TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/58149 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5PJ

AS M N° : 6

Assignation du :

24 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. AEW [Localité 7] COMMERCES, venant aux droits de la société ACTIPIERRE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Enrico CASTALDI, avocat au barreau de PARIS – #R0237

DEFENDERESSES

S.A.S. ANYI RAMEN

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

S.A.R.L. AU PETIT GRAIN DE SEL

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2014, la société Actipierre 1 a donné à bail commercial à la société Chez BH.WZ en cours d’immatriculation représentée par M. [K] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 31 octobre 2014, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2023, la société Aew [Localité 7] commerces, venant aux droits de la société Actipierre 1, a donné à bail commercial renouvelé à la société Au petit grain de sel, venant aux droits de la société Chez BH.WZ, lesdits locaux pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2023, moyennant un loyer annuel de 35.072, 04 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2024, la société Au petit grain de sel a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Anyi Ramen. Aux termes de cet acte, le cédant s’est engagé à répondre, solidairement avec le cessionnaire, à l’égard du bailleur, du respect par le cessionnaire des clauses et conditions du bail, et notamment du paiement des loyers et charges pendant une durée de trois années suivant la date de l’acte de cession.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Aew [Localité 7] commerces a fait délivrer à la société Anyi Ramen, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 12.372, 74 au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 12 mai 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Aew [Localité 7] commerces a, par actes de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, fait assigner la société Anyi Ramen et la société Au petit grain de sel devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-16-1, L. 145-16-2 et L. 145-41 du code de commerce, 835 et suivants du code de procédures civiles, 1103, 1240 et 1741 du code civil :

«  o CONSTATER acquise au profit de la société AEW [Localité 7] COMMERCES la clause résolutoire visée dans le commandement du 16 mai 2025 ;

o ORDONNER l’expulsion de la société ANYI RAMEN des lieux qu’elle occupe au [Adresse 4], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si il y a lieu ;

o DIRE que faute d’y satisfaire, le mobilier se trouvant dans les lieux pourra être transféré dans un garde meuble ou dans tout autre endroit aux frais, risques et périls de la société ANYI RAMEN ;

o CONDAMNER la société ANYI RAMEN, conformément à l’article VI 11° des conditions générales du Bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 17 juin 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% ;

o CONDAMNER solidairement la société ANYI RAMEN et la société AU PETIT GRAIN DE SEL, en sa qualité de cédante garante solidaire, à verser par provision à la société AEW [Localité 7]

COMMERCES la somme de 24.930,19 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, augmentée des intérêts de retard tels que prévus au Bail ;

o CONDAMNER solidairement la société ANYI RAMEN et la société AU PETIT GRAIN DE SEL, en sa qualité de cédante garante solidaire, à verser par provision à la société AEW [Localité 7] COMMERCES, la somme de 4.986,03 € (somme à parfaire) comme indemnité forfaitaire en application du Bail ;

o DIRE que le dépôt de garantie versé au Bailleur conformément aux articles VIII 5° des conditions générales du Bail, IX 8° des conditions particulières du Bail et 5 de l’avenant au Bail, restera acquis à la société AEW [Localité 7] COMMERCES ;

o CONDAMNER solidairement la société ANYI RAMEN et la société AU PETIT GRAIN DE SEL au paiement de la somme de 2.500 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

o CONDAMNER la société ANYI RAMEN et la société AU PETIT GRAIN DE SEL aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile. "

Cette assignation a été dénoncée à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 8 janvier 2026, la société Aew [Localité 7] commerces, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignées à personne pour la première et par procès-verbal de recherches infructueuses pour la seconde, la société Anyi Ramen et la société Au petit grain de sel n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 16 mai 2025 par la société Aew [Localité 7] commerces à la société Anuyi Ramen pour avoir paiement de la somme de 12.372, 74 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 12 mai 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 1er octobre 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 juin 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de la société Anyi ramen

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société Aew [Localité 7] commerces sollicite une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus augmenté de 50%, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Aew [Localité 7] commerces sollicite la condamnation de la société Anyi Ramen à lui régler la somme de 37.302, 93 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation augmentée des intérêts de retard tels que prévus au bail.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 1er octobre 2025 qu’a été facturée la somme de 184, 71 euros au titre du commandement de payer. Or, cette somme apparaît sérieusement contestable dès lors que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens.

En revanche, il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 1er octobre 2025 et au 7 janvier 2026 que le surplus des sommes est dû par la société Anyi Ramen.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 37.118, 22 euros (37.302, 93 – 184, 71) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus).

La société Aew [Localité 7] commerces sollicite que cette somme produise intérêts au taux conventionnel en application du contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 37.118, 22 euros portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

o Sur la demande relative à la clause pénale

La société Aew [Localité 7] commerces sollicite la condamnation de la société Anyi Ramen à lui payer une indemnité forfaitaire de 20 % des sommes dues conformément au contrat de bail.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

o Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La société Aew [Localité 7] commerces sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes de condamnation solidaire de la société Au petit grain de sel

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article L. 145-16-1 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’absence de sanction spécifique prévue par la loi au non-respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce, il appartient aux juges d’apprécier les diligences du bailleur dans le cadre de l’obligation d’information du cédant, le premier ne devant pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et devant agir dans les délais raisonnables. Il leur appartient d’apprécier les conséquences susceptibles d’être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d’information préalable. Il est donc admis que la garantie du cédant peut ne pas jouer pas en cas de négligence fautive du bailleur. En effet, le bailleur qui n’avertit pas le garant du non-paiement des loyers par le cessionnaire et qui laisse s’accumuler la dette sans agir est susceptible de perdre totalement ou partiellement son recours étant donné que le poids de sa faute n’a pas à peser sur le cédant alors même que le bailleur bénéficie dans le bail d’une clause résolutoire.

Aux termes de l’article L. 145-16-2 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’en cas de cession, le preneur demeurera garant et répondant solidaire de son successeur et de tous cessionnaires successifs du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires et de l’exécution des charges, clauses et conditions du bail pendant une durée de trois ans à compter de la cession dudit bail, quand bien même ils ne seraient plus dans les lieux et auraient même cédé leur droit.

L’acte de cession conclu entre la société Au petit grain de sel et la société Anyi Ramen rappelle que le cédant s’est engagé à répondre, solidairement avec le cessionnaire, à l’égard du bailleur, du respect par le cessionnaire des clauses et conditions du bail, et notamment du paiement des loyers et charges pendant une durée de trois années suivant la date de l’acte de cession.

Si la société Aew [Localité 7] commerces ne justifie pas avoir informé la société Au petit grain de sel du premier incident de paiement intervenu en avril 2025 dans le délai d’un mois de sa survenance, la société Aew [Localité 7] commerces ne s’est pas montrée négligente dans le recouvrement de sa créance puisqu’elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au cessionnaire dès le 16 mai 2025. Elle a, par ailleurs, informé le cédant des difficultés de paiement rencontrées avec le cessionnaire par courriel en date du 20 août 2025 et par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 septembre 2025.

La cession du bail commercial ayant pris effet au 11 octobre 2024, l’obligation pour la société Au petit grain de sel de payer solidairement avec la société Anyi Ramen des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au titre du contrat de bail qu’elle lui a cédé n’est pas sérieusement contestable.

Dès lors, la société Au petit grain de sel sera condamnée, solidairement, avec la société Anyi Ramen au paiement provisionnel de la somme de 37.118, 22 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés Anyi Ramen et Au petit grain de sel, parties perdantes, seront, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Par suite, elles seront également condamnées in solidum à verser à la société Aew [Localité 7] commerces une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 16 juin 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Anyi Ramen et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Anyi Ramen à payer à la société Aew [Localité 7] commerces une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 17 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, solidairement la société Anyi Ramen et la société Au petit grain de sel à payer à la société Aew [Localité 7] commerces la somme de 37.118, 22 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons in solidum la société Anyi Ramen et la société Au petit grain de sel aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons in solidum la société Anyi Ramen et la société Au petit grain de sel à payer à la société Aew [Localité 7] commerces la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 05 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ