République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 24/01388 – N° Portalis DBZA-W-B7I-EZOC

AFFAIRE : S.C.I. CENTRE GARE / S.A.S. MICROBABY

Nature affaire : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. CENTRE GARE

4, place Richebé

59800 LILLE

représentée par M^e Jonathan PROTTE, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et de M^e Thomas MOLINS, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

S.A.S. MICROBABY

9 avenue hoche

75008 PARIS

représentée par M^e Marine BASSET, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et de M^e Rachid EL MAM avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 09 Décembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 06 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2008, la SCI CENTRE GARE a donné à bail commercial à la SARL HEBE un local commercial (Bâtiment D) situé 28 rue de Courcelles et 4 rue Edouard Mignot à REIMS (51110) pour un loyer annuel en principal de 25.080 euros HT et hors charges, soit la somme de 6.270 euros par trimestre.

Par acte sous seing privé du 18 février 2009, la SCI CENTRE GARE a donné à bail commercial à la SARL HEBE un autre local commercial (Bâtiment C) situé 28 rue de Courcelles et 4 rue Edouard Mignot à REIMS (51110) pour un loyer annuel en principal de 25.190 euros HT et hors charges, soit la somme de 6.297,50 euros par trimestre.

Le 24 avril 2014, la société HEBE a procédé à la signification de cession de son fonds de commerce incluant son droit au bail à la SAS MICROBABY.

Le 29 août 2017, deux congés avec offre de renouvellement ont été adressés à la SAS MICROBABY, fixant le montant le montant des loyers à la somme de 28 000 euros HT et hors charges pour le bâtiment D et 26.500 euros HT et hors charges pout le bâtiment C.

La société MICROBABY n’a pas apporté de réponse.

Un commandement de payer a été délivré à la SAS MICROBABY par la SCI CENTRE GARE en date du 17 novembre 2020, portant sur les sommes suivantes :

— Pour le bâtiment C :

8.029,32 euros au titre des loyers impayés (septembre, octobre, novembre 2020),802 euros au titre de la clause pénale,201,76 euros au titre du coût de l’acte.

— Pour le bâtiment D :

9.827,12 euros au titre des loyers impayés (septembre, octobre, novembre 2020),982 euros au titre de la clause pénale,218,64 euros au titre du coût de l’acte.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 30 novembre et 1er décembre 2020, le réseau de crèches PEOPLE & BABY dont fait partie intégrante la société MICROBABY a reconnu la tacite prolongation du bail depuis le 30 juin 2017 et a précisé que les arriérés locatifs de la locataire résultaient d’un oubli de sa part.

La locataire a également sollicité l’exonération pure et simple des loyers correspondant à la période « COVID » allant du 16 mars au 10 mai 2020 en mettant en avant des difficultés économiques.

Malgré la délivrance du commandement du 17 novembre 2020, la SAS MICROBABY n’a pas réglé les loyers et charges pour la période allant de septembre à décembre 2020, soit :

— Pour le bâtiment C : 11.932,53 euros,

— Pour le bâtiment D : 14.107,67 euros.

—  2 -

En décembre 2020, la SAS MICROBABY a versé les sommes de 1.210,75 euros pour le local loué dans le bâtiment C et 2.534,31 euros pour le local loué dans le bâtiment D, considérant que l’arriéré locatif mentionné dans le dernier commandement de payer du 17 novembre 2020 était apuré, tandis que la SCI CENTRE GARE estimait qu’il restait dû un reliquat de :

— Pour le bâtiment C : 10.721,78 euros,

— Pour le bâtiment D : 11.572,87 euros.

Ainsi, une saisie conservatoire a été diligentée pour les loyers impayés de janvier à mars 2021, soit sur les comptes bancaires de sa débitrice détenus auprès du CIC LYONNAISE DE BANQUE en date du 23 mars 2021 qui présentait un solde créditeur de 16 398,26 euros, et permettant de rendre indisponibles les loyers impayés pour les deux locaux.

Cette saisie conservatoire a été dénoncée à la société MICROBABY le 26 mars suivant par l’étude [R], huissiers de justice à Paris (75008).

Par acte d’huissier du 22 avril 2021, la SCI CENTRE GARE a fait assigner la SAS MICROBABY devant le Tribunal judiciaire de REIMS, aux fins de :

— Constater que la SCI CENTRE GARE a accompli les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire en vue d’obtenir la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution définitive,

— Condamner en conséquence la société MICROBABY au paiement des sommes de :

—  16.398,26 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers de janvier à mars 2021, objet de la saisie conservatoire,

—  7.446,90 euros, sauf à parfaire, au titre des arriérés locatifs résultant des baux commerciaux,

— Dire que toute somme portera intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque facture et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner la société MICROBABY à régler à la SCI CENTRE GARE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la même aux entiers frais et dépens d’instance, en ce compris le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation à la société MICROBABY.

Suite au paiement des sommes dues en cours de procédure, le Tribunal judiciaire de Reims a, par jugement rendu en date du 19 avril 2024, condamné la SAS MICROBABY à payer à la SCI CENTRE GARE une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens, en ce compris le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation à la société MICROBABY,

***

Néanmoins, se plaignant d’un nouveau défaut de paiement des loyers et charges de la part de la SAS MICROBABY, la SCI CENTRE GARE a adressé deux commandements de payer en date du 4 janvier 2024 pour un montant de :

—  16 578,28 euros pour le bâtiment C,

—  23 127,63 euros pour le bâtiment D,

En outre, par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SCI CENTRE GARE a fait procéder à une nouvelle saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société MICROBABY en date du 22 mars 2024 11 portant sur les sommes de :

—  5411,21 euros au titre des arriérés locatifs du bâtiment C,

—  7 158,73 euros au titre des arriérés locatifs du bâtiment D.

La saisie conservatoire a été dénoncée à la société MICROBABY par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la SCI CENTRE GARE a fait assigner la SAS MICROBABY aux fins de conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution et de condamnation du preneur au paiement des arriérés locatifs résultant des baux commerciaux non compris dans la saisie conservatoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 29 août 2025, la SCI CENTRE GARE demande au Tribunal de céans, de :

— Juger que la SCI CENTRE GARE a accompli les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire en vue d’obtenir la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution définitive ;

— Condamner la société MICROBABY au paiement des sommes de :

-12 569,94 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers de février 2024, objet de la saisie conservatoire ;

—  86 362,37 euros, sauf à parfaire, au titre des arriérés locatifs résultant des baux commerciaux ;

— Dire que toute somme portera intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque facture et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner la société MICROBABY à lui la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la société MICROBABY à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux frais et dépens d’instance, en ce compris le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation à la société MICROBABY ;

— Confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 26 mars 2025, la SAS MICROBABY demande au Tribunal, de :

— Juger que la société MICROBABY acquiesce à la demande de conversion et de paiement des loyers formulée par la SCI CENTRE GARE ;

— Débouter la SCI CENTRE GARE de sa demande au titre de la résistance abusive ;

— Condamner la SCI CENTRE GARE à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 9 décembre 2025. Ce jour, l’affaire a été retenue et a été mise en délibéré pour être rendue au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de conversion de la mesure de saisie-conservatoire

La SCI CENTRE GARE sollicite en premier lieu la conversion de la mesure de saisie conservatoire en saisie attribution.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a procédé à une saisie conservatoire réalisée sur les comptes bancaires de la société MICROBABY en date du 22 mars 2024 portant sur les sommes de :

—  5 411,21 euros au titre des arriérés locatifs du bâtiment C,

—  7 158,73 euros au titre des arriérés locatifs du bâtiment D.

En défense, la SAS MICROBABY ne s’oppose pas à cette demande.

L’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose qu’une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire en cas de défaut de loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

A titre liminaire, il est relevé qu’aucune contestation n’a été soulevée quant à la mise en œuvre de la saisie conservatoire et à l’introduction de la présente instance conformément à l’article R511-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’article L523-2 dispose en outre que si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu’à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou a été déclaré débiteur.

A ce titre, il est de droit constant que l’acte de conversion d’une saisie conservatoire en saisie-attribution, qui emporte attribution immédiate de la créance saisie au créancier, constitue un acte d’exécution, relevant comme tel de la compétence exclusive de l’huissier de justice.

Il s’ensuit que le créancier qui sollicite la conversion d’une mesure de saisie conservatoire en saisie attribution doit justifier d’un titre exécutoire, et faire procéder à la signification au débiteur par celui-ci d’un acte de conversion établi à peine de nullité dans le respect des dispositions des articles R523-7 à R523-10 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par suite, nonobstant l’acquiescement de la SAS MICROBABY, il y a lieu de débouter la SCI CENTRE GARE de ses prétentions à ce titre, en ce qu’elles échappent au pouvoir juridictionnel du Tribunal de céans.

2. Sur l’arriéré de loyers et charges

La SCI CENTRE GARE sollicite en second lieu la condamnation de la SAS MICROBABY à lui verser les sommes de 12 569,94 euros, au titre des loyers de février 2024, objet de la saisie conservatoire, outre celle de 86 362,37 euros, au titre des arriérés locatifs résultant des baux commerciaux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque facture, et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les stipulations du contrat s’imposent aux parties, lesquelles sont tenues de les exécuter de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du même code dispose que la partie qui réclame l’exécution d’une obligation est tenue d’en prouver l’existence. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En défense, la SAS MICROBABY conclut au débouté du demandeur au motif qu’il n’a pas intégré en son décompte des versements réalisés à hauteur de 14.373,96€ en date du 16 janvier 2025, et en date du 11 mars 2025 à hauteur de 11.456,93€

Néanmoins, il ressort de l’examen du décompte produit aux débats en date du 28 août 2025 que ces paiements ont été effectivement comptabilisés dans le décompte actualisé.

Par suite, il y a lieu de condamner la SAS MICROBABY à verser à la SCI CENTRE GARE la somme de 86 362,37€ arrêtée au 28 août 2025 se décomposant comme suit :

—  7 159,98 euros pour le bâtiment C,

—  79202,39 euros pour le bâtiment D.

Par ailleurs, par application de l’article 1231-6 du code civil, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, date d’assignation valant mise en demeure, à défaut pour la SCI CENTRE GARE de justifier d’une mise en demeure antérieure.

3. Sur la demande au titre de la résistance abusive

La SCI CENTRE GARE sollicite enfin la condamnation de la SAS MICROBABY à lui verser la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il est de droit constant que le droit d’ester en justice, tout comme la résistance à une telle action, est un droit fondamental qui ne dégénère en abus qu’en cas d’intention malveillante, de mauvaise foi ou de légèreté blâmable.

Par ailleurs, par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à la SCI CENTRE GARE de démontrer la résistance abusive de la SAS MICROBABY, ainsi que le préjudice qui en a découlé.

Or, au cas d’espèce, force est de constater que le caractère répété et généralisé des impayés locatifs ainsi que leur ampleur démontrent la mauvaise foi de la SAS MICROBABY ; ce d’autant que la saisie conservatoire réalisée de manière fructueuse par la SCI CENTRE GARE démontre que la SAS MICROBABY était en capacité de procéder à des paiements, fût-ce partiels.

Par ailleurs, si la SAS MICROBABY fait valoir à juste titre un contexte d’inflation et de hausse des coûts, elle ne produit aucun élément comptable de nature à démontrer l’incidence qu’elle affirme sur ses finances ; ce d’autant qu’il ne lui était nullement impossible d’adapter les tarifs pratiqués pour faire face aux augmentions invoquées.

Du reste, elle ne démontre ni ne soutient avoir été en état de cessation des paiements et n’avoir pu faire face aux loyers dont elle était redevable.

Ceci étant rappelé, il est clair que la SAS MICROBABY s’est en réalité constitué indûment une trésorerie en conservant sans motif les sommes dont elle était redevable ; que ce faisant, elle a nécessairement privé la SCI CENTRE GARE d’un gain, dès lors que la détention des sommes qui lui revenaient auraient été générateur d’un intérêt dont elle a été privée.

Tenant compte de ce qui précède, il y a lieu de condamner la SAS MICROBABY à verser à la SCI CENTRE GARE la somme de 2.500€ à titre de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner la SAS MICROBABY, partie succombant largement à la présente instance, à verser à la SCI CENTRE GARE la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens incluant les frais de saisie conservatoire, par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la SAS MICROBABY sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SAS MICROBABY à verser à la SCI CENTRE GARE la somme de 86 362,37€ arrêtée au 28 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 ;

CONDAMNE la SAS MICROBABY à verser à la SCI CENTRE GARE 2500 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS MICROBABY à payer à la SCI CENTRE GARE une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS MICROBABY aux dépens, en ce compris le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation à la société MICROBABY ;

DEBOUTE la SAS MICROBABY de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 06 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.