Du 24 avril 2026

5AA

SCI/

PPP Référés

N° RG 25/01988 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3BLN

Société ICF ATLANTIQUE SA [Adresse 1]

C/

[B] [Y], [C] [A] épouse [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ICF ATLANTIQUE SA [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Charlotte PAVIE substituant Maître Maxime GRAVELLIER (AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [Y]

né le 10 Juin 1973 à [Localité 2]

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Présent,

Madame [C] [A] épouse [Y]

née le 20 Octobre 1972 à [Localité 2]

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Présente,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2016, la société S.A. D’HLM ICF ATLANTIQUE a consenti un bail d’habitation à M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] sur des locaux situés au [Adresse 7] – [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel au jour du commandement de payer de 453,45 euros et d’une provision pour charges de 110,19 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 août 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4624,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] le 5 août 2025.

Par assignations du 23 octobre 2025, la société [Adresse 9] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, obtenir leur condamnation et solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3751,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025 inclus, et les loyers et charges échus et à venir à compter de l’assignation jusqu’à la décision prononçant la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de la présente décision pour la différence,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, la société S.A. D’HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, s’en rapporter sur le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société [Adresse 9] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 110 euros pendant 24 mois, en plus du loyer courant.

M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] n’ont pas fait état d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A. D’HLM ICF ATLANTIQUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4624,67 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 octobre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, la reprise des paiements par eux, ceux-ci ayant réalisé plusieurs versements depuis le commandement (pour un montant total de 3686,64 euros permettant de régler l’encours et diminuer leur dette), et compte tenu aussi de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société [Adresse 9] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2026, M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] lui devaient la somme de 3751,95 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 2 249,78 euros à la bailleresse, à titre de provision et déduction faite des frais de poursuite et des mois de février de mars, lesquels n’étainet pas échus au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’une provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 563,64 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A. D’HLM ICF ATLANTIQUE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société [Adresse 9] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 décembre 2016 entre la société S.A. D’HLM ICF ATLANTIQUE, d’une part, et M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 10] est résilié depuis le 5 octobre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] à payer à la société [Adresse 11] ICF ATLANTIQUE la somme de 2 249,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros (cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 octobre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A. [Adresse 12] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] à payer à la société S.A. D’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [B] [Y] et Mme [C] [Y], née [A] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 août 2025 et celui des assignations du 23 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge