N° RG 25/00404 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FJLH

Minute N°25/00004

Chambre 1

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

expédition conforme

délivrée le :

Maître [F] [U]

Maître [L] [Z]

Service des expertises

copie exécutoire

délivrée le :

Maître [F] [U]

Maître [L] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

JUGEMENT RENDU PAR Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

GREFFIER lors des débats et du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 20 Mai 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 29 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile, les parties entendues en leurs explications ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 9]

société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lorient sous le numéro 440 005 882, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benjamin THOUMAZEAU de la SELAS CAP CODE, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BISCUITERIE DE [Adresse 8]

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de 432 361 111, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 31 juillet 2012, la SCI [Adresse 8] 2 a donné à bail à la société Biscuiterie De Pont Aven des locaux situés [Adresse 3] à Concarneau à usage de crêperie, pâtisserie, restauration, vente de produits régionaux, souvenirs, vêtements et alcool, pour une durée de 9 années prenant effet au 1er février 2012 pour se terminer le 31 janvier 2021, pour un loyer annuel de 32 400 € HT.

Suivant acte d’huissier en date du 1er mars 2024, la SCI [Adresse 8] 2 a fait signifier à la société Biscuiterie De Pont Aven une demande de révision du loyer à la somme annuelle de 42 016,20 € HT à la date de la signification de l’acte.

La SAS Biscuiterie de [Localité 7] a continué de régler le loyer en application du bail non révisé.

Suivant acte d’huissier en date du 28 mars 2024, la SCI [Adresse 8] 2 a signifié à la SAS Biscuiterie De Pont Aven un congé avec offre de renouvellement du bail commercial consenti à effet au 30 septembre 2024, en contrepartie d’un loyer annuel de 66 000 € HT.

La SCI [Adresse 8] 2 a notifié à la SAS Biscuiterie De Pont Aven un mémoire préalable en fixation du loyer de renouvellement du bail commercial suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 octobre 2024, sollicitant la fixation du loyer annuel de base de renouvellement à la somme de 66 000 € HT par an à compter du 1er octobre 2024.

Conformément à l’autorisation reçue à cette fin le 7 février 2025, la SCI [Adresse 8] 2 a assigné la SAS Biscuiterie De Pont Aven devant le juge des loyers commerciaux suivant acte en date du 19 février 2025 aux fins de voir :

ordonner une mesure d’expertise permettant de déterminer le loyer du bail renouvelé, dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2024 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de base de renouvellement s’établissant rétroactivement au 1er octobre 2024, à la somme de 66 000 € HT,dire et juger que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, condamner la SAS Biscuiterie de [Localité 7] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Biscuiterie De [Localité 7] a, suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 février 2025 :

conclu au rejet de la demande d’expertise présentée par la SCI [Adresse 8] 2, rappelant qu’il n’appartient pas au juge de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve, la SCI ne communiquant aucune pièce justifiant de l’évaluation qu’elle propose des locaux donnés à bail,demandé au juge des loyers commerciaux de :fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 31 400 € HT par an à compter du 1er octobre 2024, conformément aux conclusions du rapport d’expertise déposé par monsieur [M], expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Rennes qu’elle a mandaté et rappelant que la durée effective du bail étant de 12 ans et 8 mois, le loyer doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L 145-33 et 145-34 alinéa 1 du code de commerce,condamner la SCI [Adresse 9] à lui restituer la quote-part des loyers indûment perçus à compter du 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,ordonner le paiement d’un loyer provisionnel annuel d’un montant de 31 400 € HT dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée,condamner la SCI [Adresse 8] 2 à lui verser la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 9] a, suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 mars 2025, réitéré ses demandes initiales et conclu au débouté de la SAS Biscuiterie de Pont Aven.

Elle relève que le rapport d’expertise produit par le preneur ne saurait être entériné par la juridiction dès lors qu’il n’est pas contradictoire et comporte de nombreuses imprécisions voire inexactitudes relatives à l’état des locaux donnés à bail compte tenu des travaux réalisés, l’attractivité du secteur dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, la surface des locaux loués, la pondération appliquée et enfin les éléments de comparaison, réitérant la demande d’expertise judiciaire présentée.

Elle indique que le bail commercial s’étant poursuivi pendant plus de douze années, le loyer doit être fixé à la valeur locative en se référant aux éléments visés à l’article L 145-33 du code de commerce.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article R 145-23 du code de commerce dispose :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire ».

L’article R 145-26 du même code prévoit :

« Les mémoires sont signés des parties ou de leurs représentants. Les copies des pièces que les parties entendent devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

L’article R 145-27 poursuit :

« Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie.(…) ».

Ces règles de procédure sont d’ordre public et s’imposent aux parties qui ne peuvent y déroger.

Suivant acte d’huissier en date du 28 mars 2024, la SCI [Adresse 8] 2 a signifié à la SAS Biscuiterie De Pont Aven un congé avec offre de renouvellement du bail commercial consenti à effet au 30 septembre 2024, en contrepartie d’un loyer annuel de 66 000 € HT.

La SCI [Adresse 8] 2 a notifié à la SAS Biscuiterie De Pont Aven un mémoire préalable en fixation du loyer de renouvellement du bail commercial suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 octobre 2024, sollicitant la fixation du loyer annuel de base de renouvellement à la somme de 66 000 € HT/HC par an à compter du 1er octobre 2024.

Le juge des loyers commerciaux a autorisé la SCI [Adresse 8] 2 à assigner la SAS Biscuiterie De Pont Aven par ordonnance en date du 7 février 2025, suite à la requête déposée en ce sens.

La SCI [Adresse 8] 2 a ainsi préalablement à la saisine du juge des loyers commerciaux, adressé un mémoire au preneur, exposant l’objet de sa demande.

La procédure est ainsi régulière.

La SCI [Adresse 8] 2 et la SAS Biscuiterie De Pont Aven s’accordent sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux donnés à bail, dès lors que la durée du bail a excédé 12 années, cette valeur locative devant être fixée par référence aux éléments visés à l’article 145-33 du code de commerce.

Le bailleur verse aux débats diverses pièces afférentes à l’état des locaux donnés à bail, à l’évolution des facteurs locaux de commercialité (démographie, attractivité et fréquentation du secteur dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail : extrait du site [Localité 6] ; dossier Insee [Localité 5] période 2010-2021 ; article Ouest France du 15 décembre 2023 ; rapports d’activité de l’office de tourisme de [Localité 5] de 2019 à 2023 ; article Le Télégramme), ces éléments étant ceux visés à l’article L 145-33 du code de commerce pour déterminer la valeur locative des locaux.

La SAS Biscuiterie De [Localité 7] communique quant à elle un rapport d’expertise non contradictoire du cabinet [M] Expertises fixant la valeur locative annuelle de renouvellement des locaux donnés à bail commercial à la somme de 31 400 € hors taxes et hors charges.

Ce rapport d’expertise non contradictoire contesté par la SCI [Adresse 9] qui n’est corroboré par aucune autre pièce ne peut dans ces conditions être retenu pour justifier la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 31 400 € HT et HC par an comme sollicité par le preneur.

La juridiction ne dispose pas au vu des pièces communiquées, des éléments lui permettant de déterminer le loyer du bail renouvelé, ce qui justifie l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire des parties, aux frais avancés de la SCI [Adresse 9] qui a pris l’initiative de la procédure.

Il sera dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, sursis à statuer sur les demandes présentées.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et par jugement avant dire droit,

DÉCLARE régulièrement introduite l’action diligentée par la SCI [Adresse 9].

DIT que le loyer restera fixé à celui du bail initial avec les indexations et augmentations contractuellement prévues dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder monsieur [S] [T] demeurant Cabinet Ability Hôtel des Entreprises [Adresse 12], ( mail : [Courriel 11] ; tél : [XXXXXXXX01]), expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de [Localité 10],

avec pour mission de :

prendre connaissance des documents de la cause, entendre les parties lors de réunions d’expertise et s’entourer de tous renseignements utiles ;prendre connaissance des clauses et conditions du bail dont le renouvellement est sollicité ;visiter les lieux loués, les décrire en indiquant leur état, s’ils ont fait l’objet de modifications par le preneur, dans l’affirmative les décrire et en préciser la date, préciser la surface utile des lieux loués et proposer le calcul de leurs surfaces pondérées conformément aux usages ;décrire les activités exercées par le preneur depuis l’origine,dire s’il s’est produit, entre la date d’effet du bail à renouveler et sa date d’expiration une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour l’activité considérée ;préciser à titre indicatif l’évolution du chiffre d’affaires du commerce concerné depuis la conclusion du bail ;rechercher, pour servir de comparaison, les loyers payés par des commerces similaires dans le secteur concerné ; pour des locaux équivalents ou, à défaut d’exacte équivalence, en pratiquant les corrections qui s’imposent en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références et, dans tous les cas en procédant aux corrections qui s’imposeront à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ;donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du renouvellement par référence au prix couramment pratiqué dans le voisinage, dans le cadre de baux nouvellement conclus ou résultant de décision judiciaire récente et en tenant compte le cas échéant d’un coefficient de pondération s’il peut être retenu ;recueillir tous éléments utiles à la solution du litige et permettant au juge des loyers commerciaux d’apprécier de manière efficace la valeur locative du bien en question ;répondre aux éventuels dires des parties et solliciter, dans un délai qu’il fixera lui-même précisément, leurs observations, en tant que de besoin dans le cours des opérations d’expertise, et en toutes hypothèses, établir un pré-rapport pour le leur permet avant dépôt du rapport définitif ;reprendre impérativement dans une conclusion synthétique les réponses à toutes les questions ci-dessus posées.

DIT que la SCI [Adresse 9] devra consigner auprès de la Régie de ce tribunal, avant le 30 septembre 2025, à peine de caducité de la présente décision, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert.

DIT que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation.

DIT que l’expert commis accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées.

DIT que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté et ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion.

DIT que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défendeurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

DIT que l’expert commis entendra les parties ou leurs représentants, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu.

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

DIT que l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois pouvant être prorogé en cas de nécessité.

DIT que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au greffe rapport de ses opérations dans le délai de QUATRE MOIS (au plus tard le 6 février 2026), sauf prorogation dûment autorisée.

PRÉCISE que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales et qu’il sera adressé avec ses annexes éventuelles en original au demandeur, une copie du rapport et des annexes étant remise au greffe du tribunal et une autre copie adressée à la défenderesse.

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises en lui adressant alors le procès verbal de conciliation.

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

DIT que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat de ce tribunal désigné en application des dispositions de l’article 155-1 du code de procédure civile.

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 17 février 2026 aux fins de vérification du dépôt du rapport d’expertise.

SURSOIT à statuer sur les autres demandes formulées.

RÉSERVE les dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE