RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00385 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSHN

MINUTE N° :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE SA EFIDIS

c/

[Z] [K], [T] [K]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [T] [K]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e René DECLER

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE SA EFIDIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

Madame [T] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 15 Juillet 2025, par Assignation – procédure au fond du 11 Juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 13 Janvier 2026, et jugée le 10 Mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La société EFIDIS, aux droits de laquelle se trouve la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [Z] [K] et Mme [T] [K] par contrat du 1er avril 1998, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 475,62 euros (2.061,00 francs), avec une provision sur charges de 204,27 euros (1.340 francs), outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer et un emplacement de parking pour un loyer mensuel de 45 euros (195 francs) outre un dépôt de garantie de 17,31 euros (75 francs).

Les locataires ont résilié la place de parking laquelle a pris effet le 10 mars 2002.

Invoquant des loyers impayés, la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer en date du 31 mars 2025 pour un montant de 3.634,37 euros et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise par assignation en date du 11 juillet 2025 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1217, 1224, 1728 et1741 du code civil ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire que le sort des biens mobiliers trouvés sera réglé par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 5.179,97 euros représentant le montant des impayés arrêtés au terme de mai 2025 inclus, hors les frais de poursuite, avec intérêts de droit à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 3.634,37 euros, et, pour le surplus, à compter de la présente instance outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, et ce, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1er du code civil ;

— Constater la mauvaise foi des défendeurs ;

— En conséquence, supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

— Condamner solidairement les défendeurs à payer une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 mars 2025 et de la présente assignation.

A l’audience du 13 janvier 2026, la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualisé la dette locative à la somme de 4.732,38 euros, hors frais de contentieux, au terme de décembre 2025 inclus. Elle indique que le paiement du loyer courant n’est pas repris, de sorte qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [T] [K] présente à l’audience, ne conteste pas la dette. Elle fait valoir ne plus percevoir d’allocation de la MDPH et n’a pas perçu sa retraite qui devait s’y substituer depuis le mois de juin 2025. Elle soutient avoir réglé différentes sommes pour ne pas aggraver la dette. Elle précise avoir versé a versé la somme de 1500 euros le 25 juin 2025, 725 euros en septembre 2025, et la somme de 200 euros les mois octobre, novembre et décembre 2025. Elle ajoute vivre avec son fils, sa belle-fille et leur enfant et propose d’apurer la dette par des versements mensuels de 200 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [Z] [K], cité à étude, ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile,

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er avril 1998, contient en son article 1 une clause de solidarité et d’indivisibilité en vertu duquel les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement des obligations du présent bail.

Par conséquent, seront, en cas de condamnation, Monsieur [Z] [K] et Mme [T] [K] solidairement tenus des obligations contractuelles et in solidum pour les indemnités ou frais.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiale le 26 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002),« les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

En l’espèce, le contrat de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 4 mai 2022 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement de payer visant cette clause signifié le 31 mars 2025, pour la somme en principal de 2.247,49 euros, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 mai 2025.

Par ailleurs, compte tenu de la diminution de la dette, de la proposition de règlements formulée par Madame [K] [T] à l’audience, et du règlement de sommes depuis juin 2025, les défendeurs sont autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif au titre du logement et du parking

Les locataires sont obligés de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

La S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [K] et Madame [T] [K] restaient devoir, après déduction des frais de contentieux, la somme de 4.732,38 euros au terme de décembre 2025 inclus, après déduction des frais de contentieux. Madame [T] [K] ne conteste pas le montant de la dette, de sorte que les défendeurs seront condamnés à verser à la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [K] et Madame [T] [K], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 31 mars 2025.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la S.A. D’HLM CDC D’HLM HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 1er avril 1998 entre la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société EFIDIS, et Monsieur [Z] [K] et Madame [T] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 31 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [T] [K] à verser à la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.732,38 euros, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Z] [K] et Madame [T] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 200 euros chacune, la 24 dernière mensualité soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

* DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

* ORDONNE, à défaut pour Monsieur [Z] [K] et Madame [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* DIT n’y avoir lieu à suppression ou réduction du délai d’expulsion en vertu des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout hypothèse,

DÉBOUTE la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [K] et Madame [T] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mars 2025 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.

Ainsi jugé le 10 mars 2026.

Et ont signé,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT