TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 24 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00243 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EQMP

Prononcé le 24 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 décembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 24 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[M] [D], demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par M^e Sylvie DARIES, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[G] [C], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

(aide juridictionnelle Totale numéro N65440-2025-000395 du 12/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARBES)

représenté par M^e Panayiotis LIPSOS, avocat au barreau de PAU

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2020, Madame [M] [D] a donné à bail à Monsieur [G] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant le payement d’un loyer de 470 € par mois et aucune provision sur charges.

Dès son entrée dans les lieux, Monsieur [G] [C] s’est plaint de divers désordres qui affecteraient le bien loué. Parallèlement, il a cessé de régler le montant résiduel de son loyer.

C’est dans ces conditions que Madame [M] [D] lui a fait signifier un commandement de payer le 13 mars 2024.

Les causes de ce dernier n’ayant pas été apurées dans le délai légalement imparti, Madame [M] [D] a, par acte de commissaire de justice délivré le 22 janvier 2025, fait assigner Monsieur [G] [C] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes, principalement aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de ce dernier, outre sa condamnation au payement de l’arriéré locatif. Ce dossier a été enregistré sous le RG n°25/00243.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2025, Monsieur [G] [C] a fait assigner Madame [M] [D] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes, principalement aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer des dommages et intérêts pour indécence du logement et à réaliser sous astreinte les travaux nécessaires à une mise aux normes du bien loué. Ce dossier a été enregistré sous le RG n°25/00472.

Les dossiers ont été appelés pour la première fois à l’audience du 08 avril 2025 et ont fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 septembre 2025.

A cette date, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la jonction entre les dossiers RG n°25/00243 et RG n° 25/00472. Le dossier a été renvoyé une nouvelle fois à l’audience du 02 décembre 2025 à la demande de Madame [M] [D].

A cette date, Madame [M] [D] – représentée par Maître Sylvie DARIES – sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions auxquelles elle se rapporte, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

— déboute Monsieur [G] [C] de l’ensemble de ses demandes,

— prononce la résiliation du bail,

— ordonne l’expulsion de Monsieur [G] [C] ainsi que de toutes les personnes se trouvant dans les lieux de son chef,

— condamne Monsieur [G] [C] à lui payer la somme de 11 635,32 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025,

— à compter de la résiliation du bail, le condamne à payer une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges tel que fixé par le contrat de bail,

— condamne Monsieur [G] [C] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

*

En défense, Monsieur [G] [C] – représenté par Maître Panayiotis Panos LIPSOS, avocat au barreau de Pau – sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions n°2 auxquelles il se rapporte, qu’il :

— dise et juge que tous les loyers et charges antérieurs au 22 janvier 2022 sont prescrits, soit 2 692 €, et subsidiairement, que sont prescrits les loyers antérieurs à septembre 2021, soit 2 230 €,

— en tout état de cause, déboute Madame [M] [D] de ses demandes, fins et conclusions,

— dise et juge que Monsieur [G] [C] est bien-fondé à soulever l’exception d’inexécution en raison de l’ensemble des manquements de la bailleresse décrits dans ses conclusions,

— en tout état de cause, constate et, au besoin, ordonne la compensation entre les sommes qui seraient considérées comme dues à la bailleresse et celles qui sont dues par celle-ci à Monsieur [G] [C],

— dise et juge que les montants de loyers et charges correspondant aux APL suspendus doivent être déduits des décomptes de la bailleresse,

— constate et au besoin ordonne la compensation entre les loyers et la facture de 333,68 € payée par Monsieur [G] [C],

— dise et juge que Monsieur [G] [C] n’est redevable d’aucun loyer envers Madame [M] [D] pour la période comprise entre février 2022 inclus et le 04 janvier 2024, pas plus que pour la période postérieure, jusqu’à parfaite exécution par le bailleur des travaux sollicités par le locataire et transmission de tous les documents justificatifs de conformité demandés dans le dispositif et ce, sur le fondement de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil,

— subsidiairement, pour le cas où il ne serait pas fait droit à l’exception d’inexécution sur le fondement de l’article 1219 du Code civil, dise et juge que le montant du loyer doit être ramené à 0 € sur le fondement de l’article 20-1 de la loi de 1989 depuis février 2022 inclus et jusqu’à l’exécution de l’ensemble des travaux et transmission de tous les documents justificatifs de conformité demandés par le locataire, et ordonne en tout état de cause sa suspension sans consignation jusqu’à l’exécution de l’ensemble des travaux demandés par le locataire,

— ordonne à Madame [M] [D] de produire une attestation de conformité, émanant d’un diagnostiqueur ou d’un consuel, certifiant que l’installation électrique est en conformité après les travaux de mise aux normes électriques supposés être de nature à remédier aux désordres mentionnés en pages 4 à 6 du diagnostic électrique du cabinet d’expertises P. FERDINAND, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— ordonne à Madame [M] [D] de remplacer le radiateur électrique de la chambre 1 à ses frais, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamne Madame [M] [D], sous astreinte de 200 € par jour de retard, à effectuer les travaux de nature à mettre le logement au minimum aux normes d’un DPE de la classe F et à produire un diagnostic en attestant après les travaux,

— ordonne que les travaux soient faits sans délais,

— subsidiairement, pour le cas où la juridiction s’estimerait insuffisamment informée quant aux différents désordres, non-respect des critères de décence, travaux et vérifications à effectuer, nomme tel expert qu’il lui plaira avec pour mission :

* d’examiner les griefs exposés par le locataire dans ses conclusions quant à l’état du logement,

* de dire quels travaux et vérifications doivent être envisagés pour y remédier et quel en sera la durée,

* de donner tous éléments à la juridiction de façon à évaluer les préjudices,

— en tout état de cause, fixe le loyer à la somme de 282 € à compter de la demande du 29 septembre 2022 en raison de la surface habitable inférieure de 40% à la surface habitable déclarée dans le bail,

— condamne Madame [M] [D] à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 8 000 € de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance au titre des désordres constatés par l’ARS en novembre 2022,

— condamne Madame [M] [D] à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral pour le préjudice subi jusqu’à novembre 2025 inclus, concernant les travaux électriques non effectués jusque-là, outre 100 € par mois pour le préjudice courant à compter de novembre 2025 jusqu’à la production d’une attestation de conformité émanant d’un diagnostiqueur ou d’un consuel, certifiant que l’installation électrique est en conformité,

— condamne Madame [M] [D] à payer à Monsieur [G] [C] 700 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral concernant les travaux non effectués sur les fuites d’eau pour le préjudice courant jusqu’au 31 octobre 2025,

— condamne Madame [M] [D] à payer à Monsieur [G] [C] une indemnisation de 3 600 € à titre de dommages et intérêts pour non fourniture d’un DPE valide et non-respect du critère de décence sur le plan énergétique jusqu’au mois de décembre 2025, outre 100 € par mois à compter de décembre 2025 jusqu’à complète réalisation des travaux de nature à classer le logement en classe F et fourniture d’un DPE en attestant,

— condamne Madame [M] [D] à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-1 en raison de la surface habitable inférieure de 40% à la surface habitable déclarée dans le bail,

— à titre infiniment subsidiaire, accorde à Monsieur [G] [C] un délai de payement de 3 ans,

— pour le cas où, par impossible, le payement d’une indemnité d’occupation serait ordonné, dise et juge qu’elle ne pourra pas dépasser 60% du loyer contractuel initial pour tenir compte de la surface habitable réelle,

— en tout état de cause, condamne Madame [M] [D] à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 18 février 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR L’INDECENCE DU LOGEMENT LOUE ET SES CONSEQUENCES :

A. Sur l’indécence du logement loué

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En application de ces dispositions d’ordre public, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état. A défaut, le non-respect de ses obligations contractuelles caractérise une faute. Par ailleurs, l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue qui ne cesse qu’à l’issue du bail.

L’acceptation des lieux par le locataire, lors de son entrée en jouissance, ne peut entraîner renonciation à un logement décent (voir notamment Cass 3ème civ. 18 février 2014 n°12.13-271). Par ailleurs, la réalisation d’états des lieux d’entrée et de sortie a vocation à établir l’existence d’éventuelles dégradations locatives permettant une indemnisation du bailleur. Seul le rapport de l’ARS vise à établir l’état du logement eu égard aux réglementations applicables quant à la décence du logement.

En application de l’article 1353 du Code civil, la preuve de la décence incombe au bailleur. Il s’en suit que l’évocation d’une indécence doit conduire le bailleur à démontrer l’exécution de son obligation de délivrance et d’entretien.

En l’espèce, il est constant que selon contrat en date du 12 janvier 2020, Madame [M] [D] a donné à bail à Monsieur [G] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le payement d’un loyer mensuel d’un montant de 470 € et aucune provision sur charges (pièce 1 demandeur et pièce 1 défendeur).

Monsieur [G] [C] soulève plusieurs causes d’indécence du logement.

Sur les problèmes électriques

Monsieur [G] [C] affirme que le logement n’est pas aux normes électriques et que les anomalies constatées présenteraient un danger avéré. Il ajoute avoir été victime d’un incendie peu de temps après son entrée dans les lieux et estime que cet accident rapporte la preuve de la dangerosité de l’installation.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment : « 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

En l’espèce, il résulte du diagnostic électrique technique réalisé par le Cabinet d’expertises P. FERDINAND le 09 octobre 2020 à la demande de Madame [M] [D] (pièce 7 défendeur) que des anomalies avérées, pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, ont été constatées :

« - dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation / Prise de terre et installation de mise à la terre,

— dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit,

— la liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire,

— matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec les éléments sous tension – Protection mécanique des conducteurs,

— matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage,

— socles de prise de courant, dispositif à courant différentiel résiduel à haute sensibilité".

Il n’est donc pas sérieusement contestable que le dispositif électrique du logement n’a pas répondu aux normes de la décence jusqu’au 25 novembre 2025, date de réalisation des travaux électriques mentionnée par le défendeur (pièce 23 demandeur).

Pour le surplus, Monsieur [G] [C] échoue à rapporter la preuve à la fois de l’origine de l’incendie en date du 21 janvier 2020 et des dysfonctionnements du radiateur électrique de la chambre 1, les photographies de ce qui est censé représenter le radiateur en panne (pièce 9 défendeur) et l’allocation d’une aide du Fonds de Solidarité Logement Energie (pièce 10 défendeur) étant manifestement insuffisantes pour rapporter cette preuve.

Dans ces conditions, il convient de constater que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien d’un logement décent de l’entrée dans les lieux jusqu’au 25 novembre 2025.

Sur le Diagnostic de Performance Energétique

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa version en vigueur au jour de l’audience, "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D".

L’article 3 bis I du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris dans sa version en vigueur à la même date, précise que "En France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

— à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ;

— à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;

— à compter du 1er janvier 2034, à la classe D".

*

Il résulte cependant de l’article 2 du Code civil que "La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif". De jurisprudence constante, les effets d’un contrat sont ainsi régis par la loi en vigueur à l’époque où il a été conclu (voir notamment Cass 3ème civ. 20 juin 1968).

Quand le législateur est resté silencieux sur le sort des contrats en cours, le juge peut néanmoins décider d’appliquer immédiatement la loi nouvelle en invoquant des considérations d’ordre public particulièrement impérieuses. De jurisprudence constante, le seul caractère d’ordre public d’une disposition ne suffit pas, à lui seul, à justifier cette dérogation. Il convient également de caractériser les raisons particulièrement impérieuses pour lesquelles la règle devrait s’appliquer immédiatement au contrat (voir notamment Cass 1re civ. 17 mars 1998).

En l’espèce, il n’est pas contestable que l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 est une règle d’ordre public (article 2 de la loi du 06 juillet 1989). Cependant, aucune raison impérieuse ne conduit à ce que les dispositions précitées s’appliquent aux contrats de bail d’habitation en cours avant leur renouvellement par tacite reconduction.

Dans ces conditions, il convient, contrairement aux affirmations du défendeur, de prendre en considération les dispositions en vigueur à la date de la conclusion du contrat puis à la date du dernier renouvellement du contrat, à savoir le 12 janvier 2023.

(i) Lors de la conclusion du contrat

Le 12 janvier 2020, l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 disposait que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».

Force est cependant de constater que le décret d’application de cette disposition a seulement été adopté le 18 août 2023. La présente disposition ne peut donc trouver application durant le premier terme du contrat de bail litigieux.

(ii) Lors du renouvellement du contrat

Le 12 janvier 2023, l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 disposait que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Quant à l’article 3 bis du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris dans sa rédaction issue du décret du 30 juin 2021, il prévoyait que : "En France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

La surface habitable mentionnée à l’alinéa précédent est celle définie à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation".

En l’espèce, il résulte du diagnostic de performance énergétique en date du 28 octobre 2025 que la consommation énergétique du logement est évaluée à 560 kWh/m²/an, ce qui est supérieur au seuil de décence fixé par l’article susvisé (pièce 22 demandeur).

Dans ces conditions, force est de constater que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien d’un logement décent mais seulement à compter du 12 janvier 2023, date de renouvellement par tacite reconduction du contrat de bail.

B. Sur les conséquences de l’indécence

A titre principal, sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

De jurisprudence constante, l’exception d’inexécution ne peut valablement être invoquée qu’en cas de jouissance impossible des lieux loués.

Or, en l’espèce, il résulte de ce qui précède que si le logement loué ne peut être caractérisé de décent conformément à l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, son état ne saurait pour autant caractériser une impropriété à l’habitation en ce que d’une part, bien que le rapport ARS faisant suite à une visite réalisée le 22 novembre 2022 ait constaté un certain nombre de désordres, il y a été remédié par la propriétaire, tel que constaté par le rapport de visite de contrôle en date du 11 janvier 2024 (pièce 2 défendeur et pièce 5 demandeur) ; d’autre part Monsieur [G] [C] ne conteste pas occuper le bien litigieux depuis plus de 6 années.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [C] sera débouté de sa demande d’exception d’inexécution.

A titre subsidiaire, sur la réduction du montant du loyer

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Monsieur [G] [C] sollicite, à titre subsidiaire, la suspension sans consignation du payement des loyers jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux par sa propriétaire et la production, par cette dernière, de l’ensemble des documents justificatifs de conformité.

En l’espèce, il convient cependant de ramener cette demande à de plus justes proportions.

En effet, tout d’abord l’indécence soulevée n’a jamais empêché Monsieur [G] [C] d’occuper les lieux et d’y vivre de manière continue pendant le cours du bail. Le locataire a même fait preuve de peu de diligences et d’empressement pour intenter son action à l’encontre de la bailleresse, patientant plus de 5 années après la conclusion du bail alors que ses plaintes concernant l’état du logement ont débuté dans les jours qui ont suivi son entrée dans les lieux (pièce 1.2 défendeur) et qu’une précédente action en payement avait déjà été intentée par la bailleresse.

Ensuite, aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris par l’autorité préfectorale, seul un rapport de l’ARS, mentionnant des mesures propres à remédier aux désordres, ayant été réalisé (pièce 17 demandeur).

Enfin, la modestie du loyer fixé lors de la conclusion du bail prend en compte l’état « passable » du logement tel que consigné dans l’état des lieux d’entrée (pièce 2 demandeur).

Dans ces conditions, le payement du loyer ne saurait être totalement suspendu. Il apparait en revanche que le préjudice de jouissance dont a souffert Monsieur [G] [C] depuis son entrée dans les lieux sera indemnisé par la réduction du montant mensuel du loyer suivante au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance :

— de l’entrée dans les lieux le 12 janvier 2020 au 11 janvier 2023, loyer réduit à 360 €,

— du 12 janvier 2023 au 25 novembre 2025, loyer réduit à 270 €,

— à compter du 26 novembre 2025, loyer réduit à 400 €.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAYEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Tout d’abord, aux termes de l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Cependant, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction issue de la loi ALUR 2014-366 du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, prévoit que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Ensuite, aux termes de l’article 2241 du Code civil, « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure ».

En application de l’article 2243 du Code civil, « L’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée ».

De jurisprudence constante, le désistement ne permet de regarder l’interruption de la prescription comme non avenue que lorsqu’il s’agit d’un désistement d’instance pur et simple. Quand il est motivé par l’incompétence de la juridiction devant laquelle il est formulé et fait suite à la saisine d’une autre juridiction compétente pour connaître de la demande, le désistement maintient l’effet interruptif attaché à la citation en justice (voir notamment Cass soc. 09 juillet 2008 n°07-60.468).

Enfin, aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, "Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement".

De jurisprudence constante, les juges du fond apprécient souverainement l’intérêt qu’avait un débiteur de plusieurs dettes pareillement échues à acquitter l’une des dettes de préférence à l’autre (voir notamment Cass 1ère civ. 29 octobre 1963 et 15 novembre 2005 n° 02-21.236). Les règles d’imputation des payements ne font pas obstacle à la prescription (voir notamment Cass 3ème civ. 04 mars 2021 n°20-11.106).

*

Monsieur [G] [C] invoque, à titre principal, la prescription des loyers antérieurs au 22 janvier 2022, soit trois années avant la délivrance de l’assignation. A titre subsidiaire, il se prévaut de la prescription des loyers antérieurs au mois de septembre 2021.

En défense, Madame [M] [D] affirme que le payement de la CAF intervenu au mois d’août 2024 s’est imputé en priorité sur la dette la plus ancienne, apurant ainsi la dette locative antérieure à janvier 2022, rendant sans objet la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le défendeur.

*

En l’espèce, il ressort de la procédure que l’assignation en expulsion et en payement a été délivrée par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025.

D’une part, si une précédente procédure judiciaire avait été initiée par Madame [M] [D], il n’est pas contesté par les parties qu’elle s’est achevée le 25 juin 2024 par un désistement d’instance insusceptible de maintenir l’effet interruptif attaché à l’acte introductif d’instance (pièces 6 et 12 défendeur).

D’autre part, les règles d’imputation du rappel d’APL réalisé par la CAF au mois d’août 2024 ne sauraient faire obstacle à la prescription.

Dans ces conditions, il convient de constater que toutes les demandes de condamnation au payement de loyers et charges antérieures au 22 janvier 2022 sont prescrites.

Sur la demande de réduction du loyer pour tromperie sur la surface habitable

Il résulte des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 que, « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

En l’espèce, Monsieur [G] [C] sollicite que le montant de son loyer soit fixé à la somme de 282 € à compter du 29 décembre 2022, date à laquelle il justifie avoir formé cette demande auprès de son bailleur (pièce 14 défendeur).

Force est cependant de constater que Monsieur [G] [C] n’a pas saisi le Juge des contentieux de la protection de cette demande dans les 4 mois suivant l’absence de réponse de son bailleur. Monsieur [G] [C] n’a donc pas respecté la procédure prévue par les dispositions susvisées et sera débouté de sa demande de réduction du montant du loyer.

Sur les déductions des APL retenues par la CAF

En application des articles L 822-9, 842-1, 843-1 et 843-2 du Code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations logement pour indécence du bien loué, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le payement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations logement (voir notamment Cass 3ème civ. 14 décembre 2023 n°22-23.267).

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Monsieur [G] [C] sollicite que le montant des APL suspendues soit déduit des décomptes produits par la bailleresse.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [G] [C], sur lequel repose la charge de la preuve, ne justifie pas de ce que ses allocations personnalisées au logement auraient été suspendues en raison de l’indécence du logement, comme il le prétend. Il se contente de produire des pièces rappelant les règles générales s’appliquant à la matière mais non à son cas particulier (pièce 17 défendeur).

En revanche, Madame [M] [D] justifie de la suspension des allocation logement depuis le mois de juin 2022 en raison de l’existence d’une dette locative et en l’absence de mise en place d’un plan d’apurement (pièce 16 demandeur).

Surabondamment et en toute hypothèse, les APL suspendues ont fait l’objet d’un rappel au mois d’août 2024 (pièce 18 demandeur et pièce 8 défendeur), intégré aux décomptes de la bailleresse, et le versement des APL a, depuis, repris, rendant la demande de Monsieur [G] [C] sans fondement.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [C] sera débouté de sa demande.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Madame [M] [D] produit un décompte estimant que Monsieur [G] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11 284,32 € à la date du 30 septembre 2025 (pièce 18 demandeur). Selon les dernières conclusions de la demanderesse, Monsieur [G] [C] resterait devoir pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2025 la somme de 177 € par mois, portant le montant de l’APL perçue à la somme de 353 € par mois.

Il résulte cependant de l’ensemble de ce qui précède que le décompte doit en réalité s’établir comme suit :

MOIS

LOYER DÛ

LOYER PAYE

SOLDE

CAF

LOCATAIRE

Jusqu’au 22 janvier 2022, dette prescrite

Pro-rata loyer 01/2022

104,52 €

103,06 €

1,46 €

02/2022

360 €

355 €

5,00 €

03/2022

360 €

355 €

5,00 €

04/2022

360 €

355 €

5,00 €

05/2022

360 €

355 €

5,00 €

06/2022

360 €

355 €

5,00 €

07/2022

360 €

360,00 €

08/2022

360 €

360,00 €

09/2022

360 €

360,00 €

10/2022

360 €

360,00 €

11/2022

360 €

360,00 €

12/2022

360 €

360,00 €

01/2023

302 €

301,94 €

02/2023

270 €

270,00 €

03/2023

270 €

270,00 €

04/2023

270 €

270,00 €

05/2023

270 €

270,00 €

06/2023

270 €

270,00 €

07/2023

270 €

270,00 €

08/2023

270 €

270,00 €

09/2023

270 €

270,00 €

10/2023

270 €

270,00 €

11/2023

270 €

270,00 €

12/2023

270 €

270,00 €

01/2024

270 €

270,00 €

02/2024

270 €

270,00 €

03/2024

270 €

270,00 €

04/2024

270 €

270,00 €

05/2024

270 €

270,00 €

06/2024

270 €

270,00 €

07/2024

270 €

270,00 €

08/2024

270 €

6 942 €

-6 672,00 €

09/2024

270 €

178 €

92,00 €

10/2024

270 €

178 €

92,00 €

11/2024

270 €

181 €

89,00 €

12/2024

270 €

181 €

89,00 €

01/2025

270 €

181 €

89,00 €

02/2025

270 €

180 €

90,00 €

03/2025

270 €

180 €

90,00 €

04/2025

270 €

180 €

90,00 €

05/2025

270 €

177 €

93,00 €

06/2025

270 €

177 €

93,00 €

07/2025

270 €

177 €

93,00 €

08/2025

270 €

177 €

93,00 €

09/2025

270 €

177 €

93,00 €

10/2025

270 €

353 €

-83,00 €

11/2025

292 €

353 €

-61,33 €

12/2025

400 €

353 €

47,00 €

SOLDE

1 765,07 €

Monsieur [G] [C] sera donc condamné à payer à Madame [M] [D] la somme de 1 765,07 € au titre des loyers impayés pour la période courant du 23 janvier 2022 au 31 décembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2025.

III. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL :

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [M] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…)”.

Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 1228, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le payement du loyer et des charges constitue donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de payement pendant plusieurs mois est susceptible de caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

De jurisprudence constante, si le 1° de l’article 1719 du Code civil énonce effectivement que, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant cette disposition n’empêche pas le bailleur d’obtenir la résiliation du bail pour un motif autre que l’impropriété du logement à l’usage d’habitation (voir notamment CA Paris 07 avril 2019 n°24-21.713 et CA Douai 09 juillet 2020 n°19-02.077).

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats d’une part qu’en dépit des moyens de défense soulevés par Monsieur [G] [C], une dette locative de plus de 1 700 € perdure à la date du 31 décembre 2025.

D’autre part, force est de constater que Monsieur [G] [C] occupe le logement loué sans verser la moindre somme en contrepartie depuis le mois de novembre 2020, date du dernier versement émanant du locataire (pièce 18 demandeur), et ce en totale contravention avec la loi et sans autorisation judiciaire. Même à l’approche de l’audience, Monsieur [G] [C] n’a pas jugé bon de reprendre le versement ou, au minimum, la consignation, des loyers contractuels.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Sur les indemnités d’occupation

Monsieur [G] [C] sera donc condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ. 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ. avis 04 juillet 2017).

Monsieur [G] [C] sollicite que l’indemnité d’occupation soit limitée à 60% du loyer contractuel initial.

En l’espèce, il apparaît, au regard de l’ensemble des développements précédents, que le préjudice de Madame [M] [D] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 400 € et non indexée.

IV. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

Sur les demandes de dommages et intérêts

(i) Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation du bailleur de procurer au preneur une jouissance paisible est très étendue et ne cesse qu’en cas de force majeure (voir notamment Cass 3ème civ. 29 avril 2009). Dès lors, le fait pour le bailleur d’avoir fait preuve de diligences pour faire cesser le trouble de jouissance ne suffit pas à l’exonérer de sa responsabilité (voir notamment Cass 3ème civ. 08 mars 2018).

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur de cette obligation est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [G] [C] affirme avoir subi un préjudice continu entre son entrée dans les lieux et la réalisation des travaux imposés par l’ARS et sollicite à ce titre la condamnation de Madame [M] [D] à lui verser la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, les services compétents en matière d’hygiène et de salubrité de l’ARS sont intervenus lors d’une visite en date du 22 novembre 2022 et ont constaté les désordres suivants (pièce 17 demandeur) :

— "la présence de fissures sur les façades nord-ouest et sud-est, dont au moins une traversante sur la façade nord-ouest, présentant un décalage d’une partie du mur de plus d'1 cm (décalage d’aplomb et d’alignement) et le décalage des appuis de 2 poutres reposant l’une sur l’autre dans la partie grange, pouvant être un signe d’une déstabilisation du bâti,

— l’absence d’entrée d’air comburant direct ou indirect pour le fonctionnement du poêle à bois dans la cuisine,

— l’insuffisance du système de ventilation (absence d’extraction de l’air vicié dans la cuisine et le cabinet d’aisances, absence d’entrées d’air dans les pièces principales, détalonnage des portes intérieures insuffisant) et le rejet de l’air extrait par le groupe VMC dans les combles,

— la présence d’ouvrants donnant sur l’extérieur non étanches à l’air (porte d’entrée, porte fenêtre de la chambre 1),

— la présence d’humidité dans la chambre 1, avec présence de salpêtre,

— le dysfonctionnement du robinet du lavabo de la salle d’eau et la vasque fissurée,

— la chambre 2 qui ne peut pas être considérée comme pièce principale du fait d’une surface inférieure à 7 m² sous 2,20 de hauteur sous plafond".

Ce rapport conclut que ces désordres peuvent porter atteinte à la santé des occupants en présentant notamment des risques de :

« - survenue ou d’aggravation de pathologies, notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies du fait de :

* absence ou insuffisance de ventilation permanente,

* entrée importante d’air parasite,

— survenue d’accidents tels que chocs électriques, incendies, explosion, chutes de personnes : chute d’éléments structurants et non structurants du bâti,

— intoxication par le CO : absence ou insuffisance de ventilations dans les pièces munies d’un appareil à combustion".

Il n’est donc pas contestable que le logement loué ne répondait pas aux critères de la décence, que le bailleur a manqué de diligences dans l’exécution de ses obligations et que la jouissance paisible du logement par le locataire a été troublée du fait de cette carence.

Ce trouble doit cependant être considéré comme étant d’intensité modérée dans la mesure où, d’une part, la visite de contrôle réalisée le 08 janvier 2024 a permis de constater qu’il avait été remédié par la propriétaire à l’ensemble des désordres précités (pièce 5 demandeur et pièce 2 défendeur). Madame [M] [D] justifie que les travaux concernés ont été réalisés entre les mois de juillet et d’octobre 2023 (pièce 19 demandeur).

D’autre part, Monsieur [G] [C] ne rapporte nullement la preuve d’une altération de son état de santé en lien avec l’occupation du logement, aucun élément médical d’aucune sorte n’étant produit aux débats.

Dans ces conditions, le préjudice de jouissance de Monsieur [G] [C] sera intégralement réparé par la condamnation de Madame [M] [D] à lui payer de la somme de 500 €.

(ii) Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral concernant les travaux électriques non effectués

Monsieur [G] [C] affirme avoir été angoissé suite à la communication du diagnostic technique électrique comportant plusieurs anomalies et que, malgré ses demandes, la bailleresse n’a que tardivement fait procéder aux travaux. Il estime donc son préjudice moral comme étant évident et s’étalant sur plusieurs années.

En l’espèce, d’une part, force est de constater que les anomalies électriques ont déjà été prises en compte au titre de l’indécence du logement et ont justifié une réduction du montant du loyer. Monsieur [G] [C] ne saurait donc bénéficier également d’une indemnisation sous la forme de dommages et intérêts en ce qu’il s’agirait d’une double sanction concernant une unique faute du bailleur.

D’autre part, Monsieur [G] [C] ne rapporte nullement la preuve de l’existence de son préjudice moral, ne produisant ni attestation de consultation d’un professionnel de santé, ni ordonnance, ni certificat médical.

La demande de dommages et intérêts de Monsieur [G] [C] sur ce fondement sera donc rejetée.

*

Monsieur [G] [C] étant désormais occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 1], il ne saurait se prévaloir de la loi du 06 juillet 1989 régissant les rapports entre bailleur et locataire pour obtenir la condamnation sous astreinte de Madame [M] [D] à produire une attestation de conformité de l’installation électrique. Cette demande sera donc également rejetée.

(iii) Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral concernant les travaux de réparation de fuite d’eau non effectués

Monsieur [G] [C] affirme avoir signalé à sa propriétaire deux fuites d’eau, une sous l’évier de la cuisine, entrainant l’apparition de salpêtre, et une dans les toilettes. Devant l’inaction de cette dernière, il affirme avoir été contraint de la mettre en demeure de faire procéder aux réparations par courrier recommandé en date du 1er août 2025 (pièce 16 défendeur). Il sollicite, à ce titre, le payement de la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties que Monsieur [G] [C] a signalé à sa propriétaire l’existence de fuites d’eau dans le logement loué le 18 juillet 2025 (pièce 18 défendeur). Dès le 19 juillet 2025, Madame [M] [D] a demandé au preneur de prendre rendez-vous avec un plombier de son choix afin de faire établir un diagnostic et un devis.

Il n’est pas contesté par les parties qu’il a été remédié à ces fuites par deux réparations les 24 septembre 2025 (pièce 19 défendeur) et 31 octobre 2025 (cf conclusions défendeur).

Tout d’abord, Monsieur [G] [C] affirme, sans que cela ne soit contesté par Madame [M] [D], qu’une des fuites a nécessité un changement du robinet d’alimentation en eau potable par la SAUR, réparation incombant manifestement au propriétaire et qui n’a été réalisée que fin septembre 2025, manifestement à l’initiative du locataire (pièce 19 défendeur).

Ensuite, les torts entre les parties s’agissant du retard dans la prise en charge des fuites apparaissent partagés. En effet, Madame [M] [D] justifie avoir donné pouvoir à son locataire, dès le lendemain de son information de la fuite, pour faire établir diagnostic et devis au plombier de son choix.

D’une part, bien que Monsieur [G] [C] ai pris le soin d’adresser à Madame [M] [D] une mise en demeure d’avoir à faire réparer les fuites le 1er août 2025 (pièce 16 défendeur), il n’a pas paru pressé de relancer le professionnel qu’il avait lui-même contacté (Denux Flavien Plombier) et n’a manifestement pas cherché à en contacter d’autres. En outre, le retard dans l’intervention finale du plombier lui est imputable en raison du mauvais état d’entretien du logement (pièce 12 demandeur).

D’autre part, Madame [M] [D], en sa qualité de bailleresse, aurait dû réagir avec d’avantage de célérité en l’absence de retour de son locataire comme du plombier concernant le traitement des fuites, les parties ne contestant pas une résolution de la problématique au mois d’octobre 2025 seulement.

Enfin, Monsieur [G] [C], sur lequel repose la charge de la preuve, échoue à justifier que la réparation d’une partie des fuites en question incombait bien au bailleur.

En effet, en application de l’article 7d de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation d’entretien du bien loué. Le décret n°87-712 en date du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». L’annexe de ce décret précise, s’agissant des installations de plomberie, que constituent des réparations locatives :

« a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers".

Or, en l’absence d’informations sur l’origine de la fuite, Monsieur [G] [C] échoue partiellement à rapporter la preuve d’une faute du bailleur.

Dans ces conditions, le préjudice moral subi par Monsieur [G] [C], tenant aux relances incessantes et à la charge mentale de devoir sans cesse couper l’eau de son logement pour éviter une surconsommation, et ce au minimum pendant deux mois, sera intégralement réparé par la condamnation de Madame [M] [D] à lui verser une somme de 200 €.

(iv) Sur la demande de dommages et intérêts pour absence de fourniture d’un DPE valide et non-respect du critère de décence sur le plan énergétique

Aux termes de l’article L 126-29 du Code de la construction et de l’habitation, « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière ».

Force est cependant de constater que cet article a été créé par l’ordonnance n°2020-71 en date du 29 janvier 2020 qui n’était donc pas applicable lors de la conclusion du contrat de bail litigieux le 12 janvier 2020.

Dans ces conditions, tout d’abord, aucune obligation de production du DPE au locataire ne pesait sur le propriétaire lors de la conclusion du contrat.

Ensuite, quand bien même cette obligation aurait existé, son non-respect n’est pas sanctionné par la loi.

Enfin, il résulte de l’ensemble des pièces produites par les parties qu’un diagnostic de performance énergétique a été produit par la bailleresse (pièce 22 demandeur) et que ses résultats ont déjà été sanctionnés au titre de l’indécence.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [C] sera débouté de la demande de dommages et intérêts formulée à ce titre.

*

Monsieur [G] [C] étant désormais occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 1], il ne saurait se prévaloir de la loi du 06 juillet 1989 régissant les rapports entre bailleur et locataire pour obtenir la condamnation sous astreinte de Madame [M] [D] à réaliser des travaux de nature à classer le logement en classe F et à produire un DPE en attestant.

(v) Sur la demande de dommages et intérêts pour tromperie sur la surface habitable

Monsieur [G] [C] estime avoir subi un préjudice du fait du caractère erroné de la surface habitable mentionnée dans le contrat de bail. Il sollicite, à ce titre, la condamnation de Madame [M] [D] à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, en dépit des dénégations de la bailleresse, il n’est pas contestable que le contrat de bail conclu entre les parties mentionne une surface habitable du logement de 123 m² (pièce 1 demandeur et pièce 1 défendeur) alors que la surface habitable réelle du logement selon professionnel qualifié s’élève à 74,10 m² (pièce 11 défendeur) ou 77,01 m² (pièce 22 demandeur).

Force est cependant de constater que le montant contractuel du loyer, de 470 € par mois, apparaît déjà comme très modéré, y compris en tenant compte de la surface habitable réelle du bien immobilier.

Dans ces conditions, le préjudice subi par Monsieur [G] [C] à ce titre doit également être considéré comme très modéré et sera intégralement réparé par la condamnation de Madame [M] [D] à lui verser la somme de 300 €.

Sur les demandes de travaux

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son payement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Monsieur [G] [C] étant désormais occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 1], il ne saurait se prévaloir de la loi du 06 juillet 1989 régissant les rapports entre bailleur et locataire pour obtenir la condamnation sous astreinte de Madame [M] [D] à réaliser des travaux.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [C] sera débouté de ses demandes de travaux.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur la compensation

Selon les articles 1347 et suivants du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes.

Les articles 1347 et 1347-1 du Code civil précisent que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, les deux dettes s’éteignant réciproquement jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives et qu’elle ne peut avoir lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1348 du Code civil, « La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision ».

En l’espèce, le présent jugement condamnant réciproquement les parties au payement de sommes d’argent, il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues entre elles.

*

Monsieur [G] [C] sollicite également la compensation entre les loyers dus et la facture de 333,68 € en date du 10 février 2020 (pièce 1-2 défendeur). Force est cependant de constater que le défendeur ne sollicite pas la condamnation de Madame [M] [D] à lui régler cette somme. Or, en l’absence de condamnations réciproques, aucune compensation ne peut intervenir.

Monsieur [G] [C] sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de délais de payement

Monsieur [G] [C] sollicite, à titre subsidiaire, le bénéfice de délais de payement à hauteur de 3 années compte tenu de l’ensemble des difficultés auxquelles il a dû faire face.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il résulte à la fois du décompte produit par le bailleur (pièce 18 demandeur et conclusions demandeur) et du nouveau décompte établi par le présent jugement que Monsieur [G] [C] n’a pas repris le payement du loyer courant avant l’audience. Le locataire ne conteste d’ailleurs pas cet état de fait.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [C] ne peut prétendre au bénéfice de délais de payement à hauteur de trois années sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

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Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, au regard des besoins respectifs des parties, Monsieur [G] [C] sera autorisé à se libérer de la dette restant due après compensation des créances selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombant partiellement à l’instance, les dépens seront partagés par moitié entre Madame [M] [D] et Monsieur [G] [C].

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DIT que Madame [M] [D] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent sis [Adresse 2] à [Localité 1] ;

DIT que le logement loué par Monsieur [G] [C] sis [Adresse 2] à [Localité 1] suivant contrat de bail d’habitation en date du 12 janvier 2020 n’est pas conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 ;

ORDONNE que, compte tenu de l’indécence du logement loué, le montant mensuel du loyer sera réduit comme suit :

— de l’entrée dans les lieux le 12 janvier 2020 au 11 janvier 2023, 360 € (trois cent soixante euros),

— du 12 janvier 2023 au 25 novembre 2025, 270 € (deux cent soixante-dix euros),

— à compter du 26 novembre 2025, 400 € (quatre cent euros) ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 12 janvier 2020 entre Madame [M] [D] et Monsieur [G] [C] relatif au local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement, soit le 24 février 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [C] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [M] [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à verser à Madame [M] [D] la somme de 1 765,07 € (mille sept soixante-cinq euros et sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 02 décembre 2025, incluant un dernier appel de 400 € pour le mois de décembre 2025 et un dernier versement CAF de

353 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à verser à Madame [M] [D] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 24 février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 400 € (quatre cent euros) ;

CONDAMNE Madame [M] [D] à verser à Monsieur [G] [C] la somme de 500 € (cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative jusqu’au 08 janvier 2024 concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 1] ;

CONDAMNE Madame [M] [D] à verser à Monsieur [G] [C] la somme de 200 € (deux cent euros) pour le préjudice moral résultant de l’absence de réparation des fuites d’eau ;

CONDAMNE Madame [M] [D] à verser à Monsieur [G] [C] la somme de 300 € (trois cent euros) à titre de dommages et intérêts pour tromperie sur la surface habitable du logement ;

ORDONNE la compensation des condamnations réciproquement prononcées à l’égard des parties par la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [G] [C] à s’acquitter de la somme restant due après compensation, soit 765,07 € (sept cent soixante-cinq euros et sept centimes), en 23 mensualités de 30 € (trente euros) chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre Madame [M] [D] et Monsieur [G] [C] ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge