TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02454 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FE6K

Minute 25-

Jugement du :

24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 septembre 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [W] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [X] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Comparants en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 août 2024, la société anonyme d’habitation à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] un pavillon à usage d’habitation sis [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 1283,21 euros outre une provision pour charges générales d’un montant de 53,49 € par mois ainsi qu’une provision pour charges de garage d’un montant de 5,04 € par mois.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025 pour un montant en principal de 5087,61 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location (habitation principale et annexes) consentie à Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] ;

— voir dire que dans le délai de 2 mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] devront rendre libre le logement occupé, tant d’eux-mêmes, que de tous occupants de leur fait ;

— – ordonner que faute par eux de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la bailleresse sera autorisée à les faire expulser des lieux et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] au paiement de :

— la somme de 11 173,30 euros pour loyers et charges dus au 31 mai 2025;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 29 janvier 2025.

À l’audience du 29 septembre 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 16 216,06 euros. La bailleresse indique que les locataires n’ont pas adhéré au dispositif April.

Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V], comparants en personne, reconnaissent la dette locative en son principe et en son montant. Ils indiquent solliciter leur maintien dans les lieux sans toutefois proposer d’échéancier. Monsieur [X] [D] explique l’arriéré locatif par le fait qu’il ait perdu son emploi mais indique avoir repris une activité lui rapportant un salaire mensuel de 2200 euros. Madame [W] [V] déclare travailler comme éducatrice pour un salaire mensuel de 1500 euros. Ils précisent avoir 2 enfants à charge, âgés de 2 ans et un an.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 août 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2025, pour la somme en principal de 5087,61 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] restaient devoir la somme de 16 216,06 euros à la date du 24 septembre 2025.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, une clause de solidarité figurant au contrat.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

« Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] ont sollicité des délais de paiement suspensifs et PLURIAL NOVILIA s’est opposée à l’octroi de tout délai.

Il résulte du relevé de compte des locataires qu’ils n’ont effectué aucun règlement en 2025 à l’exception d’une somme de 300 € le 10 juin. Ils n’ont donc pas repris le paiement du loyer intégral avant la date de l’audience. Par ailleurs, depuis leur entrée dans les lieux, ils n’ont effectué qu’un règlement de 805,85 € en septembre 2024 ainsi qu’un règlement de 1200 € le 22 novembre 2024 étant précisé que le montant du loyer s’élève à la somme de 1433 €. Ils ne sont donc pas éligibles aux dispositions ci-dessus. Il n’y a en conséquence pas lieu de leur accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Faute de démontrer de quelconques efforts de règlements depuis plus d’un an et notamment avant l’audience alors même que les locataires disposaient de revenus leur permettant de régler a minima une partie du loyer, il n’y a pas davantage lieu de leur octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 25 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2024 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA d’une part et Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V], d’autre part concernant le logement situé [Adresse 4]) sont réunies à la date du 13 mars 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] et celle de tous occupants de leur chef tant du logement que de ses annexes ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 16 216,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 25 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge