RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00442 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6FY

MINUTE N° : 163

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [C] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat sous seing privé du 8 novembre 2024, Monsieur [W] [H] a donné à bail à Monsieur [K] [C] [D] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1 034 €, outre une provision mensuelle de 216 € sur charges récupérables.

Par exploit de commissaire de justice du 5 juin 2025, Monsieur [W] [H] a fait signifier à Monsieur [K] [C] [D] un commandement, visant la clause résolutoire au bail, d’avoir à payer dans un délai de six semaines la somme de 2 242,28 € en principal, représentant les loyers et charges impayés, arrêtés au 28 mai 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 2 octobre 2025, Monsieur [W] [H] a fait assigner Monsieur [K] [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 15 décembre 2025, et sollicite de :

— à titre principal : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution des clauses contractuelles et notamment le défaut de paiement des loyers à bonne date ;

— à titre subsidiaire : constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— à titre infiniment subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour violation du contrat ;

— en tout état de cause :

* constater que Monsieur [K] [C] [D] est occupant sans droit ni titre ;

* le condamner au paiement de la somme de 3 081,18 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 19 septembre 2025 ;

* condamner Monsieur [K] [C] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

* ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] [D] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

* le condamner au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

* le condamner à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

* rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée par voie électronique à la préfecture du Val-d’Oise le 3 octobre 2025.

À l’audience, Monsieur [W] [H], représenté par son conseil, soutient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 5 746,92 €, arrêtée au 11 décembre 2025. Il fait notamment valoir que Monsieur [K] [C] [D] règle les loyers de manière irrégulière et notamment qu’il verse certaines sommes lors de la délivrance de commandements de payer. À titre subsidiaire, il précise que des nuisances sonores et olfactives répétées sont rapportées par le voisinage et que le syndic a mis en demeure le propriétaire d’agir pour y mettre fin. Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux termes de l’assignation pour un exposé complet des moyens du demandeur.

En défense, Monsieur [K] [C] [D], comparant en personne, ne formule aucune demande à l’audience.

Il fait notamment valoir qu’il a accumulé plusieurs dettes en raison d’une addiction aux jeux et qu’il s’est fait interdire du casino d'[Localité 3] depuis 2 mois, qu’il a réglé les derniers loyers avant l’audience, qu’il entend régler la moitié de la dette à la fin du mois de décembre et l’autre moitié à la fin du mois de janvier. Il ajoute qu’il a arrêté de travailler pour suivre une formation d’ambulancier, qu’il a à sa charge un enfant de 12 ans et qu’il commence un nouveau travail le 5 janvier 2026. Sur les nuisances sonores, il précise qu’il a cessé toute musique forte dès qu’il a été averti que l’immeuble était mal isolé, mais qu’il n’est pas le locataire responsable des tapages nocturnes, qu’il s’agit d’un locataire au-dessus de lui, qui a également reçu une lettre d’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Monsieur [K] [C] [D] a été autorisée à transmettre en cours de délibéré son contrat de travail devant être signé le 5 janvier 2026. Aucun élément n’a été reçu par la juridiction.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2025, échéance de décembre incluse, que Monsieur [W] [H] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En outre et contrairement à ses dires à l’audience, Monsieur [K] [C] [D] ne justifie d’aucun paiement, ni avant l’audience ni postérieurement, pouvant éteindre la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [C] [D] à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 5 746,92 €, arrêtée au 11 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Sur la demande de résolution judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 5 746,92 €, arrêtée au 11 décembre 2025. Il apparaît au dossier que deux précédents commandements de payer ont été signifiés à Monsieur [K] [C] [D], respectivement le 8 avril et le 5 juin 2025, et que chacun d’eux a donné lieu à des règlements dans les semaines suivantes pour éteindre la dette, avant qu’une nouvelle dette ne se crée immédiatement.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie en principe la résiliation judiciaire du contrat. En outre Monsieur [K] [C] [D] n’a justifié d’aucune de ses déclarations à l’audience sur sa situation personnelle et financière, et n’a au demeurant pas sollicité de délais de paiement, indiquant sans en justifier qu’il allait régler la dette restante avant le prononcé du jugement.

Dans ces conditions, la résolution judiciaire du contrat sera ordonnée, avec effet à la date d’assignation du 2 octobre 2025. Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas justifié d’un motif imposant le recours à une astreinte financière assortissant l’expulsion, étant rappelé que celle-ci peut faire l’objet du recours à la force publique, mesure suffisamment comminatoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [C] [D] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 octobre 2025. Monsieur [K] [C] [D] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [C] [D] à son paiement, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la condamnation en paiement de la somme de 5 746,92 € comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation pour la période du 2 octobre au 11 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil ;

Il appartient à celui qui forme une demande de dommages et intérêts contractuels de démontrer un préjudice distinct du seul retard dans l’exécution de ses obligations par le cocontractant.

Or il ressort des circonstances de l’espèce qu’outre le retard dans le paiement des loyers, Monsieur [K] [C] [D] n’a pas respecté son obligation d’user paisiblement des lieux, dès lors que plusieurs voisins se sont plaints auprès du syndic des nuisances olfactives et sonores, diurnes et nocturnes, en provenance de son appartement. En outre des voisins ont pu indiquer, photographie à l’appui, qu’il avait fait illégalement installer une caméra sur le balcon de son appartement, laquelle filme l’allée d’entrée dans l’immeuble. L’ensemble de ces éléments a donné lieu à la saisine du maire de la ville, ainsi qu’à une mise en demeure reçue par Monsieur [W] [H] pour lui intimer de remédier aux désordres causés par son locataire.

Dans ces conditions, Monsieur [W] [H] justifie d’un préjudice distinct du seul retard de Monsieur [K] [C] [D] dans l’exécution de ses obligations, préjudice causé par le comportement fautif du locataire. Il lui sera alloué 1 000 € de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [C] [D] aux dépens de l’instance.

Il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [H] les frais qu’il a dû engager pour sa représentation en justice, de sorte que Monsieur [K] [C] [D] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de résolution du bail et d’expulsion ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail signé le 8 novembre 2024 entre Monsieur [W] [H] et Monsieur [K] [C] [D], portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2], pour défaut de paiement, à la date du 2 octobre 2025 ;

ORDONNE en l’absence de départ volontaire passé un délai de DEUX mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [C] [D] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [H] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [D] à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 5 746,92 €, arrêtée au 11 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, s’agissant des loyers et charges impayés pour le logement loué, sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [D] à payer à Monsieur [W] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que la condamnation en paiement susvisée de la somme de 5 746,92 € comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation pour la période du 2 octobre au 11 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [D] à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [D] à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION