellé « provision opposition », ne sont assorties d’aucune justification.

S’agissant de leur demande très subsidiaire de déduction de la somme de 9 286,61 euros, ils indiquent qu’aucun appel de fonds n’est produit pour la période antérieure au 1er octobre 2013, alors même qu’apparaît dans la première relance du syndicat des copropriétaires une reprise de solde de 5 178,39 euros qui ne serait étayée par aucune pièce.

Ils soutiennent en outre qu’un chèque d’un montant de 1 177,02 euros, adressé le 19 septembre 2018, n’a pas été porté au crédit de leur compte mais aurait été imputé au profit d’un autre copropriétaire.

S’agissant des frais de recouvrement, ils estiment que ceux-ci ne sont pas justifiés dès lors qu’ils se sont toujours acquittés des charges de copropriété, et n’ont cessé leurs paiements qu’à compter du moment où les sommes réclamées ne leur paraissaient plus justifiées.

S’agissant de la régularisation des charges d’eau, les défendeurs exposent avoir contesté, dès le 4 juin 2013, la régularisation opérée le 21 mai 2013 pour la période 2008-2012, en raison de nombreuses incohérences affectant les relevés de compteurs et les appels de charges.

Ils relèvent ainsi que les index de certains compteurs présentent des variations inexpliquées : le deuxième compteur passe de 334 m³ en 2009 à 350 m³ en 2010, avant de rétrograder à 262 m³ en 2011, tandis qu’un troisième compteur apparaît avec un index passant de 0 à 51 m³. Ce dernier atteint ensuite 487 m³ en 2013, correspondant à une facturation totale de 5 369,22 euros.

Ils ajoutent qu’en 2014, une consommation de 50 m³ est facturée pour un index porté à 563 m³ et que, le 11 mai 2015, l’index de départ est fixé à 588 m³ au lieu de 563 m³.

Ils soutiennent que les relevés fournis par la société Techem ne correspondent pas aux données figurant dans les appels de charges et semblent révéler une confusion entre les différents compteurs.

Enfin, ils font valoir qu’aucun relevé de compteur n’aurait été effectué pendant près de quatre ans par l’entreprise chargée de cette mission.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande en mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, "?lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance?".

En vertu des dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, "pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues?;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues?;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus (')?".

Il est constant qu’est nulle l’opposition qui ne contient pas le montant et les causes de la créance du syndicat. Toutefois, s’il ne mentionne pas, avec précision, les énonciations prévues par l’article 5-l, alinéa 2, du décret du l7 mars 1967, cela a pour unique effet de faire perdre aux créances leur caractère de créances privilégiées ou superprivilégiées.

En l’espèce, l’acte d’opposition indique que "?le syndicat de copropriété requérant est créancier de Monsieur, [Q], [W] et Madame, [U], [S], [N], [G] demeurant ensemble, [Adresse 9] à, [Localité 1] au titre de différentes charges de copropriété ", suivi du montant de la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires, soit la somme de 10 366,12 euros.

Est donc remplie la condition de mention du montant et de la nature de la créance posée par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, en se limitant à indiquer que la créance principale fondant l’opposition est une créance de 10 366,12 euros, représentant "?différentes charges de copropriété et le coût de l’acte d’opposition?", l’acte ne respecte pas les dispositions de l’article 5-l, alinéa 2, du décret du l7 mars 1967, qui exige que la créance soit énoncée d’une manière précise dans son montant et dans ses causes.

Manquent en effet à l’acte d’opposition un décompte détaillé de répartition de charges, les procès-verbaux d’assemblées générales des exercices antérieures approuvant les comptes et les documents comptables. Le syndicat des copropriétaires n’y précise ni les exercices concernés, ni la nature exacte de la créance au sens du décret du 17 mars 1967.

Dès lors, le tribunal ne peut que constater l’irrégularité de l’acte d’opposition, en raison du non-respect des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-l, alinéa 2, du décret du l7 mars 1967.

Dès lors que l’opposition n’est plus, en raison de cette irrégularité, susceptible de valoir mise en œuvre du privilège au profit du syndicat des copropriétaires et que la créance sur laquelle porte cette opposition irrégulière ne peut valoir que comme créance chirographaire, il convient d’ordonner la mainlevée de l’opposition du prix de vente des lots n°996, 1037, et 1055 dans la copropriété sise, [Adresse 10] à, [Localité 1], signifiée le 8 août 2023 par le SDC La Forêt, représenté par son syndic en exercice la société Sergic.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la matrice cadastrale et l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dont il résulte que M. et Mme, [Q] étaient propriétaires des lots n°996, 1055 et 1037 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— un décompte pour la période du 1er janvier 2012 au 4 août 2020,

— un extrait du grand livre du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] pour la période du 1er janvier 2021 au 8 novembre 2021,

— un décompte pour la période du 12 janvier 2022 au 4 août 2023,

— des bordereaux d’appels de fonds et de provisions travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2017,17 octobre 2018, 22 mai 2018, 7 juin 2019, 15 septembre 2020, 22 février 2021, 26 octobre 2021, 22 juin 2022 et 17 janvier 2023 ayant voté les travaux, approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non-recours relatif aux assemblées des 29 mars 2023, 26 juillet 2023 et 23 janvier 2024 ;

— des courriers de mise en demeure des 13 mai 2014, 7 novembre 2014, 7 mai 2015, 4 novembre 2015, 27 juin 2019,

— des courriers de relance des 28 novembre 2013, 5 juin 2014, 16 juin 2014, 28 novembre 2014, 16 décembre 2014, 2 juin 2015, 17 juin 2015, 30 novembre 2015, 14 décembre 2015,

— une sommation de payer la somme de 5 569,81 euros en date du 27 mai 2016,

— opposition au paiement du prix de vente en date du 8 août 2023,

— le contrat du syndic.

Il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées, et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce, le relevé de compte pour la période du 12 janvier 2022 au 4 août 2023 laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 159,17 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 4 août 2023.

Toutefois, comme le soutiennent M. et Mme, [Q], il apparaît que le 12 janvier 2022, un débit de 7 740,13 euros correspondant à une reprise de solde de l’ancien syndic intitulé « BK Reprise CPI au 4 janvier 2022 » a été effectué.

Si le demandeur produit aux débats un décompte pour la période du 1er janvier 2012 au 4 août 2020 et l’extrait du grand livre du SDC La Forêt pour la période du 1er janvier 2021 au 8 novembre 2021 (qui par ailleurs fait ressortir une reprise du solde antérieur au 1er janvier 2021 pour la somme de 9 077,27 euros), force est de constater que, d’une part, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes d’exercices 2012, 2013, 2014 et 2015, alors que des appels des fonds de ces exercices sont compris dans le quantum de la créance et, d’autre part, qu’il ne fournit aucun décompte pour la période du 4 août 2020 au 1er janvier 2021, ni aucun autre document comptable pour la période de gestion du cabinet CPI permettant au tribunal de s’assurer de l’exactitude des sommes reprises.

Ce montant de 7 740,13 sera donc déduit de la somme réclamée.

Il convient d’écarter également l’écriture « BK Provision opposition » en date du 4 août 2023 pour la somme de 1 500 euros qui ne constitue pas des charges de copropriété et n’est pas, en toute hypothèse, justifiée par le syndicat des copropriétaires.

Il convient en conséquence de déduire la somme de 9 240,13 euros des sommes réclamées en principal par le syndicat des copropriétaires et de condamner M. et Mme, [Q] à verser au SDC La Forêt la somme de 919,04 euros correspondant aux charges impayées et appels travaux arrêtés au 4 août 2023, frais d’état daté inclus.

Sur les demandes de dommages et intérêts

*Sur la demande du SDC La Forêt à l’encontre du cabinet CPI

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

Le syndic à qui le syndicat confie un mandat de gestion engage donc sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat en cas de faute dans l’exécution de ce mandat et notamment en cas de faute dans la tenue de sa comptabilité. A cet égard, la tenue de la comptabilité, des archives et la reddition des comptes s’analysant en tâches purement matérielles, le syndic est tenu à l’égard du syndicat de copropriétaires d’une obligation de résultat. Toute faute commise dans la gestion de la comptabilité, la conservation des archives et la reddition des comptes, qui a entrainé un préjudice pour le syndicat de copropriétaires, doit donc faire l’objet d’une réparation.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

Selon l’art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version en vigueur du 01 juin 2020 au 11 avril 2024, en cas de changement de syndic l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

La preuve de la transmission au nouveau syndic de l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires incombe à l’ancien syndic.

En l’espèce, soutenant que la société CPI n’a pas remis à son successeur l’intégralité des pièces nécessaires au recouvrement de sa créance à l’égard M et Mme, [Q], le SDC La Forêt sollicite la condamnation de cette dernière à lui régler l’intégralité des sommes rejetées dans le cadre de la présente instance.

Or, il apparaît d’une part que le SDC La Forêt fonde sa demande sur la responsabilité délictuelle alors qu’un contrat régissait les rapports entre le SDC La Forêt et la société CPI, qui a exercé les activités de mandataire, ces rapports pouvant inclure les obligations d’après contrat, et notamment la restitution des archives.

En raison de la règle de non cumul des responsabilité contractuelle et délictuelle, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour inviter les parties à conclure sur le régime applicable en l’espèce.

D’autre part, le SDC La Forêt sollicite l’indemnisation de son préjudice né de l’absence de transmission de l’ensemble des documents administratifs et comptable par la société CPI.

Or, ce préjudice résulte de l’incapacité pour le SDC La Forêt d’obtenir le recouvrement des charges auprès de la présente juridiction, dommage dont le caractère certain n’est pas établi, puisqu’il dépend des pièces qui n’ont pas été transmises dans le cadre de la présente instance, ainsi que de leur appréciation par la juridiction saisie de la demande de recouvrement.

Il est constant que lorsque le juge constate qu’une faute du responsable du dommage a privé la victime d’une chance d’empêcher que son dommage se réalise, il doit condamner le responsable à réparer ce préjudice, et ne peut refuser cette indemnisation au motif que la victime demandait la réparation de son dommage et non de la perte de chance de l’éviter.

La juridiction doit cependant dans ce cas inviter les parties à conclure sur la perte de chance.

Il convient donc également d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter les parties à conclure sur la perte de chance du syndicat des copropriétaires de recouvrer sa créance.

Sur les autres demandes

Les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la mainlevée de l’opposition du prix de vente des lots n° 996, 1037, et 1055 dans la copropriété sise, [Adresse 10] à, [Localité 1], signifiée le 8 août 2023 par le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 2] à, [Localité 1] ;

Condamne M. et Mme, [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 2] à, [Localité 1] la somme de 919,04 euros correspondant aux charges impayées et appels de travaux arrêtés au 4 août 2023, frais d’état daté inclus ;

Avant dire droit sur la demande du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 2] à, [Localité 1] à l’égard de la société CPI :

Ordonne la réouverture des débats,

Invite les parties à conclure sur :

— le régime applicable à la responsabilité de l’ancien syndic CPI en raison du défaut de transmission des archives ;

— la perte de chance de recouvrer l’intégralité des charges ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 16 avril 2026 pour les conclusions du demandeur, lesquelles devront être signifiées au cabinet CPI, avec un renvoi à l’audience du 7 mai 2026 pour réplique éventuelle des parties, à l’audience du 28 mai 2026 pour clôture et l’audience du 9 juin 2026 pour plaidoiries ;

Réserve les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Ainsi fait et jugé le 17 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS