RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00267 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PEDK

MINUTE N° : 11

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— -------------------

ORDONNANCE DE REFERE

DU 12 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société TOIT ET JOIE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-Noëlle REVEL-BASUYAUX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 13 septembre 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [F] [C] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer initial mensuel de 257,12 euros hors charges, avec dépôt de garantie d’un même montant.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait signifier à Madame [F] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.541,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés ainsi que pour non justification de l’assurance.

Par notification électronique du 7 juillet 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [F] [C] devant le juge du référé de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater que par l’effet du commandement de justifier d’une assurance locative de payer en date du 11 juillet 2025 et resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail du 13 septembre 2024 est acquise le 11 août 2025 et subsidiairement depuis le 11 septembre 2025 que Madame [F] [C] est occupante sans droit ni titre depuis ces dates ;en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Madame [F] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; faire application de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier ;condamner Madame [F] [C] au paiement des sommes suivantes :

* 4.276,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 11 décembre 2025, avec intérêts de droit à compter du 11 juillet 2025 sur la somme de 2.541,58 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

* une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

* 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 29 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, la SA d’HLM TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation. Elle indique pour information que la dette a augmenté et s’élève à la somme de 7.896,30 euros arrêtée au 10 mars 2026. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM TOIT ET JOIE soutient, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [C] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, ni réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Régulièrement assignée à étude par acte du commissaire de justice, Madame [F] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026 et la décision rendue à cette date par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [C] assignée à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance et de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail avec prise d’effet au 13 septembre 2024, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2025, du décompte de créance arrêté au 11 décembre 2025, que la SA d’HLM TOIT ET JOIE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En revanche, il convient de déduire les frais relatifs au commandement de payer qui relève des dépens, et de saisie conservatoire qui ne sauraient figurer dans un décompte locatif.

En conséquence, et en l’absence de contestation sérieuse, il convient de condamner par provision Madame [F] [C] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 4.276,80 euros au titre des sommes dues arrêtées au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 juillet 2025 sur la somme de 2.541,58 euros, et à compter de l’assignation du 28 janvier 2026 pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 précise que le locataire est obligé de : g ) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur.

La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le contrat de location contient bien une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance par le locataire de ses risques locatifs (clause n°8).

Le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire le 11 juillet 2025.

Madame [F] [C] ne justifie pas avoir souscrit ni produit le justificatif d’assurance dans le délai.

Les effets de la clause résolutoire sont ainsi acquis. Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail depuis le 12 août 2025 du chef de la non production de l’attestation d’assurance.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande d’expulsion immédiate et d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2025, Madame [F] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Madame [F] [C] à son paiement à compter du mois d’août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Madame [F] [C] à verser à la SA d’HLM TOIT ET JOIE, la somme de 400 euros en provision, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la SA d’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 septembre 2024 entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE d’une part, et Madame [F] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 12 août 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [C] à compter du 12 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS par provision Madame [F] [C] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 4.276,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2025 sur la somme de 2.541,58 euros et à compter de l’assignation du 28 janvier 2026 sur le surplus,

CONDAMNONS par provision Madame [F] [C] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la SA d’HLM TOIT ET JOIE de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] aux dépens de l’instance de référé, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2025,

CONDAMNONS par provision Madame [F] [C] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à MONTMORENCY le 12 mai 2026, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION