N° RG 25/00403 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FJLG

Minute N°25/00003

Demande de fixation du prix du bail renouvelé ou révisé

expédition conforme

délivrée le :

Maître [C] [W]

Maître [R] [I]

copie exécutoire

délivrée le :

Maître [C] [W]

Maître [R] [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

JUGEMENT RENDU PAR Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

GREFFIER lors des débats et du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 20 Mai 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 29 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile, les parties entendues en leurs explications ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 7]

société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lorient sous le numéro 440 005 882, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benjamin THOUMAZEAU de la SELAS CAP CODE, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BISCUITERIE DE [Adresse 6]

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 432 361 111, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de Nantes

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 31 juillet 2012, la SCI [Adresse 6] 2 a donné à bail à la société Biscuiterie De Pont Aven des locaux situés [Adresse 2] à Concarneau à usage de crêperie, pâtisserie, restauration, vente de produits régionaux, souvenirs, vêtements et alcool, pour une durée de 9 années prenant effet au 1er février 2012 pour se terminer le 31 janvier 2021, pour un loyer annuel de 32 400 € HT, le bail contenant une clause de révision triennale qui n’a jamais été mise en oeuvre.

Suivant acte d’huissier en date du 1er mars 2024, la SCI [Adresse 6] 2 a fait signifier à la société Biscuiterie De Pont Aven une demande de révision du loyer à la somme annuelle de 42 016,20 € HT à la date de la signification de l’acte.

La SAS Biscuiterie de [Localité 5] a continué de régler le loyer en application du bail non révisé.

La SCI [Adresse 6] 2 a mis en demeure la SAS Biscuiterie de Pont Aven de régulariser la situation par lettre recommandée avec avis de réception en date du 31 mai 2024 restée sans réponse.

Elle lui a adressé une seconde lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 juin 2024, lui proposant de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, ce courrier étant également demeuré sans réponse.

Suivant acte d’huissier en date du 28 mars 2024, la SCI [Adresse 6] 2 a signifié à la SAS Biscuiterie De Pont Aven un congé avec offre de renouvellement du bail commercial consenti à effet au 30 septembre 2024, en contrepartie d’un loyer annuel de 66 000 € HT.

La SCI [Adresse 6] 2 a notifié à la SAS Biscuiterie De [Adresse 6] un mémoire préalable en fixation du loyer révisé du bail commercial suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 juillet 2024, sollicitant la fixation du loyer révisé à la valeur locative compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Conformément à l’autorisation reçue à cette fin le 7 février 2025, la SCI [Adresse 6] 2 a assigné la SAS Biscuiterie De Pont Aven devant le juge des loyers commerciaux suivant acte en date du 19 février 2025 aux fins de voir :

ordonner une mesure d’expertise permettant de déterminer le loyer révisé du bail commercial, dire et juger que le loyer révisé sera fixé rétroactivement à la somme annuelle de 42 016,26 € HT/HC à compter du 1er mars 2024,constater l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre le 01/02/2012 et le 01/03/2024 ayant entraîné elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,dire et juger que le loyer révisé sera fixé rétroactivement à la valeur locative à compter de la date de notification du mémoire en application de l’article R 145-21 du code de commerce,dire et juger que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,condamner la SAS Biscuiterie de [Localité 5] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Biscuiterie De [Localité 5] a, suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 février 2025 :

conclu au rejet des demandes de fixation du loyer révisé et d’expertise présentées par la SCI [Adresse 6] 2, rappelant qu’il n’appartient pas au juge de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, la SCI ne communiquant aucune pièce justifiant de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qu’elle invoque, ni de ce qu’elle a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et présenté un intérêt pour les locaux donnés à bail,demandé au juge des loyers commerciaux de :fixer le loyer au plancher que constitue le loyer en cours à la date de la demande de révision, c’est-à-dire le loyer de début de bail soit 32 400 € conformément aux conclusions du rapport d’expertise déposé par monsieur [L], expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Rennes qu’elle a mandaté qui démontre que la valeur locative des locaux n’a pas évolué dans la mesure où il retient une valeur en 2024 quasi identique à celle du loyer fixé à la prise d’effet du bail,condamner la SCI [Adresse 6] 2 à lui verser la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 7] a, suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 mars 2025, réitéré ses demandes initiales et conclu au débouté de la SAS Biscuiterie de Pont Aven.

Elle indique qu’en application de l’article R 145-30 du Code de commerce, le juge désigne un expert lorsque les divergences portent sur les points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise.

Elle précise que les juges ont l’obligation de vérifier au besoin d’office le montant de la valeur locative après nomination d’un expert judiciaire.

Elle indique que le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative en l’état de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialit ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative des, faisant état de l’évolution du tourisme dans la ville de [Localité 4] entre 2022 et 2023, de l’évolution de la démographie, de la réalisation de travaux dans les locaux loués et de l’emplacement et de la bonne visibilité des locaux.

Elle relève que le rapport d’expertise produit par le preneur ne saurait être entériné par la juridiction dès lors qu’il n’est pas contradictoire et comporte de nombreuses imprécisions voire inexactitudes relatives à l’état des locaux donnés à bail compte tenu des travaux réalisés, l’attractivité du secteur dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, la surface des locaux loués, la pondération appliquée et enfin les éléments de comparaison, réitérant la demande d’expertise judiciaire présentée.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article R 145-23 du Code de commerce dispose :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire ».

L’article R 145-26 du même code prévoit :

« Les mémoires sont signés des parties ou de leurs représentants. Les copies des pièces que les parties entendent devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

L’article R 145-27 poursuit :

« Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie.(…) »

Ces règles de procédure sont d’ordre public et s’imposent aux parties qui ne peuvent y déroger.

Suivant acte d’huissier en date du 1er mars 2024, la SCI [Adresse 6] 2 a fait signifier à la société Biscuiterie De Pont Aven une demande de révision du loyer à la somme annuelle de 42 016,20 € HT à la date de la signification de l’acte.

La SCI [Adresse 6] 2 a notifié à la SAS Biscuiterie De Pont Aven un mémoire préalable en fixation du loyer révisé du bail commercial suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 juillet 2024, sollicitant la fixation du loyer révisé à la valeur locative compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Le juge des loyers commerciaux a autorisé la SCI [Adresse 6] 2 à assigner la SAS Biscuiterie De Pont Aven par ordonnance en date du 7 février 2025, suite à la requête déposée en ce sens.

La SCI [Adresse 6] 2 a ainsi préalablement à la saisine du juge des loyers commerciaux, adressé un mémoire au preneur, exposant l’objet de sa demande.

La procédure est ainsi régulière.

L’article L 145-33 du Code de commerce dispose :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ».

L’article L 145-37 du même code précise :

« Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ».

Enfin, l’article L 145-38 dans sa version applicable à la date de signature du bail prévoit :

« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

Il appartient à la partie qui demande la fixation du loyer à la valeur locative sans doit apporter la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. À défaut, le juge peut refuser d’ordonner une expertise dans la mesure où il n’a pas à pallier la carence des parties. En revanche, dès que la modification matérielle est établie, le juge doit rechercher d’office si elle a eu un intérêt pour le commerce considéré,et si elle a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

La modification matérielle implique une transformation concrète et non une simple évolution naturelle d’un élément de commercialité.

Le bailleur invoque l’évolution de la démographie et du tourisme à [Localité 4] entre 2021 et 2023, sans cependant établir que l’augmentation alléguée est en relation avec des modifications tangibles ayant touché le secteur dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail correspondant à une transformation concrète et non à la simple évolution naturelle d’un élément de commercialité.

Dans ces conditions, dès lors que la SCI [Adresse 7] ne rapporte nullement la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité alléguée et qu’il n’appartient pas au juge de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve des faits qu’elles invoquent, la SCI [Adresse 7] sera déboutée de sa demande d’expertise et de sa demande de fixation du loyer révisé à la valeur locative des locaux loués à compter du 1er mars 2024, sns plafonnement.

Le loyer révisé sera ainsi fixé par application des dispositions de l’article L 145-38 du Code de commerce et des dispositions du bail commercial régularisé par les parties faisant référence au plafonnement du loyer lequel ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction publié, le dernier indice connu étant celui du 3è trimestre 2011.

Le loyer révisé sera ainsi fixé à la somme de 42 016,26 € HT /HC [ (32 400 € HT x 2106 (indice du coût de la construction T3 2023)/1624 (ICC T3 2011))] à compter du 1er mars 2024.

La SAS Biscuiterie de Pont Aven sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE régulièrement introduite l’action diligentée par la SCI [Adresse 7].

REJETTE la demande d’expertise présentée par la SCI [Adresse 7].

DIT et juge que le loyer révisé sera fixé à la somme de 42 016,26 € HT /HC à compter du 1er mars 2024.

REJETTE les demandes présentées par la SCI [Adresse 7] tendant à voir :

dire et juger que le loyer révisé sera fixé rétroactivement à la valeur locative sans plafonnement compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité,dire et juger que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.CONDAMNE la SAS Biscuiterie de Pont Aven à verser à la SCI [Adresse 6] 2 la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE la SAS Biscuiterie de [Localité 5] aux dépens.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE