TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

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N° RG 25/02324 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEXK

Minute 26-

Jugement du :

17 avril 2026

La présente décision est prononcée le 17 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par la SELARL JACQUEMET SEGOLENE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Madame [N] [X] NEE [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [H] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparants ni représentés

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2024, Monsieur [S] [R] a consenti Mme [N] [X] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 620,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 20,00 euros. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au 7 octobre 2024.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [N] [X] et Monsieur [H] [F] le 10 février 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 920,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, dénoncé le 8 juillet 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [S] [R] a fait assigner à comparaître Madame [N] [X] et Monsieur [H] [F] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résolution de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résolution du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

— la suppression du délai d’expulsion et, à défaut sa réduction ;

— la séquestration du mobilier présent dans les lieux dans un lieu que les locataires désigneront, à défaut le propriétaire ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [X] et Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 4 480,00 euros avec intérêt au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1 920 euros et à compter de l’assignation pour le surplus due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 juin 2025 ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [X] et Monsieur [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant à une fois et demi le montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [X] et Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le bailleur fait valoir l’existence d’une clause résolutoire et le défaut de paiement des loyers par les locataires.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [S] [R], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise l’arriéré locatif à la somme de 7 040,00 euros à la date du 16 octobre 2025.

Bien que régulièrement assignés, Madame [N] [X] et Monsieur [H] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Une réouverture des débats a été ordonnée et les parties ont été convoquées par le greffe par courriers recommandés avec avis de réception (plis avisés non réclamés) à l’audience du 13 février 2026 afin d’entendre leurs observations sur les parties signataires au contrat de bail, les éventuelles conséquences sur les demandes notamment formées à titre solidaire, outre toutes observations sur la validité du contrat. Le bailleur a été invité à préciser l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [R] a précisé, par conclusions en date du 12 février 2026, qu’en l’absence de signature au contrat de M. [F], le contrat demeure valable à l’égard de Mme [X]. S’agissant de la solidarité, il a considéré qu’elle n’était désormais plus opposable à Monsieur [F]. Les demandes du bailleur ont été réactualisées comme suivant afin d’obtenir :

— la condamnation de Mme [X] au paiement de la somme de 4 480 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1920 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— le constat de la résolution du bail de plein droit en raison du défaut de paiement des loyers depuis décembre 2024 ;

— le prononcé à titre subsidiaire de la résiliation du bail à la date de l’assignation ;

— le prononcé de l’expulsion de la locataire ;

— la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de payer ;

— la condamnation de Mme [X] à payer à Monsieur [R] une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 960 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation de Mme [X] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Un rapport d’enquête sociale, exposant la carence des locataires, a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 8 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Par conséquent la demande est recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail du 25 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII). Le commandement de payer délivré le 10 février 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai plus favorable au locataire prévu dans le contrat de location), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2025, et non antérieurement comme sollicité par le demandeur.

L’absence de Mme [X] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants ou formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [N] [X], née [V] et de tout occupant de son chef, notamment Monsieur [H] [F] sera ordonnée dans les termes du dispositif.

— Sur la demande de suppression du délai de deux mois

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion portant sur un lieu habité par une personne expulsée ne peut être réalisée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le non-paiement du loyer ne peut suffire a priori à justifier de la mauvaise foi de la locataire, laquelle impose au juge une analyse in concreto des raisons pour lesquelles elle a cessé de s’acquitter de son loyer.

En l’espèce, Madame [X] n’a pas initialement pris possession des lieux par voie de fait, étant titulaire d’un bail d’habitation. En outre, le demandeur ne justifie d’aucun élément permettant au juge, de conclure, à la mauvaise foi de la locataire.

Aussi, le bailleur sera débouté de sa demande de dispense de respecter le délai de deux mois.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est rappelé que le bailleur a renoncé aux prétentions initialement formées à l’encontre de Monsieur [F].

En l’espèce, Monsieur [S] [R] justifie partiellement de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un unique décompte des sommes dues. Il est précisé sur ce décompte que la dette locative s’élève à la date du 16 avril 2025 à la somme de 3 200 euros. (loyer d’avril inclus) Le bailleur ne justifie d’aucun décompte postérieur.

Mme [X], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 11 avril 2025, Madame [N] [X] cause un préjudice à Monsieur [S] [R], découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande de Monsieur [S] [R], et Madame [N] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 3 200,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 16 avril 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1 920 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à Monsieur [S] [R] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, le bailleur ne justifiant pas d’une évaluation une fois et demi supérieure de la valeur locative du logement.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3.Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Mme [N] [X], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Mme [X] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 350,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [S] [R] recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2024 entre Monsieur [S] [R] et Mme [N] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 11 avril 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [X] et tous occupants de son chef, notamment Monsieur [H] [F], de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de suppression d’avoir à respecter le délai de deux mois dans le cadre de la mesure d’expulsion formée par Monsieur [S] [R] ;

DIT qu’à défaut par Mme [N] [X], née [V] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [X] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [S] [R] la somme de 3 200,00 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1 920 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à Monsieur [S] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 350,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente