TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02322 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEXI

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Comparant en personne

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2008, Monsieur [M] [T] (ci-après le bailleur) a consenti à Madame [B] [H] (ci-après la locataire) un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 380,00 euros outre les charges récupérables. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au jour de sa conclusion.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 25 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 956,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, dénoncé le 11 juillet 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [M] [T] a fait assigner à comparaître Madame [B] [H] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de plein droit de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges à compter du présent jugement ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] ;

— la condamnation de Madame [B] [H] au paiement de la somme de 1 434,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 26 mai 2025, outre les loyers, charges échus entre l’assignation et l’audience ;

— la condamnation de Madame [B] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de l’assignation et jusqu’au départ des lieux ;

— l’autorisation du bailleur à faire transporter les meubles garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de la locataire ;

— la condamnation de Madame [B] [H] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [M] [T], comparant, rappelle l’échec de l’échéancier mis en œuvre avec la locataire. Il maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et indique ne pas être opposé à d’éventuels délais de paiement sous la condition qu’ils soient inférieurs à deux années et soient fixés à tout le moins à 300 euros mensuels en sus du loyer courant.

La locataire, comparante, précise avoir rencontré d’importantes difficultés concourant à son hospitalisation en psychiatrie. Elle vit seule au domicile, ne déclare aucune autre dette à l’exception d’un crédit à hauteur de 130 euros/mois. Titulaire d’un contrat à durée indéterminée, elle justifie en cours de délibéré, comme autorisé, percevoir la somme de 1 718 euros/mois et déclarer 23 409 euros au titre de l’imposition sur les revenus 2023.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 11 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 26 mars 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail non contesté et signé des parties le 26 janvier 2008 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « le défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, ou des charges, y compris les provisions mensuelles, comme en cas de non versement de dépôt de garantie, et deux mois après un commandement resté sans effet, […]le bail sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire pourra être prononcée…».

Le commandement de payer délivré le 25 mars 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la somme appelée n’étant que partiellement recouvrée, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

Ces dispositions contractuelles liant les parties, il ne sera pas fait droit à la fixation d’une date d’acquisition de la clause résolutoire postérieure au 27 mai 2025.

A l’audience, la locataire ne formule aucune demande explicite s’agissant d’un maintien dans les lieux ou du prononcé d’une suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle ne joint par ailleurs aucune pièce justifiant une reprise intégrale du paiement des loyers.

En conséquence, l’expulsion de Madame [B] [H] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le bailleur justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues, arrêté au 26 mai 2025, lequel fait état d’impayés circonscrits aux mois de mars, avril et mai 2025. Le bailleur maintient au jour de l’audience la somme initialement réclamée et ne fait pas état de nouveaux incidents de paiement.

La locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués et en rendant impossible toute relocation du bien depuis le 27 mai 2025, Madame [B] [H] cause un préjudice à Monsieur [M] [T] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [M] [T], et Madame [B] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 1 434,00 euros représentant les loyers, charges à la date du 26 mai 2025 et ce avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à Monsieur [M] [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 27 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des délais de paiement, la locataire justifie de revenus à hauteur de 1 718,22 euros par mois, selon le bulletin de paie d’août 2025, lesquels apparaissent suffisants pour faire droit à sa demande. Le bailleur n’est par ailleurs pas opposé sur le principe de cet octroi de délai.

En conséquence, Madame [B] [H] se verra accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative tels que précisés au dispositif.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens et notamment le coût du commandement de payer par application de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’absence de tout justificatif du bailleur s’agissant des frais qu’il aurait eu à avancer au delà des dépens de l’instance, Monsieur [T], non représenté, sera débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [M] [T] recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2008 entre Monsieur [M] [T] et Madame [B] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 mai 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [H] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [H] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [B] [H] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [M] [T] la somme de 1 434,00 euros, représentant les loyers, charges échus et impayés au 26 mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [H] à payer à Monsieur [M] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 27 mai 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

AUTORISE Madame [B] [H] à s’acquitter de la somme de 1 434 euros, outre les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation en 8 mensualités chacune de 150 euros, et une 9ème mensualité qui soldera la dette locative en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité de l’arriéré locatif restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE Monsieur [M] [T] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente