TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00700 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FA7M

Minute 25-

Jugement du :

12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [G] [Y] épouse [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par M^e Florence BOURDON avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDEUR :

Madame [K] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Delphine LEGRAS avocat au barreau de REIMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2019, Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] ont consenti à Madame [K] [I] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable fixé à la somme de 760,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 15,00 euros.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 22 avril 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 5.511,28 euros.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2025, Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] ont fait assigner Madame [K] [I] d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

recevoir Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] en leur action et la déclarer bien fondée,déclarer acquise de plein droit au profit de Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,en conséquence,ordonner l’expulsion de Madame [K] [I] et de tous occupants de son chef de l’appartement loué avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier s’il en est besoin,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’ils désigneront aux frais et risque de Madame [K] [I],condamner Madame [K] [I] à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] la somme de 8.358,28 euros au titre des arriéré de loyers arrêté au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 22 avril 2024 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer mensuel soit la somme de 1.520 euros (760 x 2) à compter du 1er février 2025 et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés,ordonner la capitalisation des intérêts,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Madame [K] [I] à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [K] [I] aux entiers dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 4 avril 2025, a été retenue à l’audience du 20 juin 2025.

À cette audience, Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M], représentés par leur conseil, maintiennent leurs prétentions et actualisent l’arriéré locatif à la somme de 10.123,28 euros arrêtée au 18 juin 2025.

Ils s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement, tant sur le fondement des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 que de l’article 1343-5 du code civil, dès lors qu’aucune reprise de paiement n’a été initiée par la défenderesse.

Madame [K] [I], représentée par son conseil, reprend les prétentions exposées dans ses conclusions déposées à l’audience du 20 juin 2025, tendant à voir :

— statuer ce que de droit quant au montant de l’arriéré locatif,

— réduire le montant de l’ indemnité d’occupation due par elle à compter du 1er février 2025 à 760 euros montant du loyer initial,

— lui accorder les plus larges délais de paiement, soit 36 mois,

— débouter Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— condamner Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] aux entiers dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 23 avril 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que «Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 5.511,28 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, soit antérieure à la loi du 27 juillet 2023, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

2. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] produisent un décompte arrêté au mois de 18 juin 2025 (terme de juin 2025 compris) selon lequel Madame [K] [I] est redevable de la somme en principal de 10.123,28 euros.

Madame [K] [I] n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette. elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 5.511,28 euros à compter du commandement de payer du 22 avril 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, la locataire fait valoir que la radiation de la société dont elle était la gérante l’a contrainte à cesser son activité professionnelle la plaçant dans une situation financière difficile.

L’examen du relevé de compte montre cependant que la locataire n’a effectué aucun règlement postérieur au 1er février 2024.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [I] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

L’article 1343-5 du Code civil dispose toutefois que le juge peut, en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Le juge peut également prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal.

Si la défenderesse fait valoir que la radiation de sa société l’a contrainte à cesser son activité professionnelle la plaçant dans une situation financière difficile et souligne des démarches actives pour régulariser sa situation notamment son inscription à FRANCE TRAVAIL et l’accompagnement dont elle bénéficie dans le cadre d’un projet de création d’entreprise, elle ne propose pas de plan d’apurement de la dette locative et son avis d’impôt sur les revenus de 2023 fait état d’un revenu fiscal de référence de 6.444 euros (soit son revenu de gérant de société de 4.680 euros outre la somme de 2.700 euros perçue au titre de pensions alimentaires et déduction faite des abattements).

Elle justifie par ailleurs comme seules ressources actuelles des prestations perçues de la CAF de la MARNE en juin 2025 constituées de l’allocation logement de 422 euros et du RSA de 161 euros.

Ces ressources ne la mettent manifestement pas en situation de régler sa dette dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 23 juin 2024, Madame [K] [I] cause un préjudice à Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité d’occupation, qui aura pour objet de compenser la privation de jouissance du bien en étant proportionnée au préjudice subi par le bailleur, en lien avec la valeur locative du logement.

À ce titre, aux termes du point 32 de sa recommandation n°2000-01 du 17 février 2000 publiée au BOCCRF du 22 juin 2000, la commission des clauses abusives « considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d’occupation de deux à trois fois le loyer quotidien …) en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer ; que de telles clauses, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur » recommande «  (…)B. – Que soient éliminées des contrats les clauses ayant objet ou pour effet : À…)32. De déterminer le montant de l’indemnité due par locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes. (…) ».

De plus, l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En outre, Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] n’apportent aucun élément permettant de justifier le paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer. Il convient en conséquence d’ordonner que le montant de l’indemnité d’occupation soit égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 775 euros.

4- Sur la demande de capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément à la demande de Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M], la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière sera ordonnée.

5- Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [I], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits.

Madame [K] [I] sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] recevables en leur action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2019 entre Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] et Madame [K] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], 3ème étage à droite sont réunies à la date du 23 juin 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [K] [I] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira aux demandeurs auxs frais et risques de l’expulsée, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à verser à Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] la somme de 10.123,28 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de juin 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 5.511,28 euros à compter du commandement de payer du 22 avril 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2025, soit la somme mensuelle de 775 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE les parties du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [K] [I] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [G] [Y] épouse [M] la somme de 250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge