TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00115

N° RG 25/00254 – N° Portalis DBZC-W-B7J-ECDC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

Madame [E] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par [L] [S] en vertu d’un pouvoir de représentation

Monsieur [J] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par [L] [S] en vertu d’un pouvoir de représentation

Monsieur [L] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant

Monsieur [F] [D]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par [L] [S] en vertu d’un pouvoir de représentation

Monsieur [C] [D]

[Adresse 5]

représenté par [L] [S] en vertu d’un pouvoir de représentation

Madame [T] [D]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par [L] [S] en vertu d’un pouvoir de représentation

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [Z] [I]

né le 21 Novembre 1964 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Madame [W] [G] épouse [I]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [Q] [I]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentés par M^e Catarina ALVES PEREIRA, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Mars 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [V] [R], attachée de justice

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 mars 2021, la société [S] [P] a donné à bail à Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], avec effet au 26 avril 2021, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, hors charges.

Par acte sous signature privée annexé au contrat de bail, M. [Q] [I] s’est porté caution solidaire pour Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D], venant aux droits de la société [S] [P], ont fait délivrer à Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] un commandement de payer la somme en principal de 8 163,21 euros au titre des loyers et charges impayés et 826,32 euros au titre de la clause pénale. Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D] ont fait assigner aux fins d’expulsion Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval à qui ils demandent en outre de les condamner solidairement avec M. [Q] [I], leur caution, au paiement des loyers impayés, à des dommages et intérêts, à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les locataires ont donné congé par courrier en date du 27 juin 2025 et ont quitté le logement qui a été repris par les bailleurs.

Le diagnostic social et financier concernant les locataires a été réalisé et transmis à la juridiction préalablement à la première audience.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 17 juin 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à l’audience du 6 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue et examinée.

A cette audience à laquelle les parties ont déposé leur dossier, M. [L] [S] était présent et représentait l’ensemble des indivisaires selon pouvoir de représentation. Mme [W] [G] épouse [I], M. [Z] [I] et M. [Q] [I], étaient représentés par leur avocat.

Dans ses dernières écritures déposées à l’audience du 6 janvier 2025 auxquelles il se rapporte, M. [L] [S] ne maintient pas ses demandes aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation compte tenu du départ des locataires du logement loué.

Il conclut au débouté de l’ensemble des demandes des époux [I] et de leur caution et actualisant ses prétentions, il sollicite leur condamnation solidaire au paiement de la somme de :

12 288,95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 avec intérêt au taux légal,

892,53 euros au titre de la clause pénale prévue dans le bail sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,795,15 euros au titre de la réparation de la cabine de douche, 835,12 euros au titre de la réparation de l’interphone, 100 euros au titre du remboursement de l’entretien de la chaudière non-réalisé par les locataires lors de leur départ des lieux, 800 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, 800 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs font notamment valoir que compte tenu de la date de communication de leur congé de trois mois par les époux [I], ils sont redevables des loyers jusqu’au 30 septembre 2025. Ils ajoutent qu’aucun désordre dans le logement ne permet de le qualifier d’indécent de sorte que les époux [I] ne pouvaient pas se prévaloir d’une exception d’inexécution ni solliciter de réduction du montant du loyer. Sur la surconsommation d’eau, ils soutiennent qu’il appartient aux époux [I] de chiffrer leur demande et d’en justifier en produisant les relevés et factures de consommation pendant toute la durée de leur occupation.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] ainsi que leur caution M. [Q] [I] demandent au juge des contentieux de la protection de :

constater que M. [Q] [I] en sa qualité de caution solidaire fait siens les moyens opposés par les époux [I] à l’indivision [S] [P], débouter l’indivision [S] [P] de toutes demandes plus amples et contraires, constater la résiliation du bail au 16 juin 2025, date effective de départ des locataires, dire et juger que l’indivision [S] [P] en sa qualité de bailleur a manqué à ses obligations légales et contractuelles de délivrance et d’entretien,dire et juger que Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] et M. [Q] [I], en sa qualité de caution, sont fondés à invoquer l’exception d’inexécution, dire et juger que la dette locative est sérieusement contestable,

A titre reconventionnel,

réduire de moitié le montant des loyers sur la période affectée par les désordres, d’octobre 2023 à mai 2025, fixer à compter du mois d’octobre 2023 le montant du loyer minoré à la somme de 325 euros par mois, condamner l’indivision [S] [P] à déduire et/ou rembourser à Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] la somme de 6 500 euros correspondant au montant du loyer minoré de 50% à compter du 23 octobre 2023 jusqu’au 15 mai 2025, condamner l’indivision [S] [P] à rembourser la somme de 900 euros au titre de la surconsommation d’eau, condamner l’indivision [S] [P] à payer à Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, condamner l’indivision [S] [P] à restituer à Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] la somme de 650 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, ordonner par conséquent la compensation des créances entre les parties,

A titre subsidiaire,

accorder à Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] des délais de paiement de 24 mois et suspendre pendant la durée de ces délais toute procédure d’exécution y compris à l’égard de la caution,

En tout état de cause,

condamner l’indivision [S] locations à payer Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] et M. [Q] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner l’indivision [S] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les époux [I] et leur caution font valoir que :

— les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent tenant aux problèmes d’humidité et de surconsommation d’eau, ainsi qu’à leurs obligations de réparation et d’entretien en ne faisant pas procéder aux travaux nécessités par les désordres d’humidité et de surconsommation d’eau,

— la suspension de l’exécution de leur obligation de paiement des loyers était proportionnée à la gravité du manquement de leur bailleur de délivrance d’un logement sain et décent et qu’ils sont légitimes à solliciter une réduction du loyer dès lors que les problèmes d’humidité empêchaient un usage normal et une occupation paisible du logement,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas régulier dès lors que les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi en réclamant des loyers sans tenir compte des contestations des locataires et que la créance du bailleur n’est pas certaine, liquide et exigible dès lors que les locataires sont fondés à solliciter une réduction du loyer en raison du préjudice de jouissance subi,

— ils disposent de ressources modestes justifiant l’octroi de délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé, par application combinée des dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile aux dernières écritures ci-avant mentionnées.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 3 mars 2026, prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

En vertu de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 15 de la même loi prévoit que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Ainsi, seule la renonciation sans équivoque du bailleur à la durée restante du préavis dispense le locataire de son obligation de paiement.

Il a été jugé que lorsque le congé donné par le locataire ne respecte pas le délai de préavis légal de trois mois, ledit congé produit effet pour la prochaine échéance utile (3e Civ., 30 novembre 1994, n° 92-14.241).

Enfin, l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, les bailleurs réclament le paiement de loyers impayés pour la somme de 12 288,95 euros au titre des arrières de loyers arrêtée au 30 septembre 2025.

Au soutien de leurs prétentions, ils produisent :

— le contrat de bail unissant les parties,

— un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 avril 2024 de mise en demeure des époux [I] de s’acquitter des loyers impayés depuis le 6 décembre 2023 pour la somme de 3 610 euros et faisant suite à plusieurs relances par courrier électronique en date notamment des 10 mai 2024, 18 novembre 2024, 28 novembre 2024 et 12 décembre 2024 versés aux débats,

— un commandement de payer en date du 5 février 2025 portant sur la somme de 8 263,21 euros au titre des loyers impayés au 1er janvier 2025 et 826,32 euros au titre de la clause pénale,

— l’historique du compte locatif arrêté au 1er septembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 12 288,95 euros (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

En réplique les époux [I] évoquent l’irrégularité du commandement de payer lequel auraient été délivré par les bailleurs en faisant preuve de mauvaise foi.

Sur ce, outre le fait qu’aucun fondement juridique n’est avancé concernant cette irrégularité, un commandement de payer ne saurait être déclaré irrégulier au seul motif de la prétendue mauvaise foi de celui qui le fait délivrer.

Les époux [I] sollicitent en outre la fixation de la date de la résiliation du contrat au 16 juin 2025, date de leur départ effectif.

En l’espèce, les époux [I] ayant délivré leur congé d’une durée légale de trois mois, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 27 juin 2025, ils sont redevables des loyers jusqu’à la fin du délais de trois mois ayant commencé à courir à compter de la réception par les bailleurs de la lettre de congé, soit à la date du 30 juin 2025. Dès lors et en exécution du contrat de bail unissant les parties, les époux [I] sont redevables des loyers jusqu’à fin septembre 2025.

Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] invoquent en outre l’exception d’inexécution indiquant ne pas avoir réglé les loyers compte tenu des manquements des bailleurs à leurs obligations légales de délivrance d’un logement décent et d’entretien et sollicitent reconventionnellement une réduction des loyers sur toute la durée des désordres.

Il a toutefois été jugé que l’inexécution par l’une des parties de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de ses obligations, et qu’en matière de bail d’habitation, le critère de l’inexécution par le locataire consiste en un manquement du bailleur à ses obligations d’une gravité suffisamment importante pour que le locataire soit autorisé à ne pas s’acquitter de son obligation principale qui est celle du paiement du loyer. De sorte que l’exception d’inexécution ne peut légitimement être mobilisée qu’en présence d’un logement inhabitable.

Or, en l’espèce, il ne résulte ni de l’état des lieux d’entrée en date du 22 avril 2021, ni du procès-verbal de constat en date du 16 juin 2025 produit par les locataires ni de l’état des lieux de sortie en date du 10 juillet 2025 versé aux débats par les bailleurs ni d’aucune autre pièce communiquée par les parties, que le logement serait inhabitable de sorte que les éventuels manquements des bailleurs à leurs obligations découlant du contrat de location, à les supposer avérés, ne peuvent justifier l’inexécution par les époux [I] de leur obligation de s’acquitter des loyers.

Les époux [I] sollicitent reconventionnellement la réduction du montant du loyer en se prévalant des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent du fait d’une importante humidité.

Il a néanmoins été jugé que conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la réduction ou la suspension des loyers n’est prévue qu’accessoirement à l’exécution des travaux, de sorte que le juge n’a pas le pouvoir de les ordonner dès lors qu’il n’est pas saisi d’une demande de travaux. Or, en l’espèce, les locataires ayant quitté le logement, aucune demande de travaux n’est formulée accessoirement à la demande reconventionnelle de réduction rétroactive des loyers laquelle ne pourra qu’être rejetée.

Il résulte des développements précédents que Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] sont redevables envers les bailleurs des loyers et charges impayées pour la somme de 12 288,95 euros.

Par ailleurs, M. [Q] [I] s’étant porté caution solidaire « pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges, ainsi que pour toutes les obligations résultant du contrat de location » signé par Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I], il sera condamné solidairement avec Mme [W] [G] épouse [I] et de M. [Z] [I] au paiement de la somme de 12 288,95 euros au titre des loyers et charges impayées.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose « Est réputée non écrite toute clause :

[…]

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; […] ».

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la somme de 892,53 euros au titre de la clause pénale prévue dans le bail.

Le contrat de bail unissant les parties dispose en son article XV -Impayé « En cas de non-paiement de toutes sommes à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice : dix pour cent du montant de la somme due, pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement des frais, diligences et honoraires exposées pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application judiciaire de l’article 700 du nouveau code de procédure civile. »

Or, il résulte de la rédaction de cette clause qu’il s’agit d’une clause prohibée par l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle est par conséquent réputée non écrite et ne peut ainsi produire aucun effet juridique.

En conséquence, la demande des bailleurs tendant à la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 892,53 euros en exécution de la clause pénale prévue au contrat ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. ».

Il en résulte que si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En outre, un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi contradictoirement ou à défaut, par commissaire de justice, de sorte qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la condamnation des consorts [I] au paiement des sommes suivantes au titre des réparations locatives :

795,15 € au titre de la réparation de la cabine de douche, 835,12 € au titre de la réparation de l’interphone,100 € au titre de l’entretien de la chaudière.

Un état des lieux d’entrée contradictoire établi le 22 avril 2021 est versé aux débats par les bailleurs.

Un procès-verbal de constat a été établi le 16 juin 2025 par un commissaire de justice à la demande des locataires et en l’absence du bailleur qui n’y a pas été convié. Il sera relevé qu’à partir de la page 201, les photographies présentes au constat sont des photographies prises par les locataires et annexées au procès-verbal tel que le précise le commissaire de justice.

Un état des lieux de sortie non-contradictoire a été établi par le bailleur le 10 juillet 2025.

Sur la réparation de la cabine de douche

Les bailleurs sollicitent la somme de 795,15 euros au titre de la réparation de la cabine de douche et produisent une facture n°FA00003590 datée du 30 juillet 2025, correspondant à un devis du 30 octobre 2024, avec les mentions suivantes :

Paroi douche supra accès angle coulissant 80x80 525,15 € HT

Pose et mise en service de l’ensemble : 270 € HT

Sous total : 795,15 € HT.

Les locataires ne concluent pas sur ce point.

Les photographies de l’état des lieux d’entrée permettent de constater que toutes les parois de la douche étaient présentes à l’entrée dans les lieux alors même qu’il résulte tant du procès-verbal de constat en date du 16 juin 2025 dressé par commissaire de justice à la demande des locataires, que de l’état des lieux de sortie réalisé par le bailleur le 10 juillet 2025, que la paroi de douche est manquante.

De sorte que la demande concernant le remplacement de cette paroi est fondée.

En conséquence, Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I], locataires, et M. [Q] [I] en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement à régler aux bailleurs la somme de 795,15 € au titre de la réparation de la cabine de douche.

Sur la réparation de l’interphone

Les bailleurs sollicitent la somme de 835,12 euros au titre de la réparation de l’interphone et produisent une facture n°FA00003590 datée du 30 juillet 2025, correspondant à un devis du 30 octobre 2024, comportant les mentions suivantes :

Interphone kit video platine de rue, moniteur, contrôle accès : 673,12 € HT,

Pose et mise en service de l’ensemble : 162 € HT,

Sous total : 835,12 € HT.

Les locataires ne concluent pas sur ce point.

En l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée relative au fonctionnement de l’interphone, celui-ci est réputé avoir été reçu par les locataires en bon état de réparation locative en application de l’article 1731 du code civil.

A l’inverse, une mention manuscrite accompagnant les photographies prises par les locataires et annexées par le commissaire de justice à son procès-verbal de constat indique qu’il dysfonctionne.

A défaut d’élément en faveur de l’existence d’une défaillance technique qui aurait été rapportée par les locataires au bailleur, la réparation de l’appareil relève des réparations locatives.

En conséquence, Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] en leur qualité de locataires et M. [Q] [I] en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement à régler aux bailleurs la somme de 835,12 euros concernant la réparation de l’interphone.

Sur l’entretien de la chaudière

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, prévoit que l’entretien annuel des appareils et notamment la chaudière incombe aux locataires.

Si les époux [I] produisent une facture en date du 21 novembre 2023 concernant l’entretien de la chaudière pour un montant de 109 euros, force est de constater qu’ils n’en versent pas d’autres aux débats de sorte qu’ils ne justifient pas du respect de leur obligation d’entretien annuel de la chaudière.

Les bailleurs produisent une facture n°FA00003959 en date du 23 décembre 2025 portant mention de l’entretien de la chaudière (brûleur et ramonage conduits, de fumées, contrôle des fumées et organe de sécurité conformément à l’arrêté du 15 septembre 2009, pour un montant de 100 euros TTC.

Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] en leur qualité de locataires et M. [Q] [I] en sa qualité de caution seront par conséquent condamnés solidairement à régler aux bailleurs la somme de 100 euros concernant l’entretien de la chaudière.

En conséquence de tout ce qui précède, Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] en leur qualité de locataires et M. [Q] [I] en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement à verser aux bailleurs la somme de 1.730,27 euros (795,15 euros + 835,12 euros + 100 euros) au titre des réparations locatives, dont il convient de déduire le dépôt de garantie à hauteur de 650 euros, soit la somme totale de 1 080,27 euros.

Sur les demandes reconventionnelles en réduction des loyers et d’allocation de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 liste les caractéristiques du logement décent.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, les locataires sollicitent reconventionnellement une réduction des loyers et subsidiairement, l’allocation de dommages et intérêts en invoquant l’indécence du logement liée à la présence d’humidité persistante dans le logement et une surconsommation d’eau liée à des fuites importantes et des troubles de jouissance.

Concernant la demande reconventionnelle de réduction des loyers, il y a déjà été précédemment répondu et elle a été rejetée. Il convient dès lors d’examiner la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Au soutien de leurs prétentions, ils arguent que la consommation inhabituelle d’eau a été constatée dès avril 2022, puisqu’il ressort une consommation d’eau doublée entre 2021 et 2022. Ils indiquent que les problèmes d’humidité ont été relevés par la société [O] qui a effectué un test d’humidité allant de 12 à 24% selon les murs en octobre 2023 et produisent le mail en ce sens. Ils évoquent également avoir condamné une partie des chambres.

Les époux [I] produisent un certificat médical en date du 25 octobre 2024 faisant part de la nécessité pour Mme [W] [G] épouse [I] de déménager pour des raisons médicales.

Les locataires soulignent également l’attente pendant deux ans et l’absence de solution pérenne proposée par les bailleurs.

Concernant la surconsommation d’eau, ils soutiennent que les bailleurs en avaient reconnu l’existence devant le conciliateur de justice.

Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] produisent :

— un mail daté du 6 octobre 2023 dans lequel ils indiquent au bailleur que malgré les actions entreprises aucun des travaux n’est concrètement réalisé après 18 mois d’attente et que la fuite d’eau persiste. Dans ce même mail ils indiquent l’existence de problèmes de santé lié à l’humidité et qu’ils songeaient à faire séquestrer les loyers,

— un échange de mails entre l’entreprise [O] et les bailleurs portant sur des travaux à réaliser et dans lequel les bailleurs demandent si une date de travaux a été fixée avec les locataires,

— Un mail de M. [S] en date du 8 avril 2024 qui demande la production des factures d’eau et auquel ils répondent que la facture correspond à celle envoyée par message écrit 18 mois auparavant,

— Les factures Veolia de 2021 et 2022 faisant état d’une différence importante de consommation entre les deux années,

— Un mail de M. [S] en date du 26 mars 2025 annonçant la réalisation d’un nouveau DPE pour le logement,

— Un certificat médical concernant Mme [I] daté du 25 octobre 2024 dans lequel il est indiqué qu’en raison de son état de santé, un déménagement est nécessaire.

— Un devis estimatif du 16 juin 2023 concernant les travaux à réaliser par l’entreprise [O].

Les bailleurs arguent de la décence du logement au regard des pièces produites et relèvent l’absence d’humidité structurelle. Ils soulignent que le constat fait plutôt état d’un défaut de nettoyage et d’entretien du logement, tout en admettant la présence de traces sèches d’humidité.

Ils font valoir que le test d’humidité évoqué a été effectué en période de chauffe, lorsque les époux [I] faisaient usage d’un poêle à pétrole générant une importante condensation et empêchant les murs de sécher. Les bailleurs mettent également en avant le défaut d’aération du logement par les locataires et rappellent que les travaux ont par la suite été réalisés par l’entreprise [O].

Les indivisaires soulignent que suite à la fuite d’eau, une déclaration de sinistre est intervenue auprès de l’assurance et que les experts mandatés par les deux compagnies n’ont pas soulevé l’utilité d’un relogement le temps des travaux. Ils rappellent également que le changement régulier d’assureur par les locataires n’a pas permis un suivi satisfaisant des travaux déjà initié par l’entreprise Pilon.

Concernant l’état des chambres, ils se réfèrent aux états des lieux démontrant leur bon état général.

Concernant la surconsommation d’eau, les bailleurs expliquent avoir cherché l’origine de la fuite et fait réaliser les travaux tout en ayant accepté de régler la somme de 900 euros pour débloquer la situation, proposition à laquelle les locataires n’ont pas donné suite. Les bailleurs arguent enfin qu’il revient aux consorts [I] de chiffrer leur demande en fournissant les relevés et factures de consommation d’eau.

Ils produisent :

Une facture de la SAS Pilon du 31 mai 2022 portant sur une réparation de la baignoire, Une facture de la SAS Pilon su 12 avril 2022 portant sur de la plomberie,Un rapport définitif « dégâts des eaux » de [Localité 6] daté du 5 août 2022, Les attestations d’assurance des consorts [I],Un DPE daté du 10 juin 2015 classant le logement en C, Le DPE réalisé le 25 avril 2025 classant le logement en C, Un courriel de BSK immobilier du 24 janvier 2025 indiquant que Mme [I] ne souhaite plus résoudre les problèmes existants notamment liés à la mise en place des travaux,Un échange de mail avec l’assureur Allianz entre avril et août 2023 portant sur les devis de travaux à réaliser. Il en ressort que le premier devis a été refusé et qu’un second devis était alors en cours de réalisation, puis que ce deuxième devis a été accepté. Un devis du 16 juin 2023 de l’entreprise [O] concernant le sinistre.

S’agissant de la surconsommation d’eau et de l’humidité du logement, force est de constater qu’un sinistre est bien intervenu et portait sur un dégât des eaux lié à une fuite. L’ensemble des éléments permet de constater une prise en charge, les premières interventions en réparation étant intervenues dès 2022. De plus, ce sinistre a été déclaré et a été pris en charge par les assureurs. Il est constant que le premier devis réalisé après expertise a été refusé, ce qui a donné lieu à de nouvelles démarches pour un second devis puis la réalisation des travaux.

Le bailleur ne saurait être tenu responsable des délais liés à la prise en charge des réparations par les assureurs.

Au demeurant, les locataires ne démontrent pas avoir sollicité leur assureur concernant le suivi du sinistre ou avoir contacté régulièrement le bailleur pour connaitre le suivi du sinistre. Cette carence de diligences par les locataires ne saurait également être imputée au bailleur.

Concernant l’état de santé des locataires et de leur famille, les éléments apportés ne démontrent pas que des problèmes de santé soient apparus ou aient été empirés par l’existence d’humidité dans le logement. En outre, les experts n’ont pas soulevé la nécessité d’un relogement lors de leur rapport d’expertise et ces derniers n’ont pas été resollicités par la suite, de sorte que le logement n’était ainsi pas inhabitable.

Le DPE du logement ne fait pas ressortir que celui-ci présente une caractéristique d’indécence.

En outre, ni l’état des lieux non contradictoire en date du 10 juillet 2025 ni même les photographies du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 16 juin 2025 ne permettent de caractériser l’indécence du logement dont la preuve n’est pas rapportée par les époux [I] qui par ailleurs n’ont initié aucune démarche relative à l’indécence qu’ils allèguent.

Enfin, le trouble de jouissance et le préjudice moral allégués par les locataires ne sont pas suffisamment justifiés.

Par conséquent, les demandes de Mme [W] [G] épouse [I], M. [Z] [I] et [Q] [I] tendant à l’octroi de dommages et intérêts à raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie contre les troubles de jouissance seront rejetées.

Sur la demande concernant le remboursement de la facture d’eau

Sur la demande des locataires tendant au remboursement de la facture d’eau à hauteur de 900 euros, il est constant que les parties s’étaient accordées sur ce point dans le cadre de la conciliation bien que celle-ci n’ait pu aboutir.

En outre, la somme sollicitée correspond au montant de surconsommation d’après la facture Veolia produite par les locataires.

Par conséquent, Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D] seront condamnés solidairement à verser à Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] la somme de 900 euros au titre du remboursement de la surconsommation d’eau.

Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs

La demande de dommages et intérêts des bailleurs n’est pas suffisamment justifiée et sera rejetée.

Sur la compensation des créances respectives

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I], locataires, et M. [Q] [I] en sa qualité de caution sont solidairement redevables de la somme totale de 13 369,22 euros dont 12 288,95 euros au titre des loyers impayés et 1 080,27 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Et, ainsi qu’il a été indiqué, les bailleurs sont condamnés à régler aux locataires la somme de 900 euros au titre de la surconsommation d’eau.

Il en résulte qu’après compensation entre les créances réciproques, Mme [W] [G] épouse [I], M. [Z] [I], locataires, et M. [Q] [I] en sa qualité de caution seront solidairement condamnés à verser aux bailleurs la somme de 12 469,22 euros (13 369,22 euros – 900 euros).

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les consorts [I] sollicitent l’octroi de délais de paiement sur une durée de 24 mois avec suspension des procédures d’exécution y compris à l’égard de la caution.

Ils ne produisent pas de pièces concernant leur situation financière.

Un diagnostic social et financier a été établi le 6 mai 2025 dont il ressort que les époux [I] perçoivent chaque mois 3 125 euros, M. [Z] [I] étant salarié et Mme [W] [G] épouse [I] étant en situation d’invalidité. Leurs charges mensuelles étaient alors évaluées à 1.331,48 €.

Il en résulte que la situation familial et financière des époux [I] ne permet pas au tribunal de se convaincre qu’ils seraient en capacité de verser mensuellement la somme de 519 euros afin d’acquitter en totalité la somme de 12 469,22 euros dans le délai légal de 24 mois. Leur demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I], locataires, et M. [Q] [I] en sa qualité de caution, parties succombantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

En outre, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que les demandes des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

FIXE à la somme de 12 288,95 euros la créance de Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D], sur Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I], locataires, et M. [Q] [I], en sa qualité de caution solidaire, au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 1er septembre 2025 (mensualité de septembre 2025 incluse) ;

FIXE à la somme de 1 080,27 euros la créance de Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D], sur Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I], locataires, et M. [Q] [I], en sa qualité de caution solidaire, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

FIXE à la somme de 900 euros la créance de Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] sur Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D] au titre du remboursement de la surconsommation d’eau ;

CONDAMNE, compte tenu de la compensation intervenue entre les créances réciproques des parties, solidairement Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I], locataires, et M. [Q] [I], en sa qualité de caution solidaire, à verser à Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D], la somme de 12 469,22 euros ;

DEBOUTE Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D] de leur demande de condamnation de Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I], locataires, et M. [Q] [I], en sa qualité de caution solidaire, au titre de la clause pénale, réputée nulle et non écrite ;

DEBOUTE Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] de leur demande tendant à la reconnaissance du bienfondé de l’exception d’inexécution ;

DEBOUTE Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] de leur demande reconventionnelle en réduction du loyer ;

DEBOUTE Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

DEBOUTE Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Mme [E] [Y], M. [J] [S], M. [L] [S], M. [F] [D], M. [C] [D] et Mme [T] [D] de leur demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [G] épouse [I] et M. [Z] [I] et M. [Q] [I] en sa qualité de caution, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD