RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00186 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PC3H

MINUTE N° : 26/00400

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [V] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2025 à effet le 28 mars 2025, Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] ont donné à bail à Madame [R] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 1.200,00 euros charges comprises, avec dépôt de garantie d’un même montant.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] ont fait signifier à Madame [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.599,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 17 août 2025.

Par notification électronique du 21 août 2025 Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2025, Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] ont fait assigner Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,constater que Madame [R] [B] est occupante sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Madame [R] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner Madame [R] [B] à leur verser les sommes suivantes :8.526 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 décembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale équivalente au montant du loyer augmenté des charges à compter du 18 décembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux,800 euros au titre des dommages et intérêts, 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris la somme de 155,13 euros au titre du commandement de payer, rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 29 décembre 2025.

À l’audience du 9 mars 2026, Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J], épouse [V] [Z], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 10.822,85 euros arrêtée au 4 mars 2026.

Ils soutiennent sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 19 août 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations, justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ils indiquent une reprise du loyer courant au mois de mars 2026, dont un versement de 1.500 euros effectué par la locataire le 2 mars 2026, et s’en rapportent au Tribunal quant à l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [R] [B], comparante en personne, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette de loyer. Elle souhaite rester dans le logement, sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose de verser 250 euros par mois, en plus des loyers courants, Elle déclare qu’elle exerce la profession d’infirmière vacataire de nuit pour un revenu mensuel de 2.100 euros et qu’elle a trois enfants à charge sans percevoir de pension alimentaire. Elle évoque une situation familiale difficile lié à l’incarcération de son fils pour expliquer l’absence de règlement du loyer jusqu’à présent. Elle précise toutefois avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2026 et avoir fait une demande de prêt à sa banque d’un montant de 2.500 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 mars 2025, du commandement de payer délivré le 19 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 mars 2026 que Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 373,02 euros imputée pour des frais de procédure compris dans les dépens et qui ne sauraient à ce titre figurer dans le décompte locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [B] à payer à Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] la somme de 10.449,83 euros, au titre des sommes dues au 4 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de du commandement de payer sur la somme de 3.599,83 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version ultérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 août 2025, pour un montant de 3.599,93 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 mars 2025 à compter du 1er octobre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de Madame [R] [B] telles qu’elle ressort de ses déclarations à l’audience, des engagements de régularisation pris à l’audience, de la reprise des paiements du loyer courant et de l’absence d’opposition des bailleurs quant à l’octroi de tels délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu d’autoriser Madame [R] [B] à s’acquitter de sa dette par règlements mensuels de 250 euros, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 36ème mensualité suivant la signification du jugement.

Ainsi, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [R] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [R] [B] à quitter les lieux, il n’y aura pas lieu d’ordonner une astreinte selon les dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée par les bailleurs sur ce point sera en conséquence rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2025, Madame [R] [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [B] à son paiement à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] ne justifient ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Madame [R] [B].

En conséquence, Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 mars 2025 entre Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] d’une part, et Madame [R] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 4], sont réunies à la date du 1er octobre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] la somme de 10.449,83 euros au titre des sommes dues au 4 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de du commandement de payer sur la somme de 3.599,83 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [R] [B] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [R] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] de leur demande d’une astreinte ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [R] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] de leur demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [V] [Z] et Madame [F] [I] [T] [J] épouse [V] [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE