TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Minute n° :

N° RG 25/00114 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BE4P

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

copie conforme délivrée le 21/11/2025 à : – Me [F]

— Me [L]

1 copie exécutoire à : Me [F]

1 cope dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 Novembre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Monsieur [D] [U]

né le 05 Mars 1954 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

Monsieur [V] [Y]

né le 30 Août 1975 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR(S)

Monsieur [Z] [U]

né le 06 Octobre 1951 à [Localité 8] (MADAGASCAR),

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : 06 Octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

A la suite du décès de Madame [P] [S] veuve [U] le 30 octobre 2024, Monsieur [Z] [U] son fils, Monsieur [D] [U] son fils et Monsieur [V] [Y] son petit-fils, venant en représentation de Madame [E] [U] épouse [Y], sa mère prédécédée, sont devenus coindivisaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 10] ([Adresse 3]).

Monsieur [Z] [U] réside dans ce bien depuis 2016 et est resté dans ce bien après le déces survenu le 30 octobre 2024 de Madame [P] [S] veuve [U] sans convention écrite ni accord exprès des coindivisaires.

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2025, une convention portant sur les modalités de libération des lieux par Monsieur [Z] [U] a été établie. Il y était mentionné que le bien indivis devait être vendu et qu’afin de faciliter la mise en vente Monsieur [Z] [U] s’engageait à quitter les lieux le 1er mai 2025.

Un procès verbal de constat en date du 7 mai 2025 a été établi, mentionnant la présence de Monsieur [Z] [U].

Par courrier recommandé en date du 15 mai 2025, une mise en demeure lui a été adressée, sans succès.

Par assignation délivrée le 18 août 2025, Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y] ont ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour juger l’occupation de l’immeuble [Adresse 6] par Monsieur [Z] [U] incompatible avec les droits de ses coindivisaires, constituant un trouble manifestement illicite, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et de tous occupants de son chef de l’immeuble précité et ce dans les huit jours de la décision à intervenir sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard et en tant que de besoin avec l’aide de la force publique, de condamner Monsieur [Z] [U] :

— A titre provisionnel à verser à l’indivision successorale une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois à compter du 1er mai 2025, date à laquelle il s’est engagé à libérer les lieux et ce, jusqu’à la libération effective,

— A titre provisionnel à verser à l’indivision successorale une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, en application de l’article 1231-1 du code civil,

— A verser à Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025. A cette audience, Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y], représentés par leur conseil, se réferant à leurs écritures, sollicitent le maintien de leur acte introductif d’instance, outre le débouté des demandes de Monsieur [Z] [U].

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y], représentés par leur conseil, font valoir l’existence d’un trouble manifestement illicite. Ils mentionnent que Monsieur [Z] [U] occupe privativement le bien indivis et que cette occupation empêche le règlement définitif de la succession de Madame [P] [S] veuve [U]. Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y], représentés par leur conseil, soulignent qu’en dépit d’un acte établi le 11 février 2025 entre les coindivisaires, Monsieur [Z] [U] n’a pas respecté son engagement de quitter les lieux le 1er mai 2025 et qu’il n’a pris aucune disposition pour se reloger. Ils affirment que si Monsieur [Z] [U] a la qualité de coindivisaire, cela ne lui donne pas pour autant le droit de s’accaparer la jouissance exclusive du bien, qu’aucun accord ne lui a été donné en ce sens et qu’au contraire, ils ont manifesté leur volonté de voir le bien libéré, rappelé dans l’acte précité en date du 11 février 2025. Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y], représentés par leur conseil, arguent de la mauvaise foi de Monsieur [Z] [U], mentionnant qu’il n’a entrepris des démarches de relogement qu’à la suite de la mise en demeure et de l’assignation. Ils soutiennent que Monsieur [Z] [U] n’a jamais eu la volonté de quitter les lieux contrairement à ce qu’il prétend et que son occupation les prive de la jouissance des lieux mais également de la vente du bien. Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y], représentés par leur conseil, s’opposent à tout délai supplémentaire pour quitter les lieux, exposant que Monsieur [Z] [U] a déjà bénéficié de délais par l’acte précité en date du 11 février 2025 et que ses ressources, avec si besoin le bénéfice de l’APL, lui permettent d’accéder à un logement locatif.

Monsieur [Z] [U], représenté par son conseil, demande, à titre principal, de débouter Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y] de leur demande tendant à voir juger que l’occupation des lieux constitue un trouble illicite et en conséquence de voir ordonner son expulsion dans un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard, avec au besoin l’aide de la force publique, de les débouter de leur demande de le voir condamner à payer à l’indivision successorale une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par elle subi, de les débouter de leur demande de condamnation à payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de neuf mois pour lui permettre de quitter l’immeuble et de condamner Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [U], représenté par son conseil, indique avoir la qualité d’indivisaire sur le bien situé [Adresse 4] à [Localité 12] et qu’il peut donc user du bien sans le consentement des coindivisaires, disposant d’un titre pour l’occuper. Il précise résider dans ce logement depuis près de 10 ans et mentionne ne pas s’opposer à sa mise en vente, ne pouvant payer la soulte. Monsieur [Z] [U], représenté par son conseil, indique avoir entrepris des démarches auprès des bailleurs sociaux pour se reloger et avoir également pris attache avec des agences immobilières. Monsieur [Z] [U], représenté par son conseil, affirme que l’occupation des lieux n’est pas un obstacle à la vente du bien indivis et qu’il n’a jamais contesté devoir régler une indemnité d’occupation aux coindivisaires s’ils manifestaient la volonté de lui en réclamer une, ce qui n’a pas été le cas. Il conteste être de mauvaise foi et fait part que sa situation financière ne lui permet pas de se reloger aussi facilement qu’il le souhaiterait, percevant une pension de retraite de 1 100 euros par mois. Monsieur [Z] [U], représenté par son conseil, affirme qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025. La mise à disposition a été prorogée au 17 novembre 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIVATION

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir le tribunal « juger » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur l’expulsion

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Le droit pour chaque coindivisaire d’user du bien trouve ses limites dans les droits concurrents de ses coindivisaires avec lesquels il doit être compatible.

La Cour de Cassation, dans des arrêts du 21 décembre 2017 et du 30 janvier 2019, indique que lorsqu’il est incompatible avec les droits concurrents d’un coïndivisaire, le maintien dans les lieux d’un indivisaire constitue un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés peut mettre fin en ordonnant l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, il est acquis que Monsieur [Z] [U] réside à titre privatif dans le logement situé [Adresse 4] à [Localité 12], bien en indivision avec Monsieur [D] [U] et Monsieur [V] [Y].

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [U] se maintient dans les lieux depuis plusieurs mois et ce, en dépit d’une convention intervenue entre les coindivisaires le 11 février 2025, où il s’était engagé à quitter les lieux le 1er mai 2025 pour faciliter la mise en vente du bien indivis. Il ne verse, par ailleurs, aucune indemnité d’occupation.

Par mail en date du 15 septembre 2025, Maître [R] [A], Notaire, indique à Monsieur et Madame [W] [F], potentiels acquéreurs que "compte tenu le fait que M. [Z] [U] occupe le bien, et qu’il semble complexe de signer un compromis du fait de cette occupation, je vous propose de rédiger une promesse unilatérale de vente par laquelle on officialiserait cet avant contrat. En parallèle, cela me permettrait de justifier de l’indivision de cette proposition d’achat, officiellement, et de justifier à leurs conseils, Maître [X] [F] et Maître [T] [L] que vous proposez 130 000 euros, ce qui est un prix réel et sérieux, supérieur à l’estimation que j’avais faite (120 000 euros). (…) Evidemment, ce dossier pourra évoluer si on trouve une solution amiable pour que la maison de [Localité 11] soit libre de toute occupation (…)".

Si Monsieur [Z] [U] avance disposer d’un titre étant coindivisaire, il convient de relever que ce n’est pas l’occupation sans droit ni titre mais l’abus de son droit par celui-ci qui est remis en cause.

Ainsi, tous les indivisaires ayant des droits de même nature, l’un d’eux ne peut user de la chose commune qu’à condition de ne pas porter atteinte aux droits égaux et réciproques des autres.

Monsieur [Z] [U] indique ne pas s’opposer à la vente du bien immobilier et qu’il a entrepris des démarches pour trouver un autre logement. Il ajoute, également, ne pas s’opposer au paiement d’une indemnité d’occupation, mais ne pas avoir reçu de demande en ce sens.

A cet égard, il est noté que ses démarches de bien locatif sont contemporaines à la mise en demeure et à l’assignation des requérants (dépôt de demande de logement locatif social les 29 mai et 22 septembre 2025, recherche par le biais d’une agence immobilière le 20 août 2025) et que par courrier signé non daté il demande d’obtenir la moitié du prix de vente du bien indivis, en mentionnant, notamment, "j’ai eu des informations sur la vente de la maison, tu aurais trouvés un acheteur qui propose un prix supérieur au 120 000 euros du prix actuel. Je demande que je puisse en avoir la moitié (….) Toujours est-il si tu tiens à clôturer cette situation partage le prix réel de la propriété et la médaille de mon père les deux autres tu en fais ce que tu veux mais la médaille en bronze et le prix mis à jour je quitte la maison dès que je trouve à me reloger, moi aussi ce n’est pas facile de vivre de la sorte et si je retrouvais un logement je ne remettrais pas les de la propriété sans ces conditions, sans avant de passer devant le notaire. C’est toi qui voit ". (Souligné tel quel dans le courrier produit).

A l’audience, les parties ont indiqué n’y avoir actuellement pas de compromis de vente.

Il en ressort que Monsieur [Z] [U] n’a pas fait preuve de diligence, tant dans le cadre de ses démarches de logement locatif que de la vente amiable du bien indivis.

Il n’est, ainsi, pas établi que Monsieur [Z] [U] ait entrepris des démarches constructives ni d’avancée concrète pour le règlement de l’indivision successorale, alors que par acte sous seing privé en date du 11 février 2025, il s’était engagé à quitter le bien indivis le 1er mai 2025 pour faciliter la mise en vente dudit bien. Il convient de noter qu’à ce jour, en dépit de potentiels acquéreurs, aucune concrétisation n’a eu lieu.

La présence de Monsieur [Z] [U] dans le bien, le non-respect de son engagement établi par acte sous seing privé signé par les coindivisaires, son comportement ambigu, mettant en exergue ses propres conditions pour quitter le logement, sont de nature à dissuader d’éventuels acquéreurs dans le cadre de la vente amiable du bien indivis.

En outre, l’occupant des lieux qui ne représente qu’un tiers des droits indivis ne s’acquitte d’aucune indemnité, rappelant qu’il n’a jamais proposé de régler une telle indemnité d’occupation et qu’il ne peut utilement arguer l’absence de demande en ce sens, à tout le moins depuis la mise en demeure en date du 15 mai 2025.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [Z] [U] est compte tenu de ces éléments, incompatible avec les droits de Monsieur [D] [U] et de Monsieur [V] [Y] sur l’immeuble indivis, et constitutif d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence de quoi, il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, avec le concours de la force publique à défaut de libération volontaire.

Sur l’astreinte

En application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire, le concours de la force publique garantissant l’exécution de la décision. Par ailleurs, il convient de noter que Monsieur [Z] [U] a effectué, bien que de manière tardive, plusieurs demandes de logement social ainsi que des recherches dans le parc privé.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte de ce texte que le juge des référés peut condamner au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel dans la limite du montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, une indemnité d’occupation est due à la partie cotitulaire du droit de jouissance par celle qui a la jouissance exclusive du bien.

En l’espèce, les requérants sollicitent à titre provisionnel le versement à l’indivision successorale d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros à compter du 1er mai 2025 et ce, jusqu’à libération effective.

Monsieur [Z] [U] ne s’y oppose pas.

Il convient dès lors de fixer à la somme mensuelle de 500 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [U] à l’indivision successorale à compter du 1er mai 2025 et ce, jusqu’à la libération effective.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les demandeurs arguent de la mauvaise foi de Monsieur [Z] [U] et sollicitent la somme de 1 500 euros à titre de provision à verser à l’indivision successorale, au titre de l’article 1231-1 du code civil.

En l’espèce, si Monsieur [Z] [U] a effectivement entrepris des démarches de relogement, celles-ci n’ont eu lieu qu’après mise en demeure, et aucunement à compter de l’acte sous seing privé en date du 11 février 2025, et ce alors qu’il s’était engagé à quitter les lieux le 1er mai 2025.

Il ne fournit aucune explication concernant ses démarches tardives.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Z] [U] à payer, à titre de provision, à l’indivision successorale la somme de 500 euros.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Monsieur [Z] [U] sollicite un délai de grâce de neuf mois pour quitter les lieux. Il indique être retraité et percevoir une pension de retraite de l’ordre de 1 100 euros.

En l’espèce, il convient de rappeler que Monsieur [Z] [U] a entrepris tardivement des démarches pour se reloger, alors qu’à tout le moins, il aurait pu entreprendre de telles démarches dès le 11 février 2025, ce qu’il n’a pas jugé utile de faire.

Dès lors, aucun élément ne justifie l’attribution de délais supplémentaires pour quitter les lieux, celui-ci ayant déjà disposé de larges délais. Monsieur [Z] [U] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Monsieur [D] [U] et de Monsieur [V] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer par provision à l’indivision successorale ouverte au décès de Madame [P] [S] veuve [U], une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros (cinq cents euros) à compter du 1er mai 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à l’indivision successorale ouverte au décès de Madame [P] [S] veuve [U] la somme de 500 euros (cinq cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 18 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [D] [U] et à Monsieur [V] [Y] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 14 novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, prorogé au 17 novembre 2025 en raison de l’indisponibilité du Juge, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge