Copie délivrée

à

M^e Jean-michel AMBROSINO

Maître Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 26 Juin 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/00767 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K34L

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndic. de copro. Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [P] GIBERT, Société par actions simplifiée, au capital de 171.458 €, immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le n° 478 180 243,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CABINET GIUDICELLI, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant

à :

M. [U] [H], [I] [G]

né le 23 Novembre 1963 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-michel AMBROSINO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 22 Mai 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/00767 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K34L

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [G] est propriétaire du lot n°9 constitué d’un appartement au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 9].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [P] GIBERT a, par acte en date du 11 février 2025 assigné Monsieur [U] [G], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, afin de :

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 6.525,28 euros à titre provisionnel au titre des charges de copropriété demeurés impayées, outre intérêts moratoires à compter du 13 février 2023.

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 920,18 euros à titre provisionnel au titre des frais nécessaires.

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUT D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des charges.

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble HAUTS [Adresse 4][Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions signifiées le 14 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [P] GIBERT, demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

A titre principal,

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] sera condamné à payer au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 7.083,24 euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 13 février 2023

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 978,83 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des charges

— DEBOUTER Monsieur [U] [S] de sa demande de report d’une année du règlement de la dette

— DEBOUTER Monsieur [U] [S] de sa demande d’échelonnement de la dette en 24 mensualités

A titre subsidiaire

— JUGER que Monsieur [U] [S] devra s’acquitter de sa dette en 6 mensualités de 1.343,67 euros outre le paiement des charges courantes, et à la condition qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité soit exigible immédiatement.

N° RG 25/00767 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K34L

En tout état de cause,

— DEBOUTER Monsieur [U] [S] de toutes demandes, fins et conclusions contraires

— CONDAMNER Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble HAUTS [Adresse 4][Localité 3], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Suivant dernières conclusions signifiées le 05 mai 2025, Monsieur [U] [G] demande, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de :

— JUGER que Monsieur [U] [S] [N] bénéficiera d’un report d’une année du règlement de sa dette de charge de copropriété conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de ses demandes, fins et conclusion plus amples ou contraires

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [S] [N] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

SUBSIDIAIREMENT :

— JUGER que Monsieur [U] [S] [N] aura la faculté de s’acquitter en 24 mensualités de 552,10 € (6625,28 / 12) sa dette de charges de copropriété.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de ses demandes, fins et conclusion plus amples ou contraires

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [S] [N] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 22 mai 2025, où elle a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

— Le relevé de propriété.

— Le contrat de syndic.

— Le reglèment de copropriété

— Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.

— Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 26 novembre 2024, du 06 juillet 2023 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1 er juillet 2025 au 30 juin 2026, 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

— Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 07 mai 2025 un montant total de 7.083,24 euros.

— Des appels de fonds et factures de 2022 à 2025.

— La mise en demeure en date du 13 février 2023 adressée à Monsieur [S] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [U] [G] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 13 février 2023 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 06 juillet 2023 et 26 novembre 2024 approuvant les comptes dedu 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 et votant le budget prévisionnel pour les mêmes exercices, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 07 mai 2025 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 7.083, 24 euros au titre des charges échues, et la somme de 978,83 euros au titre des frais de recouvrement.

Monsieur [S] ne conteste pas le principe et le montant sollicité par le syndicat.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [P] GIBERT la somme de 7.083,24 euros au titre des charges de copropriété échues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 février 2023 et la somme de 978.83 euros au titre des frais de recouvrement.

II. Sur la demande de report de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment »

En l’espèce, Monsieur [S] sollicite un report de la dette d’une année à compter de la décision à intervenir et à titre subsidiaire des délais de paiement. Il expose qu’il a donné à bail son appartement à ses parents, qui ne trouvaient pas de logement en raison de leurs âges et de leurs faibles revenus. Il explique qu’au décès de son père, son frère a commencé à gérer les revenus de leur mère et que depuis les loyers ne sont plus payés, de telle sorte qu’il a dû engager une procédure judiciaire afin d’obtenir la condamnation de Madame [S] au titre des loyers impayés depuis février 2022. Il ajoute que par jugement du juge des contentieux et de la protection en date du 10 mai 2022, Madame [S] a été condamnée à lui payer la somme de 15.125 euros, mais qu’elle s’est abstenue de tout paiement et qu’il a dû engager des voies d’exécution, contestées devant le juge de l’exécution puis devant la cour d’appel. Il soutient qu’il a été contraint de l’assigner aux fins de résiliation du bail d’habitation, d’expulsion et de condamnation à l’arriéré de loyers et qu’il a mis en vente cet appartement par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Le syndicat des copropriétaires conteste la demande de Monsieur [S] en faisant valoir que rien ne permet de s’assurer qu’un règlement interviendra dans un an, qu’il ne justifie pas de la suite de la procédure après le commandement de quitter les lieux du 05 février 2025 et notamment d’une demande de concours des forces publiques afin de procéder à l’expulsion, et que rien de permet de s’assurer que sa mère va procéder au règlement des sommes dues. Il souligne la mauvaise foi de Monsieur [S] car il n’a jamais procédé au moindre versement depuis 2022.

Il résulte des pièces produites aux débats, que Monsieur [S] a fait preuve de diligence en usant des voies judiciaires afin de condamnation de Madame [S] au paiement des loyers, qu’il a conclu un contrat de mandat de vente avec l’agence FONCIA pour l’appartement litigieux et qu’il est en contact avec le consultant immobilier,qu’il justifie de sa situation précaire avec notamment sa déclaration et attestation fiscale pôle emploi et son avis d’imposition, que son compte bancaire a été clôturé suite à l’absence de régularisation totale de son compte de dépôt et des échéances de remboursement de crédits impayés au terme d’un délai de 60 jours. Il produit également le jugement du 11 février 2025 qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2016 entre Monsieur [G] et Madame [J] [S], l’a expulsée du logement et condamnée au titre des arriérés locatifs ainsi qu’au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En considération de ces éléments, il convient d’octroyer un report d’une année pour le paiement des sommes susvisées selon les modalités prévues au présent jugement. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

III. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [U] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires.

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [U] [G], succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

N° RG 25/00767 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K34L

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [U] [G] à payer au Syndicat des Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [P] GIBERT, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

C. Sur l’exécution provisoire.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [P] GIBERT :

— La somme de 7.083,24 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 février 2023, et ce en deniers ou quittance.

— La somme de 978,83 euros au titre des frais de recouvrement.

ACCORDE à Monsieur [U] [S] un report de paiement des sommes susvisées d’un délai d’une année à compter de la signification du présent jugement.

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS [Adresse 4][Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [P] GIBERT la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [P] GIBERT du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAUTS D'[Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [P] GIBERT la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Valérie DUCAM, Vice-Président et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président,