N°Minute:24/519

N° RG 24/00839 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O663

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 11 Février 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe SARDA de la SELARL CABINET LEVY ROCHE SARDA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Henri COSTE de , avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [G]

né le 08 Décembre 1993 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elise BOUCHER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 17 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 11 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Février 2025 par

Claire GUILLEMIN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Christophe SARDA de la SELARL CABINET LEVY ROCHE SARDA ET ASSOCIES

Copie certifiée delivrée à : M^e Elise BOUCHER

Le 11 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous-seing-privé ayant pris effet le 6 juillet 2022, M. [N] [V] a donné à bail à M. [F] [G] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 470 euros outre une provision sur charges de 10 euros.

Par acte du 6 juillet 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de M. [F] [G].

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 2 500 euros au titre des loyers et charges impayés. M. [N] [V] lui a délivré quittance subrogative le 9 novembre 2023 pour la somme de 2 500 euros.

Le 28 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [F] [G] un commandement de payer la somme principale de 1500 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail.

À la suite de nouveaux incidents de paiement, M. [V] a fait jouer à nouveau l’engagement de caution.

Le 12 février 2024 il a signé une nouvelle quittance subrogative et a précisé que les virements qui lui ont été faits par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élevaient à 3 940 euros.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, fait assigner M. [F] [G] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

➢

déclarer recevable son action,➢constater l’acquisition de la clause résolutoire,➢à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [F] [G],➢ordonner l’expulsion de M. [F] [G] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,➢condamner M. [F] [G] à lui payer la somme de 2 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 1 500 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, ➢ fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,➢condamner M. [F] [G] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux, ➢condamner M. [F] [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,➢dire n’avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire,➢condamner M. [F] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

En défense, M. [F] [G], était représenté par son avocat qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé :

« Vu les dispositions de l’article 1345-5 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATER la bonne foi de M. [F] [G]

ACCORDER à M. [F] [G] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire,

DIRE que M. [F] [G] pourra se libérer de sa dette en 36 mensualités minimales de 149 euros en plus du loyer courant,

DIRE que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordées sont respectées,

À TITRE SUBSIDIAIRE,

ACCORDER un délai de 12 mois avant lequel l’expulsion ne peut avoir lieu

DÉBOUTER la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions du défendeur pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la date de l’audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 12 février 2024, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 3 940 euros pour le compte de M. [F] [G] au titre des loyers impayés, pour la période du mois de juin 2023 à février 2024 inclus. Le décompte fourni fait état d’une créance locative d’un montant de 2 940 euros suite aux paiements effectués. Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner M. [F] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 940 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 1500 euros, et pour le surplus à compter du 11 mars 2024, date de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Par exploit du 28 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 1 500"cr\'e9\loch\f0 ance commandement" ~ euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024.

Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [F] [G] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire mais n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience et ne justifie pas disposer de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif puisqu’il ne fournit qu’un bulletin de salaire pour la période du 3 septembre au 20 septembre 2024 pour un montant de 738,34 euros et qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale faisant état d’un revenu fiscal de référence d’un montant de 4552 euros sur les revenus de 2023.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [F] [G] de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de M. [F] [G] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

➢

Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux

Il ressort des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais, ne pouvant être inférieur à 1 mois ni supérieur à 1 an, renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [F] [G] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux exposant que l’expulsion le mettrait dans une situation de grande précarité puisqu’il n’est pas en capacité de trouver un logement dans le parc privé.

Toutefois M. [F] [G] ne justifie d’aucune demande de logement social locatif. Par ailleurs, il a déjà bénéficié de plus d’un an de délai depuis la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 6 juillet 2022 entre M. [N] [V] et M. [F] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

DÉCLARE en conséquence M. [F] [G] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 29 janvier 2024 ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [F] [G] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 29 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, et l’y condamne ;

CONDAMNE M. [F] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de « montant condamnation » ~ euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus pour la période du mois de juin 2023 à février 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 1500 euros, et pour le surplus à compter du 11 mars 2024, date de l’assignation ;

DEBOUTE M. [F] [G] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

DEBOUTE M. [F] [G] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [G] aux dépens de l’instance ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [F] [G],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, La Juge des contentieux de la protection,