Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/08908 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4TO

Minute n°

copie le 10 février 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 février

2026 à :

— M^e Roger LEMONNIER

— Mme [Q] [G]

— M. [S] [O]

pièces retournées

le 10 février 2026

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°824 541 148

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [Q] [G]

née le [Date naissance 1] 2003 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée

Monsieur [S] [O]

né le [Date naissance 2] 2003 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

Benjamin WUCHER, Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 13 janvier 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Sur les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 1er avril 2024, la société ABC IMMO CONSEIL a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [G] et M. [S] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 735 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire du paiement des loyers dus par les locataires suivant contrat de cautionnement VISALE n°A10338227783 du 02 avril 2024.

Suite à la défaillance des défendeurs, la société ABC IMMO CONSEIL a saisi ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin que la dette locative soit réglée. La caution solidaire a donc payé le montant de l’arriéré locatif auprès du bailleur initial suivant quittance subrogative et s’est ainsi trouvée subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du 1er avril 2024.

Par actes de commissaire de justice du 08 juillet 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 870 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [G] et M. [S] [O] le 08 juillet 2025.

Par assignations du 02 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [G] et M. [S] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 469,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 870 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [Q] [G] et M. [S] [O] n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

Sur les prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 5 609,66€. La demanderesse considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Q] [G] et M. [S] [O] ont été assignés devant la chambre de proximité de [Localité 2] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 02 octobre 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice a effectué les recherches et accompli les diligences nécessaires en s’assurant du domicile des défendeurs par la vérification de leurs noms sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

Mme [Q] [G] et M. [S] [O] n’étaient pas présents ni représentés à l’audience. Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, par contrat de cautionnement en date du 02 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire et justifie avoir réglé la dette locative (d’un montant de 4 469,71 euros) au bailleur initial, suivant quittance subrogative en date du 16 septembre 2025.

Dès lors, en vertu des articles précités, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve valablement subrogée dans les droits et actions qu’avait ABC IMMO CONSEIL.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES tendant au constat de la résiliation du contrat de bail est donc recevable.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 03 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 08 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 08 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 870 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification dudit commandement.

Il convient de préciser également que les parties ont conclu un contrat VISALE de traitement adapté visant le remboursement de la dette le 1er septembre 2025. Néanmoins, les locataires n’ont pas respecté leurs engagements de sorte que le règlement de la dette locative n’a pu se faire à l’amiable.

Dès lors, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 09 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, Mme [Q] [G] et M. [S] [O] lui devaient la somme de 4 469,71 euros, soustraction faite des frais de procédure. Par la suite, la bailleresse produit un décompte actualisé au 07 janvier 2026 qui fixe le montant de l’arriéré locatif à 5 609,66 euros.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause la dette locative, tant dans son principe que dans son montant.

Mme [Q] [G] et M. [S] [O] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 5 609,66 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2025 sur la somme de 1870 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les défendeurs ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il n’y a donc pas lieu de leur accorder de délai de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus. Dès lors, si les locataires ou toute personne de leur chef se maintiennent dans les lieux malgré résiliation du bail d’habitation, une indemnité d’occupation sera due.

En l’espèce, la présente décision constate l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 09 septembre 2025. Depuis cette date, les locataires ne justifient pas avoir quitté le logement.

Ainsi, Mme [Q] [G] et M. [S] [O] sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter du 09 septembre 2025.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 787,65 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 09 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [G] et M. [S] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des éléments caractéristiques de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 08 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2024 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et Mme [Q] [G] et M. [S] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] est résilié depuis le 09 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Q] [G] et M. [S] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [Q] [G] et M. [S] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [G] et M. [S] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 787,65 euros (sept cent quatre-vingt-sept euros et soixante-cinq centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 09 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [G] et M. [S] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 609,66 euros (cinq mille six cent neuf euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2025 sur la somme de 1 870 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [G] et M. [S] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 08 juillet 2025 et celui des assignations du 02 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [G] et M. [S] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge