TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02111 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEBI

Minute 25-

Jugement du :

14 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 14 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Zoulika PALA greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD, greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 septembre 2025

DEMANDERESSES :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

S.A. CNP CAUTION agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentées par la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 12 septembre 2024, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [R] [J] un logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8], et moyennant un loyer mensuel révisable avec charges de 550 euros TTC.

Madame [R] [J] a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME un contrat de cautionnement auprès de la société CNP CAUTION.

Par acte en date du 17 juin 2025, la société RESIDENCES SERVICES GESTION et la société CNP CAUTION ont fait assigner Madame [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

à titre principal,constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Madame [R] [J] à compter du 03 juin 2025, à titre subsidiaire,prononcer la résiliation judiciaire du bail,en tout état de cause,condamner Madame [R] [J] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à la société RESIDENCES SERVICES GESTION les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [R] [J] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [R] [J] à payer la somme de 2.183,34 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :*la somme de 1.283,34 à la société RESIDENCES SERVICES GESTION,

*la somme de 900 euros à la société CNP CAUTION subrogée dans les droits de la société RESIDENCES SERVICES GESTION à hauteur de ce montant,

condamner Madame [R] [J] à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés,condamner Madame [R] [J] à payer à la société CNP CAUTION la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 03 avril 2025,

Au soutien de leurs prétentions, la société RESIDENCES SERVICES GESTION et la société CNP CAUTION ont fait valoir que Madame [R] [J] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 03 avril 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 septembre 2025, la société RESIDENCES SERVICES GESTION et la société CNP CAUTION, représentées par leur conseil, maintiennent leurs prétentions.

Elles indiquent que l’arriéré locatif s’élève au 1er septembre 2025, (terme de septembre 2025 inclus) à la somme de 2.174,34 euros.

Madame [R] [J], assignée à étude de commissaire de justice, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture, indiquant que Madame [R] [J] n’avait pas donné suite au courrier de mise à disposition de sorte qu’aucun élément ne pouvait être fourni concernant sa situation.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La société RESIDENCES SERVICES GESTION a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 07 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 12 septembre 2024 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois et un commandement de payer a été délivré le 03 avril 2025, visant ce délai de deux mois, pour la somme totale en principal de 1.650 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 juin 2025.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

En l’espèce, la société RESIDENCES SERVICES GESTION et la société CNP CAUTION produisent un décompte arrêté au 1er septembre 2025 (terme de septembre 2025 compris) selon lequel Madame [R] [J] est redevable de la somme 2.174,34 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [R] [J], qui ne comparaît pas, n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette. Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2025 et selon la répartition suivante :

la somme de 1.274,34 euros à la société RESIDENCES SERVICES GESTION,la somme de 900 euros à la société CNP CAUTION subrogée dans les droits de la société RESIDENCES SERVICES GESTION ainsi qu’il ressort des deux quittances subrogatives établies les 30 avril et 27 mai 2025 par la société RESIDENCES SERVICES GESTION au profit de la société CNP CAUTION.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du compte montre que la locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [J] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

L’absence de Madame [R] [J] à l’audience ne permet pas d’examiner si elle serait en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Madame [R] [J] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme mensuelle de 560,01 euros, pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [J], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable,de laisser à la charge de la société CNP CAUTION les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Madame [R] [J] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 150 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, frais et dépens compris..

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clause résolutoire figurant au bail en date du 12 septembre 2024 entre la société RESIDENCES SERVICES GESTION et Madame [R] [J] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 04 juin 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [R] [J] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsée, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser la somme de 2.174,34 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de septembre 2025 inclus), soit à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1.274,34 euros et à la société CNP CAUTION celle de 900 euros et DIT que cette somme de 2.174,34 euros portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 560,01 euros, à compter du 1er octobre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [R] [J] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la société CNP CAUTION la somme de 150 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge