Du 18 avril 2025

5AZ

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01907 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVIB

[E] [J]

C/

S.A. DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

M^e Daniel DEL RISCO

la SELARL [Localité 10] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— FE délivrée à

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Daniel DEL RISCO

la SELARL [Localité 10] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [J]

né le 22 Mai 1978 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011918 du 17/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Daniel DEL RISCO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître [Localité 10] RAFFY de la SELARL [Localité 10] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation en date du 25 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 avril 2011, à effet à la même date, DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [E] [J], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 9].

Le 5 août 2024, DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [E] [J] un commandement de payer les loyers d’habitation et charges dus au 30 juillet 2024 pour un montant en principal de 2.868,49 euros, dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Considérant ne pas avoir de dettes à ce titre, Monsieur [E] [J] a fait assigner le 25 septembre 2024 DOMOFRANCE, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé à l’audience du 15 novembre 2024 en lui demandant, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— juger comme valable et bien fondée l’opposition qu’il a formée sur le commandement de payer signifié le 6 août 2024 par DOMOFRANCE,

— juger nul le commandement de payer signifié le 6 août 2024 par DOMOFRANCE pour décompte inexact et demandes de charges prescrites conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— constater comme prescrites les charges réclamées par DOMOFRANCE pour la période antérieure au 6 août 2021,

— dire n’y avoir lieu à mise en jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail qu’il a souscrit,

— ordonner à DOMOFRANCE d’avoir à produire les charges de copropriété pour la [Adresse 12] pour les années 2021, 2022 et 2023 ainsi que leur répartition pour la consommation d’eau de l’ensemble des locataires et pour lui sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— de la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 15 novembre 2024, a fait l’objet de trois renvois contradictoires, avant d’être finalement débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [E] [J], représenté par son avocat, maintient ses demandes et à leur soutien indique que des provisions de charges appelées à hauteur de 1.325,54 € au titre de l’année 2020 et 1.751,51€ au titre de l’année 2021, sont injustifiées et au surplus prescrites. Il relève également, alors que ses habitudes de consommation d’eau sont identiques depuis 10 ans, que la provision pour charges à ce titre est passée de 40€ par mois jusqu’en 2024 à 150 € depuis, sans que DOMOFRANCE ne justifie des charges de copropriété, ni de la répartition entre les locataires des dépenses relatives à la consommation d’eau. Il fait valoir que le juge des référés est compétent en ce que le commandement avec évidence est irrégulier et comporte des sommes erronées.

En défense, DOMOFRANCE, représentée par son avocat a, dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, demandé au juge des référés de :

A titre liminaire :

Se déclarer incompétent à statuer par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile,Au fond et en toute hypothèse :

Constater l’existence d’une contestation sérieuse affectant les demandes de Monsieur [J],En conséquence :

Le débouter de l’intégralité de ses demandes,Le condamner à titre reconventionnel au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de l’incompétence du juge des référés, elle indique que sa compétence se limitant aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut juger la nullité du commandement de payer, dont la compétence relève du juge de l’exécution, ou encore, constater la prescription des charges appelées.

Au soutien de ses demandes au fond, elle fait état d’une contestation sérieuse notamment s’agissant de l’apurement des charges de l’année 2021, qu’elle prétend ne pas être prescrites ce qui n’affecte pas selon elle, la validité du commandement de payer qu’elle a fait signifier, mais simplement le cantonnerait aux sommes non prescrites. Elle indique que n’ayant pas déféré audit commandement dans le délai imparti, celui-ci est parfaitement valable. S’agissant de la consommation d’eau, elle soutient avoir justifié les régularisations qu’elle verse aux débats et avoir écrit trois courriers au demandeur. Elle s’oppose à la demande de communication du détail des régularisations de charges, comme de la répartition des charges de consommation d’eau pour l’intégralité de l’immeuble, ne concernant pas Monsieur [E] [J].

Il est renvoyé aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, auxquels le juge des référés ne répondra pas dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’exception d’incompétence

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] demande au juge des référés d’une part, de juger comme bien fondée l’opposition qu’il forme contre le commandement de payer signifié le 6 août 2024, d’autre part de juger ledit commandement de payer nul pour décompte inexact et demandes de charges prescrites.

En défense, il est conclu à l’incompétence du juge des référés en ce que les demandes présentées ne relèvent pas de ses pouvoirs.

Il convient de relever que le litige porte sur un bail d’habitation et relève en conséquence de la compétence d’attribution du juge des contentieux de la protection, de sorte qu’il n’y a pas lieu de se déclarer incompétent.

Cependant les pouvoirs du juge des référés étant circonscrits par les articles 834 et 835 précités, il ne relève pas de ses pouvoirs de se prononcer sur l’opposition formée contre un commandement de payer, ni de prononcer la nullité d’un commandement de payer et pas davantage de se prononcer sur la question de la prescription des charges locatives, qui relèvent des pouvoirs du juge du fond. Le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer une contestation sérieuse l’empêchant de constater la résiliation du bail. Or le juge des référés n’est pas en l’espèce saisi d’une demande en constat de la résiliation du bail.

En conséquence, s’il n’y a pas lieu de se déclarer incompétent, car le différend porte sur les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes, qui seront rejetées.

Sur la demande de production par DOMOFRANCE des charges de copropriété sous astreinte

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] indique avoir reçu une provision pour charges d’un montant de 1325,54 euros au titre de l’année 2020 et d’un montant de 1.751,51 euros pour l’année 2021 peu compréhensibles. Sur la consommation d’eau, il fait état d’un courrier du 24 juillet 2024 par lequel le bailleur modifie la provision à compter du 1er juillet 2024 au motif d’une dépense d’eau plus importante que la provision appelée et que cette situation se renouvellera probablement sur les régularisations 2022 et 2023.

Le bailleur produit un décompte individuel de charges édité le 13 septembre 2023 pour l’année 2020 qui fait état de différentes charges calculées selon une unité de répartition définie, un critère précisé, une somme totale à répartir, ainsi que la part calculée à partir de ces éléments du demandeur. S’agissant de la consommation d’eau froide, celle-ci est calculée par la différence entre un index de début et un index de fin qui sont notés, correspondant à une consommation réelle mais en face de laquelle, aucune somme n’est portée. Ce décompte fait également état en page 2 d’un calcul de charges d’eau copropriété selon une unité de répartition établie en fonction du critère de la surface habitable lui-même précisé, un total à répartir, ainsi que la part du demandeur en conséquence. Le total s’élève à la somme de 207,50 euros au crédit du compte du demandeur.

Par courrier du 17 octobre 2023, DOMOFRANCE expose à Monsieur [E] [J] l’erreur de calcul des charges d’eau sur l’exercice 2020 indiquant qu’elles ont, par erreur, été calculées en fonction de la surface habitable et non de la consommation réelle. Ce courrier reprend les index ainsi que la consommation portée sur le décompte et mentionne la somme correspondante. Le solde s’élève à la somme de 1.325,54 euros que DOMOFRANCE indique être porté au débit de son compte locataire.

Par courrier du 27 décembre 2023, DOMOFRANCE écrit à nouveau au demandeur, lui indiquant que le solde débiteur de son compte locataire s’élève à 1.250,17€ mais également que le poste eau présente un fort débit rappelant les index et consommations 2020. Elle précise s’être rapprochée de la société en charge du relevé compteur qui a confirmé les index. Elle ajoute avoir enregistré une forte consommation d’eau depuis le changement de ses compteurs d’eau le 15 novembre 2022, correspondant à près de 100m3 sur une année, le sensibilisant sur l’existence d’une fuite d’eau.

Le 24 janvier 2024, DOMOFRANCE a édité le décompte individuel des charges du demandeur pour l’année 2021, qui se présente de façon identique au précédent. Le total s’élève à 56,51 euros en faveur de DOMOFRANCE.

Par courrier du 8 février 2024, DOMOFRANCE faisait état de la même erreur d’avoir indexé la consommation sur la base de la surface habitable et non de la consommation réelle et a calculé les sommes dues à ce titre. Il ressort une régularisation de 1.695€ portée sur le compte locataire.

Par courrier du 29 mai 2024 DOMOFRANCE explique avoir mené des vérifications avant de conclure à l’absence de fuite d’eau comme cause de la consommation excessive et confirme le montant des charges pour les années 2020 et 2021.

Il ressort des pièces versées aux débats que le bailleur a produit un décompte détaillé des charges de copropriété appelées pour les années 2020 et 2021. Ces décomptes ont présenté des erreurs notamment en ce qu’ils ont d’abord établi la facturation d’une consommation d’eau calculée sur la base de la surface habitable, avant de corriger cette erreur et de calculer le montant dû à ce titre, selon les index relevés dont les montants sont identiques au décompte initialement produit. Le bailleur s’en est expliqué dans les courriers des 17 octobre 2023 et 8 février 2024, et a aussi alerté le locataire concernant sa consommation excessive dans son courrier du 27 décembre 2023 et fait vérifier l’existence d’une fuite dont il communique le résultat dans son courrier du 29 mai 2024.

En conséquence, l’existence d’un index individuel sur la base duquel ont été calculées les consommations d’eau permet de s’assurer d’une consommation personnelle relative au logement du locataire, qui a, au surplus, conduit le bailleur à rechercher l’existence d’une fuite, et fait donc obstacle à solliciter la répartition des charges de copropriété au titre de la consommation d’eau qui est dès lors inutile et sans objet.

La demande de Monsieur [E] [J] relatives aux charges sera dès lors rejetée, celui-ci disposant de toutes les informations utiles.

— Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. En conséquence, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [J], partie perdante supportera la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, est condamnée au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] est la partie perdante.

Néanmoins, au regard de la situation respective des parties et des circonstances qui ont présidé à la naissance du litige, à savoir l’erreur de clé de répartition, l’équité conduit à laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur [E] [J] relatives au commandement de payer signifié le 5 août 2024 par DOMOFRANCE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constater la prescription des charges réclamées par DOMOFRANCE ;

REJETONS en conséquence les demandes de Monsieur [E] [J] de ces chefs ;

REJETONS la demande de communication de pièces relatives aux charges ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] aux dépens ;

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE