N° RG 25/06533 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXNJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/06533 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXNJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. [K] [L] [Q]

Mme [W] [X] [Y]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [L] [Q]

né le 02 Avril 1982 au Sénégal

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant

Madame [W] [X] [Y]

née le 10 Avril 1984 au Sénégal

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Fanny JEZEK lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 24 octobre 2018 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [W] [Y] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 547,53 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois.

Madame [W] [Y] a conclu le 25 février 2019 un pacte civil de solidarité avec Monsieur [K] [Q].

Par lettres recommandées avec avis de réception du 21 février 2025, signés le 27 février 2025, OPHEA a notifié à Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] un congé pour le 31 mai 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 575,43 euros jusqu’au 21 février 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 26 février 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y], par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1 966,23 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 616,17 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER in solidum la partie défenderesse à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER in solidum la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

L’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 125 euros au 7 janvier 2026 ; s’agissant du paiement qui serait intervenu peu avant l’audience pour apurer totalement la dette locative, il sollicite l’autorisation de la juridiction de céans pour la transmission d’une note en délibéré et précise que si la dette est effectivement soldée, il se désiste de ses demandes principales à l’exception de des demandes au titre des frais et dépens.

Monsieur [K] [Q] cité à personne comparait. Il explique que la dette a été entièrement soldée la semaine passée et confirme les informations du rapport d’enquête sociale dont lecture est donnée à l’audience. Il sollicite la minoration des frais irrépétibles sollicités par le bailleur.

Madame [W] [Y], citée à personne présente au domicile, ne comparait pas ni personne pour elle.

Selon le rapport d’enquête sociale reçu le 31 décembre 2025, les locataires ont quatre enfants mineurs. Ils ont des ressources mensuelles de 2 077,31 euros composées d’allocations chômage, du RSA et d’allocations familiales et des charges mensuelles à hauteur de 821 euros.

La dette locative se serait constituée à la suite de l’absence de droit France Travail pour Monsieur [Q] pendant plusieurs mois et un rappel de charges important qui proviendrait d’une erreur du bailleur dans les compteurs d’eau. Il est fait état que le logement et le loyer y afférent sont adaptés aux ressources du foyer et que les locataires ont quasiment soldé la dette locative avec d’importantes sommes remboursées. Dès lors, il est préconisé le maintien dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. L’OPHEA a été autorisé à transmettre une note en cours de délibéré ainsi qu’un décompte actualisé de la dette locative.

Le 29 janvier 2026, le conseil d’OPHEA a transmis un décompte actualisé au 27 janvier 2026 faisant état d’une dette locative de 57,33 euros ainsi qu’une note précisant que contrairement à ce qui avait été indiqué par le locataire à l’audience, le versement allégué n’avait jamais eu lieu et que la dette n’avait pas été soldée, dès lors, il a maintenu l’ensemble de ses demandes.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

“ les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.”

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] pour le 31 mai 2025 au vu des impayés de loyers au 21 février 2025 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser cet impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 mai 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mai 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 27 juin 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 466,23 euros (échéance du mois de juin 2025 non incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] .

Ils doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux.

Leur expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] doivent être condamnés au règlement en deniers ou quittances de la somme de 57,33 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 27 janvier 2026 (dernière échéance incluse : échéance du mois de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle ; aussi elle ne se présume pas.

Cependant, les locataires unis par un pacte civil de solidarité enregistré en mairie le 25 février 2019, et conformément à l’article 515-4 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet les besoins de la vie courante.

Dès lors, ils doivent être solidairement condamnés à verser au bailleur la somme de 57,33 euros.

Ils doivent être également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de ces dispositions, il convient, eu égard aux circonstances de la cause dans la mesure où la dette locative est quasiment soldée et de la situation financière des locataires leur permettant de l’apurer, d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si les intéressés apurent leur dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] , succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mai 2025 , par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [W] [Y] et Monsieur [K] [Q] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 4] à [Localité 3] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles

L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] à verser à OPHEA la somme de 57,33 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 27 janvier 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] un délai de 6 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 5 mensualités de 10 euros chacune et une 6ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Q] et Madame [W] [Y] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Gussun KARATAS