RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00541 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PAFZ

MINUTE N° : 249

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. KLV UTOPIA,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Laetitia GERNEZ de la SELARL ALTETIA AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [F],, [R], [T],

[Adresse 2],

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2024, la SCI KLV UTOPIA a donné à bail à Monsieur, [F], [T] un appartement situé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 740,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2025, la SCI KLV UTOPIA a fait signifier à Monsieur, [F], [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4385,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 juin 2025, la SCI KLV UTOPIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, la SCI KLV UTOPIA a fait assigner Monsieur, [F], [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur, [F], [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers leur appartenant et/ou garnissant les lieux dans un garde meubles que le Tribunal désignera ou dans tout autre lieu aux frais du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, condamner Monsieur, [F], [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8359,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, augmenté de 10%, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 juin 2025, dire que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 11 décembre 2025.

À l’audience du 26 janvier 2026, la SA SCI KLV UTOPIA, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais d’expulsion.

La SCI KLV UTOPIA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur, [F], [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 juin 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [F], [T], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, il sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il expose avoir une saisie sur salaire de 147 euros par mois suite à des dettes ; il ajoute percevoir 1200 euros de revenus mensuels. Il précise avoir subi un AVC en 2021 et avoir traversé deux ans sans emploi.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 février 2026, la SCI KLV UTOPIA transmet le justificatif de la saisine de la CCAPEX.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI KLV UTOPIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI KLV UTOPIA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 août 2024, du commandement de payer délivré le 28 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2025, que la SCI KLV UTOPIA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [F], [T] à payer à la SCI KLV UTOPIA la somme de 8359,03 euros, au titre des sommes dues au 4 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 août 2024 à compter du 12 août 2025.

Sur la demande en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [F], [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Néanmoins, il ressort des éléments communiqués que Monsieur, [F], [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la SCI KLV UTOPIA est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur, [F], [T] aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur, [F], [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la SCI KLV UTOPIA ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur, [F], [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle en délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur, [F], [T] ne justifie pas d’une situation particulière de santé ou de famille.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur, [F], [T] de délais pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [F], [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2025, Monsieur, [F], [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur, [F], [T] à son paiement à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [F], [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI KLV UTOPIA les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI KLV UTOPIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 août 2024 entre la SCI KLV UTOPIA d’une part, et Monsieur, [F], [T] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [F], [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

REJETTE la demande de séquestration des meubles,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [F], [T] à compter du 12 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur, [F], [T] à payer à la SCI KLV UTOPIA la somme de 8359,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur, [F], [T] à payer à la SCI KLV UTOPIA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de

chacune des échéances,

REJETTE la demande de Monsieur, [F], [T] aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur, [F], [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 juin 2025,

REJETTE la demande de la SCI KLV UTOPIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE