RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00209 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDJZ

MINUTE N° :26/524

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 12 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société OPAC DE L’OISE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E], [O] [T] [M] divorcée [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : PONIARD Marlène, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de MArlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2017, la société OPAC DE L’OISE a donné à bail à Madame [E] [M], épouse [J] et Monsieur [Q] [J], un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], appartement n°[Adresse 5] pour un loyer mensuel de 483,67 euros, outre 40,47 euros au titre de l’emplacement de stationnement et dépôts de garantie de même montant.

Par jugement du 7 mars 2022, le divorce de Madame [E] [M], épouse [J] et Monsieur [Q] [J] a été prononcé. Un bail a par la suite été régularisé au seul nom de Madame [E] [M], divorcée [J] avec effet rétroactif au 7 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2025, la société OPAC DE L’OISE a fait signifier à Madame [E] [M], divorcée [J], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.875,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 août 2025, la société OPAC DE L’OISE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Val d’Oise.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, la société OPAC DE L’OISE a fait assigner Madame [E] [M], divorcée [J], devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 août 2025, constater que Madame [E] [M], divorcée [J], est occupante sans droit ni titre, ordonner l’expulsion de Madame [E] [M], divorcée [J], ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Madame [E] [M], divorcée [J], au paiement des sommes suivantes :2.841,37 euros au titre des loyers et charges impayés à compter du 8 août 2025 avec intérêts au taux légal, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux outre revalorisation légale, 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion. Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 28 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, la société OPAC DE L’OISE, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 5.521,47 euros, incluant 157,56 euros de dépens arrêtés au 9 mars 2026. Elle s’en rapporte au Tribunal quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, sous réserve que Madame [E] [M], divorcée [J], s’engage dans l’apurement de sa dette locative.

La société OPAC DE L’OISE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [M], divorcée [J], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 juin 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [M], divorcée [J], comparante en personne, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Elle expose avoir repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2025, par des versements de 1.000,00 euros puis 800,00 euros ainsi qu’un règlement de 800,00 euros effectué avant l’audience. Elle indique également avoir fait une demande au Fonds Solidarité pour le Logement et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle déclare exercer la profession d’aide-soignante et percevoir un revenu mensuel de 1.300 euros. Elle précise avoir un enfant de 14 ans à charge.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2026, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la société OPAC DE L’OISE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 août 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société OPAC DE L’OISE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 décembre 2017, du commandement de payer délivré le 7 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 mars 2026, que la société OPAC DE L’OISE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 157,56 euros, imputée pour des frais de procédures.

La preuve du dernier versement de 800 euros réalisé au mois de mars 2026 n’apparaissant pas dans le décompte actualisé, il convient de condamner Madame [E] [M], divorcée [J] au paiement de la dette locative, déduction faite des versements réalisés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [M], divorcée [J], à payer à la société OPAC DE L’OISE la somme de 5.363,91 euros, en deniers ou quittances, au titre des sommes dues au 9 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025 sur la somme de 2.875,14 euros, puis à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 décembre 2017 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 7 juin 2025, pour un montant de 2.875,14 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail le 14 décembre 2017 à compter du 8 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte détaillé arrêté au 9 mars 2026 que Madame [E] [M], divorcée [J], a repris partiellement le paiement du loyer et des charges mais il n’est pas réglé en intégralité. Madame [E] [M], divorcée [J], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer courant. Néanmoins cette proposition ne permet pas de rembourser la dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Aussi, au regard du montant de la dette, en l’absence de reprise du paiement intégral des loyers courants, et l’absence de la possibilité de solder la dette dans le délai légal, il convient de débouter Madame [E] [M], divorcée [J] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [M] divorcée [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 août 2025, Madame [E] [M], divorcée [J], est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [M], divorcée [J], à son paiement à compter du 8 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [M], divorcée [J], aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Madame [E] [M], divorcée [J] à verser à la société OPAC DE L’OISE la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la société OPAC DE L’OISE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 décembre 2017 entre la société OPAC DE L’OISE d’une part, et Madame [E] [M], divorcée [J], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 6], sont réunies à la date du 8 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [E] [M], divorcée [J] à payer à la société OPAC DE L’OISE la somme de 5.363,91 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025, sur la somme de 2.875,14 euros, puis à compter de la signification de la présente décision pour le surplus et déduction faite des paiements déjà intervenus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [M], divorcée [J], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [M], divorcée [J] à compter du 8 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [E] [M] divorcée [J] à payer à la société OPAC DE L’OISE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [E] [M], divorcée [J], aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer du 7 juin 2025,

CONDAMNE Madame [E] [M], divorcée [J] à verser à la société OPAC DE L’OISE la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE