RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00388 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5QF

MINUTE N° : 26/00331

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 MARS 2026 PROROGE

AU 07 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [A]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 septembre 2009, la SA d’HLM DOMAXIS a donné à bail à Madame [D] [A] un logement sis [Adresse 4] ([Adresse 5]. Ce contrat de location a fait l’objet d’un jugement du 20 décembre 2016 par le tribunal d’instance de Montmorency, et d’une résiliation.

La dette locative ayant été soldée, un nouveau contrat a été souscrit par acte sous seing privé en date du 11 mai 2018, aux termes duquel la SA d’HLM DOMAXIS a donné à bail à Madame [D] [A] un logement et un emplacement de stationnement (numéro 403) situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 643,16 euros et 127,55 euros de provisions sur charges.

Par jugement contradictoire du 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 20 septembre 2023 ;

— condamné Madame [D] [A] à verser à la SA d’HLM [Localité 1], venue aux droits de la SA d’HLM DOMAXIS, la somme de 728,34 € (décompte arrêté au 17 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 ;

— autorisé Madame [D] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 50 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

— suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et dit que si les délais étaient entièrement respectés, la clause serait réputée n’avoir jamais été acquise ;

— subsidiairement, si la clause résolutoire retrouvait son plein effet, ordonné l’expulsion de Madame [D] [A] et condamné cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

— en toute hypothèse, débouté la SA d’HLM [Localité 1] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Madame [D] [A] aux entiers dépens de la procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2023 ;

— constaté l’exécution provisoire de la décision.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait signifier à Madame [D] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 17 592,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 juin 2025.

Par notification électronique du 1er juillet 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie des sommes dues et aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner Madame [D] [A] au paiement des sommes suivantes :

* 27 816,57 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2025 et de la sommation du 25 mai 2025 ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 23 septembre 2025.

À l’audience, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 37 892,22 euros arrêtée au 9 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM [Localité 1] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [A] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juin 2025. Elle précise qu’un surloyer forfaitaire mensuel de 3 312,27 euros a été appliqué à compter du mois de janvier 2025, faute pour Madame [D] [A] d’avoir retourné l’enquête obligatoire.

Madame [D] [A], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [A] indique avoir rencontré des difficultés financières, notamment parce qu’elle n’a pas pu effectuer sa déclaration d’impôts dans les délais en raison d’une dépression. Elle précise toutefois avoir régularisé sa situation auprès de l’administration fiscale récemment, de sorte que le surloyer devrait être régularisé sous peu. Madame [D] [A] expose avoir accusé un seul mois de retard de loyer et soutient ne disposer d’aucune ressource, ses enfants lui apportant l’aide nécessaire pour s’acquitter de ses factures. Elle précise également avoir sollicité le RSA et demandé un plan d’apurement amiable au bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, puis prorogée au 7 avril 2026.

À l’audience, les parties avaient été autorisées à fournir des décomptes actualisés en cours de délibéré. Aucun document n’a été communiqué à la date du présent.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-9 et R.441-26 du même code, que :

— d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ;

— d’autre part, pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier à 25 €.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 1] justifie de sa demande annuelle de la fiche d’imposition pour l’année 2024, à laquelle Madame [D] [A] devait répondre avant le 21 octobre 2024.

Madame [D] [A] a été régulièrement mise en demeure de fournir son dernier avis d’imposition, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 novembre 2024. Cette mise en demeure comporte reproduction de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, conformément aux dispositions dudit article.

Faute d’avoir produit ledit avis d’imposition, la défenderesse a reçu un nouveau courrier en date du 24 janvier 2025, l’informant de l’application d’un supplément de loyer de solidarité d’un montant de 3 312,27 euros par mois, dont il est parfaitement justifié.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 mai 2018, du commandement de payer délivré le 25 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 décembre 2025, que la SA d’HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En outre, Madame [D] [A] a été autorisée à transmettre en cours de délibéré les éléments justifiant de ce que sa situation fiscale était régularisée, pour pouvoir faire régulariser l’application du surloyer forfaitaire auprès du bailleur. Aucun document n’a été reçu au greffe de la juridiction.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 332,29 euros, imputée pour des frais, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [A] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 37 559,93 euros, au titre des sommes dues au 9 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 juin 2025, pour un montant de 17 592,73 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 août 2025.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2025, de sorte que Madame [D] [A] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, surloyer forfaitaire compris, et de condamner Madame [D] [A] à son paiement à compter du 26 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 37 559,93 euros, arrêtée au 9 décembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 26 août 2025 au 9 décembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [A] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2025 et de la sommation d’avoir à remettre les documents de l’enquête SLS.

Il convient également de condamner Madame [D] [A] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 mai 2018 entre la SA d’HLM DOMAXIS, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1] d’une part, et Madame [D] [A] d’autre part, concernant les locaux (un logement et un emplacement de stationnement numéro 403) situés [Adresse 7] à [Localité 4], sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [A] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Madame [D] [A] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 37 559,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [A] à compter du 26 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [D] [A] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation au paiement de la somme de 37 559,93 euros comprend d’ores et déjà les indemnités d’occupation dues pour la période du 26 août 2025 au 9 décembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2025 et de sommation de justifier de l’enquête supplément de loyer de solidarité du 25 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [A] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 5], le 7 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION