DU 19 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00324 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PA73

Code NAC : 30B

S.A.S. SERVICES ENTREPOTS S.A.

C/

S.A.R.L. AD LOCATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. SERVICES ENTREPOTS S.A., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 69

DÉFENDEUR

S.A.R.L. AD LOCATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 14 avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 19 Mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon convention d’occupation précaire du 31 décembre 2019, la société SERVICES ENTREPOTS a mis à disposition de la S.A.R.L. AD LOCATION, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], consistant en une surface extérieure n°48 d’une superficie approximative de 600m² pour une durée de six mois, à compter du 1er janvier 2020, renouvelable, moyennant une indemnité mensuelle de 1.000 euros, hors taxes.

Selon avenants en date du 30 juin 2020 et du 31 décembre 2020, la convention a été renouvelée pour une durée de six mois du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2020, puis pour une durée de douze mois, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021.

Le 7 janvier 2026, la société SERVICES ENTREPOTS a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. AD LOCATION, portant sur la somme de 4.496,39 euros en principal et frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2026, la société SERVICES ENTREPOTS a fait assigner en référé la S.A.R.L. AD LOCATION devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans la convention d’occupation précaire consentie à la société AD LOCATION ;Ordonner l’expulsion de la société AD LOCATION ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 3], surface extérieure n°48 et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 4] Publique ;Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la société AD LOCATION ; Condamner la société AD LOCATION à verser, à titre de provision, à la société SERVICES ENTREPOTS au titre des loyers et charges, la somme de 4.123,14 €, somme arrêtée au 10 mars 2023 ;Condamner la société AD LOCATION à verser, à titre de provision, à la société SERVICES ENTREPOTS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;Condamner la société AD LOCATION à payer à la société SERVICES ENTREPOTS la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société AD LOCATION aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 07 janvier 2026 et des frais pour lever le K-bis et l’état d’endettement du débiteur.

L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 avril 2026 à laquelle la S.A.R.L. AD LOCATION, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société SERVICES ENTREPOTS a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Il résulte de l’article 835 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 145-5-1 du code de commerce, n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

La convention d’occupation précaire est donc seulement soumise aux règles du droit commun des contrats et aux stipulations de l’acte. Elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties et ayant constaté l’absence de mention, dans les conventions, de l’existence de circonstances exceptionnelles marquant leur terme.

Aux termes de l’article L.145-5 du code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. »

En l’espèce, la convention d’occupation précaire conclue entre les parties a été consentie et acceptée pour une durée initiale de six mois à compter du 1er janvier 2020, puis renouvelée à deux reprises par avenants jusqu’au 31 décembre 2021, de sorte qu’elle est arrivée à son terme.

Il est indiqué que le local fait objet d’un ensemble immobilier dont le terrain est entièrement inclus dans la zone Ucc du plan de zonage numéro 10 du PLU et compris dans un périmètre de carrières souterraines, une zone de sensibilité archéologique et un périmètre de protection des monuments historiques. La convention précise, notamment que le site, industriel, ne peut plus évoluer, que les contraintes imposées par le PLU obligent le propriétaire à maintenir la consistance de ses locaux en leurs états d’origine, ce qui ne correspond pas aux contraintes actuelles du marché et que d’importantes incertitudes planent sur le devenir du site.

La convention précise qu’en raison de ces circonstances particulières, les parties ont convenu de conclure une convention d’occupation précaire non soumise aux dispositions du code de commerce, qui prendra fin aux plus tard dès la réalisation des circonstances sus-évoquées. Il est stipulé que chaque partie pourra y mettre fin à tout moment, moyennant un préavis d’un mois notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, et ce, sans que le congé ait besoin d’être motivé.

La société demanderesse soutient qu’au terme de la convention d’occupation précaire, il s’est opéré un nouveau bail régi par les dispositions des baux commerciaux, conformément à l’article L145-5 du code de commerce.

Il est acquis que la qualification donnée par les parties ne s’impose pas à la juridiction et qu’une requalification d’un contrat, et en l’occurrence d’une convention d’occupation, en bail commercial, est toujours possible dès lors que la preuve est rapportée de la réunion des conditions requises, et en l’occurrence de celles résultant des dispositions de l’article L 145-1 paragraphe I du code de commerce.

De plus, s’il est admis que la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, tel n’est pas le cas si la contestation sérieuse porte sur un élément qui remet en cause l’existence même du trouble illicite, de sorte qu’il y a lieu d’examiner si les conditions résultant des dispositions des articles L.145-1 et L.145-5 du code de commerce sont manifestement remplies.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire conclue entre les parties prévoit une occupation des lieux à raison de circonstances exceptionnelles, et une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties.

En conséquence, il s’agit bien d’une convention d’occupation précaire soumise aux dispositions de l’article 145-5-1 du code de commerce et non d’un bail dérogatoire tel que prévu par l’article L.145-5 du code de commerce.

Il s’ensuit qu’au terme de la convention d’occupation et de ses avenants, il ne s’est pas opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. En effet, la convention d’occupation précaire n’étant pas un bail commercial dérogatoire, l’occupant n’a pas droit, à l’expiration du contrat, à la protection du statut des baux commerciaux.

Ainsi, la convention a pris fin d’elle-même par la survenance du terme expressément prévu, soit le 31 décembre 2021. Dès lors, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, en se maintenant dans les lieux postérieurement au terme de la convention d’occupation précaire et de ses avenants, la S.A.R.L. AD LOCATION est devenue occupante sans droit ni titre, nonobstant le fait que cette dernière ait continué à régler les loyers.

Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, doit faire cesser en ordonnant à la S.A.R.L. AD LOCATION la libération immédiate des lieux et leur expulsion ainsi que de tous biens et occupants de leur chef passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril des défendeurs, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il n’est pas sérieusement contestable par la société défenderesse qu’elle devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux loués le temps de la convention, du montant de l’indemnité convenue par les parties et prévue contractuellement.

La société défenderesse est réputée occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2022, date de survenance du terme de la convention d’occupation précaire et de ses avenants, causant ainsi un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner la S.A.R.L. AD LOCATION à payer à la demanderesse à compter de cette date une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de l’indemnité mensuelle qui aurait été due en cas de nouveau renouvellement de la convention d’occupation précaire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

La société demanderesse verse à l’audience du 14 avril 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 5.405,69 euros arrêtée au 13 avril 2026. Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 4.123,14 euros au 10 mars 2026.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.R.L. AD LOCATION n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4.123,14 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation, taxes et accessoires selon décompte arrêté au 10 mars 2026 et il convient de condamner la S.A.R.L. AD LOCATION par provision au paiement de cette somme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. AD LOCATION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société SERVICES ENTREPOTS le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.R.L. AD LOCATION à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la convention d’occupation précaire est arrivée à son terme le 31 décembre 2021 et disons n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation précaire ;

CONSTATONS que la S.A.R.L. AD LOCATION se maintient sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2022 dans les lieux (surface en extérieur n°48) sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2], surface extérieur n°48, dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. AD LOCATION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AD LOCATION à la société SERVICES ENTREPOTS, à compter du 1er janvier 2022, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant de l’indemnité conventionnelle, outre les taxes et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.R.L. AD LOCATION au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. AD LOCATION à payer à la société SERVICES ENTREPOTS la somme provisionnelle de 4.123,14 euros au titre des indemnités d’occupation, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 10 mars 2026 ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. AD LOCATION au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. AD LOCATION à payer à la société SERVICES ENTREPOTS la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT