RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00499 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O73L

MINUTE N° : 26/00316

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 10 MARS 2026

prorogés au 31 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1] SYNDIC CABINET [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [M] est propriétaire des lots 22 et 87, représentant 65 / 10 000 tantièmes au sein de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 4] à [Localité 3], cadastré [Adresse 6], section AI n°[Cadastre 1], et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] 2 a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS FONCIA LVM, fait sommation à Monsieur [B] [M] de lui payer la somme en principal de 4 620,83 €, arrêtée au 30 avril 2025, appel de fonds courants et de fonds ALUR du 2ème trimestre 2025 inclus.

Par exploit de commissaire de justice du 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, a fait assigner Monsieur [B] [M] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 13 janvier 2026, aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7 872,60 € au titre des charges de copropriété impayées au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;

—  1 298,73 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par année ;

—  800 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, à laquelle il est expressément renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de ses moyens.

Monsieur [B] [M], cité à personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 puis prorogée au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 20 septembre 2023, 30 avril 2024 et 10 juin 2025, que les comptes ont été approuvés par des votes successifs depuis l’exercice 2022 et jusqu’à l’exercice 2024, et que les budgets prévisionnels ont successivement été votés et ajustés jusqu’en 2026 inclus, en ce compris les fonds de travaux.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de contentieux et de recouvrement ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 872,60 € au titre des charges de copropriété impayées au 15 décembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1 298,73 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l’envoi ni de la réception de la mise en demeure du 10 février 2025, de sorte que les frais y afférents ne seront pas retenus, de même pour la relance après mise en demeure.

Il sera en revanche retenu le coût de la sommation de payer par exploit de commissaire de justice du 13 mai 2025, telle que taxée à 184,60 €.

Le surplus des demandes au titre des frais, relatifs à des frais de constitution de dossier du syndic, ne sont pas des frais de recouvrement nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dès lors qu’ils entrent dans le rôle et la mission du syndic.

Enfin il n’est pas justifié de l’inscription d’hypothèque.

En conséquence, Monsieur [B] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 184,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur les intérêts de retard :

Vu l’article 1231-6 du code civil ;

Il sera fait droit à la demande de rétroactivité des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 mai 2025 sur la somme de 4 156,70 €, effectivement due à cette date.

Pour le surplus, les sommes sollicitées porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il sera ordonné la capitalisation des intérêts par année.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, il appartient au créancier qui sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le retard dans l’exécution de l’obligation de paiement de démontrer qu’il a subi un préjudice autre que le seul retard, lequel est compensé par l’octroi d’intérêts de retard, et que le débiteur a commis une faute distincte du seul non-respect de ses obligations.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [M] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas la sommation de payer, laquelle est d’ores et déjà comprise dans la condamnation au titre des frais de recouvrement.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [B] [M] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, la somme de 7 872,60 € au titre des charges de copropriété impayées au 15 décembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, la somme de 184,60 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que ces deux sommes produisent intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 mai 2025 sur le montant total de 4 156,70 €, et à compter de l’assignation du 19 décembre 2025 pour le surplus ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas la sommation de payer du 13 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 31 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE