TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03992 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FIBP

Minute 26-

Jugement du :

02 février 2026

La présente décision est prononcée le 02 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [J]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabienne JEAN-BAPTISTE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant en personne

Madame [G] [W]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 6 octobre 2020, Madame [J] [Z] a consenti à Monsieur [E] [C] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 350,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 100,00 euros.

Par acte du même jour, Madame [W] [G] s’est portée caution solidaire à l’égard de Monsieur [E] [C].

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 11 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 550,44 euros.

Par acte d’huissier des 20 et 22 août 2025, dénoncé le 4 septembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Madame [J] [Z] a fait assigner à comparaître Monsieur [E] [C] et la caution devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ou, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [C] et Madame [W] [G] au paiement de la somme de 2 493,55 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 10 août 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail avec intérêts à compter du commandement de payer ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [C] et Madame [W] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [E] [C] et la caution au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2025, au cours de laquelle Madame [J] [Z], représentée, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 856,02 euros.

Le locataire, comparant, expose sa situation financière et sollicite des délais de paiement. Il fait état d’un paiement survenu deux jours avant l’audience à hauteur de 400 euros.

Bien que régulièrement assignée, Madame [W] [G] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 2 février 2026, après qu’une note en délibéré a été expressément autorisée pour que le défendeur justifie d’un paiement efficace de 400 euros.

L’intéressé n’a transmis aucune note en délibéré.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [W] [G] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à Madame [J] [Z].

Sur la recevabilité de la demande.

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 22 août 2025 a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 5 décembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l’article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail du 6 octobre 2020 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 11 mars 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2025.

Toutefois, il ressort du décompte produit aux débats que Monsieur [E] [C] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, en s’acquittant de la somme de 1735 euros les 18 et 25 novembre 2025 pour un loyer appelé à hauteur de 516,69 euros.

Il perçoit des allocations de logement à hauteur d’environ 300 euros par mois. En dépit de ressources faibles et d’un statut précaire (étant étudiant), le locataire a effectué plusieurs paiements pour tenter de solder sa dette et montre sa capacité à tenir des délais de paiement.

Ainsi, Monsieur [E] [C] est en situation de régler sa dette locative.

En outre, si la bailleresse s’oppose au maintien du locataire dans les lieux au motif qu’il ne s’agit pas du premier commandement de payer les loyers et charges, force est d’admettre qu’elle ne produit que le commandement du 11 mars 2025.

En conséquence, Monsieur [E] [C] se verra accorder des délais de paiement tels que précisés au dispositif, lesquels auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [J] [Z] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Toutefois, le décompte comprend des frais d’huissier déjà compris dans les dépens et qu’il conviendra de déduire de la somme retenue au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, il sera fait partiellement droit à la demande de Madame [J] [Z] et Monsieur [E] [C] sera condamné au paiement de la somme de 459,80 euros représentant l’arriéré locatif impayé à la date du 4 décembre 2025, déduction faite des éventuels frais de procédure ou administratifs injustifiés, et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

En application de l’acte de cautionnement du 6 octobre 2020, Madame [W] [G] sera condamnée, solidairement avec le locataire, au paiement de cette somme.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [E] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’ancien article 1153-1 du code civil devenu l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [E] [C] et Madame [W] [G] seront solidairement (l’acte de cautionnement porte également sur les frais de procédure) condamnés au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [J] [Z] recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2020 entre Madame [J] [Z] et Monsieur [E] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 mai 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [C] et Madame [W] [G] à payer en deniers ou quittances à Madame [J] [Z] la somme de 459,80 euros, représentant l’arriéré locatif échu et impayé au 4 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [E] [C] à se libérer de sa dette en 12 mensualités, soit 11 mensualités de 30,00 euros chacune, la 12ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que:

1 – la clause résolutoire retrouve ses entiers effets.

2 – le solde de la dette devienne immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut pour Monsieur [E] [C] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] (MARNE) , au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par le locataire expulsé ou à défaut par le bailleur ;

4 – Monsieur [E] [C] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

5 – l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [C] et Madame [W] [G] à payer à Madame [J] [Z] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 2 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le Greffier Le Président