DU 27 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00153 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCOQ

Code NAC : 30B

S.C.I. FONCIERE XV

C/

S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. FONCIERE XV, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 285, M^e Adèle VANHAECKE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 168

DÉFENDEUR

S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 27 Mai 2026

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 8 janvier 2021 et ses avenants des 4 février 2021 et 11 octobre 2023, la S.C.I. FONCIERE XV a consenti un bail commercial à la S.A.S. C PARTICIPATIONS aux droits de laquelle vient la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN portant sur divers locaux commerciaux formant les lots 102, 120 et 109 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise) pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er février 2021, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 66.000 euros payable trimestriellement, outre le versement d’un dépôt de garantie de 16.000 euros et la fourniture d’une garantie à première demande de 33.000 euros.

Le 18 avril 2025, la S.C.I. FONCIERE XV a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, portant sur la somme de 23.759,32 euros en principal et frais.

Le 7 novembre 2025, la S.C.I. FONCIERE XV a délivré un second commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, portant sur la somme de 75.756,34 euros en principal, clause pénale et frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2026, la S.C.I. FONCIERE XV a fait assigner en référé la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater qu’à défaut de règlement de l’intégralité des causes du commandement de payer du 7 novembre 2025, la clause résolutoire du bail du 8 janvier 2021, consenti par la S.C.I. FONCIERE XV pour les locaux sis à [Localité 3] (Val-d’Oise) – [Adresse 4], est acquise à la date du 8 décembre 2025, Constater, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail du 8 janvier 2021, à compter du 8 décembre 2025, Constater, dans tous les cas, les manquements graves et réitérés de la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du bail du 8 janvier 2021,

Ordonner l’expulsion de la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe à [Localité 3] (Val-d’Oise) – [Adresse 4] et ce, sous quinzaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clés à la S.C.I. FONCIERE XV ou à son mandataire, Dire qu’à compter du 8 décembre 2025, la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, fixer à compter de cette date l’indemnité d’occupation due à la bailleresse au montant du loyer quotidien, charges et taxes locatives en sus, et condamner la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à la S.C.I. FONCIERE XV ou à son mandataire, Condamner : pour un compte arrêté au 6 janvier 2026 et sauf à parfaire, la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler à la S.C.I. FONCIERE XV la somme provisionnelle de 50.804,23 €, outre le loyer quotidien, charges et taxes locatives jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 7 novembre 2025 et capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil, à compter de la résiliation du bail, la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler à la S.C.I. FONCIERE XV une indemnité d’occupation représentant le loyer quotidien, outre les charges et taxes locatives, Condamner, pour un compte arrêté au 6 janvier 2026 et sauf à parfaire, la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler à la S.C.I. FONCIERE XV la somme provisionnelle de 5.080,42 €, en application de la clause pénale du bail, Dire que le dépôt de garantie réglé en exécution du bail du 8 janvier 2021, restera acquis à la S.C.I. FONCIERE XV à titre d’indemnité contractuelle, sans préjudice des éventuelles réparations locatives à la charge de la société S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN,Condamner la société SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler à la S.C.I. FONCIERE XV la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la société SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 7 novembre 2025.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2026 à laquelle la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. FONCIERE XV a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial conclu le 8 janvier 2021 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation légale conventionnelle, de complément de loyer résultant d’une fixation judiciaire ou amiable, d’indemnité d’occupation, des charges, taxes, impôts, de l’ajustement du dépôt de garantie (…°, et un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 7 novembre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 7 décembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur l’arriéré locatif

La société demanderesse verse à l’audience du 15 avril 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 73.560,69 euros arrêtée au 1er avril 2026. La défenderesse n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 50.804,23 euros au 6 janvier 2026 et un règlement de 33.000 euros le 19 décembre 2025 correspondant à la mobilisation par le bailleur de la garantie à première demande.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 50.804,23 euros au titre de l’arriéré des loyers, taxes, charges et accessoires selon décompte arrêté au 6 janvier 2026 et il convient de condamner la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et accessoires.

Sur la majoration de 10%

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 19 « Clause pénale » :

« À défaut de paiement des loyers, charges, accessoires à leur échéance, comme de tout complément de loyer résultant d’une fixation amiable ou judiciaire, d’indexation de loyer légale ou conventionnelle, d’indemnité d’occupation, de complément de dépôt de garantie et, d’une façon générale, à défaut de paiement de toute somme en application des présentes, huit (8) jours après l’envoi au Preneur d’une lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure, ou en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de DIX POUR CENT (10%) et ce, indépendamment de tous actes ou exploits d’huissiers, frais de poursuite, de même que de tous intérêts dus en application de la loi, de tous dommages et intérêts, comme de la mise en jeu de la clause résolutoire ».

La somme réclamée au titre de la clause pénale est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 5.080,42 euros à la S.C.I. FONCIERE XV à ce titre, correspondant à 10% de la dette locative.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial prévoit le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un terme, soit trois mois de loyer ce dernier étant payable trimestriellement et stipule également « En cas de résiliation du présent bail pour une quelconque cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité de résiliation sans préjudice du paiement des loyers, charges et accessoires dus et tous autres droits et actions en dommages et intérêts. Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti ».

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut en principe être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. FONCIERE XV le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 8 janvier 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 7 décembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise) dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la S.C.I. FONCIERE XV ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN à payer à la S.C.I. FONCIERE XV la somme provisionnelle de 50.804,23 euros au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN à la S.C.I. FONCIERE XV, à compter du 7 décembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN à payer à la S.C.I. FONCIERE XV la somme provisionnelle de 5.080,42 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN à payer à la S.C.I. FONCIERE XV la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 27 Mai 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT