Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 10] – tél : [XXXXXXXX01]

05 Janvier 2026

1re chambre civile

54G

N° RG 20/04249 – N° Portalis DBYC-W-B7E-I2ON

AFFAIRE :

Désistement

S.A.S. MAISONS DEMEURANCE

C/

Société MMA IARD SA ès-qualité d¿assureur dommages-ouvrage et d¿assureur de la Société MAISONS DEMEURANCE

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

ès-qualitéd’assureur dommages-ouvrage et d¿assureur de la Société

S.A.R.L. J. [A] ARCHITECTE

S.A.M. C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

S.A.R.L. DEMEURE INVEST

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Novembre 2025

Louise MIEL, Vice présidente assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Louise MIEL, Vice présidente.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

S.A.S. MAISONS DEMEURANCE

[Adresse 15]

[Localité 7]

représentée par Maître Anne TREMOUREUX de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSES :

Société MMA IARD SA ès-qualité d¿assureur dommages-ouvrage et d¿assureur de la Société MAISONS DEMEURANCE

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Céline DEMAY, avocat au barreau de RENNES, avocats plaidant

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ès-qualité d¿assureur dommages-ouvrage et d¿assureur de la Société MAISONS DEMEURANCE

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Céline DEMAY, avocat au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A.R.L. J. [A] ARCHITECTE

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A.M. C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

INTERVENANT :

S.A.R.L. DEMEURE INVEST

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Emmanuelle BEGUIN de la SELARL BEGUIN EMMANUELLE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant plans de permis de construire déposés le 7 novembre 2016 à la mairie de [Localité 14], la SARL J. [A] architecte (ci-après dénommée la société J. [A]), assurée par la SAM Mutuelle architectes français (la MAF), a établi pour la société [G] des plans pour la construction d’une maison individuelle sur un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 14]. Le permis de construire a été accordé à la société [G] le 13 février 2017, puis un permis de construire modificatif le 23 avril 2017.

Le 4 juillet 2017, Monsieur [Z] [G] a, sur les plans de la société J.[A], conclu un contrat de construction de maison individuelle, au prix convenu forfaitaire et définitif de 276 230,00 €, avec la SAS MAISONS DEMEURANCE, qui est assurée en dommages-ouvrage et décennale par les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles (les MMA) et qui a souscrit une garantie de livraison auprès de la SA Compagnie Européenne de Garanties et cautions (la CEGC).

Suivant une demande déposée le 21 août 2017 par Monsieur [G], le permis de construire de maison individuelle délivré le 13 février 2017 à la société [G] a été transféré le 14 septembre 2017 à Monsieur [Z] [G].

Le chantier a été ouvert le 21 août 2017.

La réception des travaux a eu lieu le 9 octobre 2018 et a fait l’objet de réserves.

Par courrier en date du 16 octobre 2018 signifié le 17 octobre 2018 par exploit d’huissier, Monsieur [G] a dénoncé à la société MAISONS DEMEURANCE des réserves complémentaires en mettant le constructeur en demeure d’avoir à y remédier.

Le 3 avril 2019, se plaignant de 8 non-conformités aux normes d’accessibilité handicapés de l’immeuble non levées, Monsieur [G] a adressé une déclaration de sinistre aux MMA, ès qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société MAISONS DEMEURANCE.

Par actes des 11, 12 et 13 juin 2019, M. [G] a assigné en référé-expertise l’ensemble de ces sociétés.

Par ordonnances des 4 août et 9 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes a confié une mission d’expertise portant sur plusieurs désordres et non-conformités, notamment relatifs aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, à M. [H] [F].

Par actes des 27 et 28 juillet 2020, M. [G] a assigné les sociétés susvisées, à l’exception de la CEGC, devant le tribunal judiciaire de Rennes pour obtenir notamment leur condamnation in solidum à l’indemniser des frais de démolition et de reconstruction de la maison et de son préjudice locatif.

Par acte du 4 août 2020, M. [G] a assigné, implicitement en intervention forcée, la société CEGC devant le tribunal judiciaire de Rennes, pour former ces mêmes demandes, mais en y intégrant cette fois la CEGC. Cette assignation s=étant vue attribuer un numéro de rôle RG 20/4318 et a été jointe à l’instance initiale le 5 novembre 2020.

Aux termes d’un protocole d’accord conclu le 30 décembre 2020 entre Monsieur [G] et la Société MAISONS DEMEURANCE et ses assureurs (MMA), la société DEMEURE INVEST, Société Holding de MAISONS DEMEURANCE, a décidé d’acquérir le bien et d’entreprendre les travaux de reprise des désordres et de mise en conformité aux normes d’accès aux personnes à mobilité réduite, indemnisés par les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Dans le cadre de ce protocole, les MMA se sont engagées à verser :

—  50 976,55€ à Monsieur [G] au titre du préjudice locatif ;

—  16 000€ à Monsieur [G] au titre des frais irrépétibles ;

—  105 714,71€ à la société Demeure Invest au titre des reprises des désordres.

La société MAISONS DEMEURANCE s’est quant à elle engagée à verser une indemnité de 30 000 € à Monsieur [G] au titre de l’indemnité de préjudice de jouissance lié aux pertes locatives, outre 3000 € par mois jusqu’à signature de l’acte authentique de vente.

Selon acte authentique du 27 janvier 2021, M. [G] a donc vendu la maison litigieuse à la SARL DEMEURE INVEST.

Par conclusions d’incident adressées au juge de la mise en état, notifiées le 19 février 2021, la société DEMEURE INVEST s’est dite intervenir volontairement à la procédure en étant subrogée dans les droits de M. [G], afin d’obtenir la réparation du préjudice d’immobilisation et de perte de revenus locatifs subis jusqu’à la mise en location du bien, survenue à l’issue des travaux de mise en conformité.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 juin 2021, après que les opérations d’expertise ont été rendues communes à des sous-traitants de la société MAISONS DEMEURANCE.

Par ordonnance du 13 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rennes a constaté l’extinction de l’instance à l’égard de M. [G] et des sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances mutuelles et CEGC, résultant du désistement d’action de M. [G] à l’égard de ces sociétés et de son désistement d’instance parfait à l’encontre des sociétés J. [A] Architecte et MAF, l’affaire se poursuivant entre les sociétés DEMEURE INVEST, MAISONS DEMEURANCE, J. [A] Architecte et MAF.

Par acte du 15 novembre 2022, la société J.[A] Architecte et la MAF ont de nouveau assigné les MMA. Cette assignation, s’étant vu attribuer le numéro de rôle RG 22/08243, a été jointe à l’instance initiale le 25 mai 2023.

Par conclusions d’intervention volontaire n°4 notifiées par RPVA le 4 novembre 2022, la société DEMEURE INVEST demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1117, 1241 et suivants et 1792-6 du Code civil,

Vu la cession intervenue de l’immeuble rapport de Maître [E], Notaire à [Localité 14] le 27 janvier 2021,

Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur [F] le 28 juin 2021,

Vu le protocole régularisé le 31 décembre 2020,

— Juger que la Société DEMEURE INVEST entend intervenir désormais à la procédure étant subrogée dans les droits de Monsieur [Z] [G] à l’encontre de la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur ;

— Juger que la SARL [A] ARCHITECTE a engagé sa responsabilité vis-à-vis de Monsieur [Z] [G] et de la Société DEMEURE INVEST subrogée désormais dans ses droits au regard des non conformités et malfaçons décrites par l’expert ;

— Condamner la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur la SAMCV MAF in solidum au paiement au titre du préjudice locatif subi par la Société DEMEURE INVEST de la signature de la vente jusqu’au jour de la location effectué soit le 15 août 2021 la somme de 13 750 € HT et 16 500 € TTC ;

— A titre subsidiaire, condamner la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur la SAMCV MAF au paiement de la somme de 3 437.50 € HT et 4 125 € TTC au titre du préjudice locatif correspondant à la quote part de responsabilité (25 %) figurant au rapport de Monsieur [F] ;

— Débouter la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur la SAMCV MAF de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— Condamner la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur la SAMCV MAF au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles d’un montant de 6 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par dernières conclusions n 2 notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, les MMA demandent au tribunal de :

— Condamner in solidum la société J [A] ARCHITECTE et son assureur la MAF à verser aux sociétés MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES :

56 996,74 € au titre des travaux de mise en conformité du bien litigieux aux normes d’accessibilité aux PMR ;39 286,71€ au titre des préjudices immatériels (préjudice locatif, des frais irrépétibles et des dépens) subis par Monsieur [G] ;- A titre subsidiaire, condamner in solidum la société J.[A] ARCHITECTE et la MAF à relever et à garantir les sociétés MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES à hauteur des mêmes sommes soit à hauteur de 56 996,74 € et de 39 286,71€ ;

— Condamner in solidum la société J.[A] ARCHITECTE et la MAF à verser aux MMA la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Débouter la société J.[A] ARCHITECTE et la MAF ainsi que toute autre partie de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des MMA.

Par dernières conclusions n 5 notifiées par RPVA le 2 mai 2023, la société MAISONS DEMEURANCE demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1117, 1241 et suivants et 1792-6 du Code civil, Vu les articles R162-5 à R162-7 du Code de la construction,

Vu la cession intervenue de l’immeuble au rapport de Maître [E], Notaire à [Localité 14] le 27 janvier 2021,

— Déclarer la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur MAF responsables des non-conformités affectant l’ouvrage concernant le non-respect de la réglementation d’accessibilité ;

— En conséquence, les condamner in solidum à garantir la SAS MAISONS DEMEURANCE de l’ensemble des conséquences pécuniaires liées à cette non-conformité ;

— Condamner la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur MAF in solidum d’ores et déjà au paiement d’une indemnité de 33 000 € représentant la quote part du préjudice locatif ayant dû être pris en charge par la SAS MAISONS DEMEURANCE ;

— A titre subsidiaire, condamner la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur la SAMCV MAF au paiement de la somme de 8 250 € HT et 9 900 € TTC au titre du préjudice locatif correspondant à la quote part de responsabilité (25 %) figurant au rapport de Monsieur [F] ;

— Condamner in solidum la SARL [A] ARCHITECTE et son assureur MAF au paiement d’une indemnité pour les frais irrépétibles exposés d’un montant de 6 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner in solidum aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par dernières conclusions n 5 notifiées par RPVA le 17 janvier 2024, les sociétés J.[A] Architecte et MAF demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1231-1, 1240, 1792 et suivants du code civil, L111-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, 789 du CPC

— Débouter les sociétés MAISONS DEMEURANCE et DEMEURE INVEST ainsi que les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE en leur double qualité de l’ensemble de leurs demandes de condamnation de la SARL J. [A] ARCHITECTE et de son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS;

— Débouter toute partie de ses demandes de condamnation et de garantie formées contre la SARL J. [A] ARCHITECTE et de son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;

— A titre subsidiaire,

Limiter à 10% la quote-part de responsabilité qui pourrait être mise à la charge de la SARL J. [A] ARCHITECTE Condamner in solidum les sociétés MAISONS DEMEURANCE et DEMEURE INVEST et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE es qualité d’assureur décennal de la société [Adresse 13] à garantir la SARL J. [A] ARCHITECTE à hauteur de 90% des condamnations prononcées à son encontre ;- En tout état de cause,

Condamner in solidum les sociétés MAISONS DEMEURANCE et DEMEURE INVEST et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE en leur double qualité à payer à la SARL J. [A] ARCHITECTE et de son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 4.500€ au titre des frais irrépétibles ;Condamner in solidum la société MAISONS DEMEURANCE et son assureur décennal les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE en leur double qualité à garantir intégralement la SARL J. [A] ARCHITECTE des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ; Laisser les dépens de l’instance et de référé y compris les frais d’expertise judiciaire à la charge de la société MAISONS DEMEURANCE, de la société DEMEURE INVEST et des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE en leur double qualité.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions pour plus ample exposé des moyens des parties.

Le 21 novembre 2024, la clôture a été ordonnée par le juge de la mise en état et la date de l’audience de plaidoirie fixée au 3 novembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (2ème Civ., 9 janvier 2020, pourvoi n° 18-18.778, 2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

1. Sur le manquement de l’architecte à son devoir de conseil

La société DEMEURE INVEST fait valoir au soutien de ses prétentions, au visa des articles 1147, 1241 et 1792-6 du code civil, que la responsabilité de la société [A] Architectes est engagée à son égard. Elle affirme en effet que le permis de construire a été conclu par la société [G], personne morale ayant qualité de promoteur immobilier, ce qui avait pour conséquence l’application de plein droit des normes d’accès du bâtiment aux personnes à mobilité réduite sans considération de la nature de l’opération. Constatant que la société [A] Architectes n’a pas prévu un tel accès sur les plans du permis de construire dans le cadre de sa mission de conception, elle estime que cette dernière a en tout état de cause manqué à son devoir de conseil. Elle précise en effet que l’architecte ne peut se prévaloir de son absence de connaissance du projet locatif du maître d’ouvrage, une obligation d’investigation sur l’usage et les finalités du bien lui incombant au titre de ce devoir de conseil. Elle ajoute que la société J.[A] lui a ainsi causé un préjudice en l’empêchant de louer le bien durant les travaux de mise en conformité, et engage donc sa responsabilité à son égard.

Les MMA soutiennent que la non-conformité à la règlementation d’accès aux PMR qui affectait la maison relève d’un défaut de conception réparti entre la société [A] Architectes et la société MAISONS DEMEURANCE, constructeur de maisons individuelles, l’architecte étant parfaitement informé de la finalité locative de l’opération immobilière. Elles se prévalent du rapport d’expertise aux termes duquel la société [A] devait supporter le coût des travaux de modification de la paroi maçonnée, de reprise du sol du garage et des travaux associés d’embellissement, soutenant toutefois que leur montant a été sous-estimé par l’expert à 20 000€ alors qu’il s’avère qu’ils ont coûté 56 996,74€. Cette somme représentant 54% du coût total des travaux, elles réclament le remboursement à hauteur de ce même prorata des sommes versées à Monsieur [G] au titre du préjudice locatif, des frais de procédure et dépens, soit 39 286,71€.

La société MAISONS DEMEURANCE fait valoir qu’elle est fondée à solliciter à l’encontre de la société [A] ARCHITECTE et de son assureur le remboursement de l’indemnité pour perte locative qu’elle a dû régler au maître d’ouvrage, sur le fondement de l’article 1241 du code civil. Elle affirme en effet que le permis de construire a été conclu par la société [G], personne morale ayant qualité de promoteur immobilier, ce qui avait pour conséquence l’application de plein droit des normes d’accès du bâtiment aux personnes à mobilité réduite sans considération de la nature de l’opération. Constatant que la société [A] Architectes n’a pas prévu un tel accès sur les plans du permis de construire dans le cadre de sa mission de conception, elle estime que cette dernière a en tout état de cause manqué à son devoir de conseil. Elle précise en effet que l’architecte ne peut se prévaloir de son absence de connaissance du projet locatif du maître d’ouvrage, une obligation d’investigation sur l’usage et les finalités du bien lui incombant au titre de ce devoir de conseil. Elle ajoute qu’en application du décret du 24 décembre 2015, des articles R.162-5 à R.162-7 du code de la construction, les conditions d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite doivent être prévues dès le dépôt du permis de construire. Elle en déduit que la responsabilité de la société [A] est engagée vis-à-vis du maître d’ouvrage dans le cadre des dispositions des articles 1217 et 1792-6 du code civil, et à son égard dans les termes de l’article 1241 du code civil, puisque le manquement de l’architecte lui a causé un dommage à hauteur de sa participation à l’indemnisation des pertes locatives, soit 33 000€.

La société J.[A] Architecte et la MAF font valoir que la société J. [A] Architecte n’est pas responsable des désordres. Elles affirment que la règlementation d’accès PMR ne s’appliquait pas au projet lors de l’exécution de ses missions par l’architecte, dans la mesure où les plans étaient conçus pour le compte de la société [G] qui envisageait une vente du terrain avec permis de construire obtenu – et que les normes d’accessibilité PMR ne s’appliquaient pas au futur acquéreur du terrain qui aurait construit pour lui-même, et non pour Monsieur [G] en vue de la construction d’une maison individuelle pour une mise en location. Elles soutiennent que ce n’est qu’après obtention du permis de construire qu’un transfert de maître d’ouvrage entre la société [G] et Monsieur [G] a eu lieu, impliquant un changement de projet, ce dont l’architecte n’a pas été informé. Elles précisent ainsi que la mise en location n’était pas entrée dans le champ contractuel unissant l’architecte et la société [G], et que la mission de ce dernier était terminée lors du changement de bénéficiaire du permis de construire alors qu’il n’était donc plus tenu à un devoir de conseil. L’architecte et son assureur soutiennent ainsi que seule la société MAISONS DEMEURANCE est responsable du désordre, soutenant qu’au stade de la construction, il lui appartenait en qualité de constructeur d’adapter ses plans d’exécution pour respecter la règlementation, compte tenu de la nouvelle destination de l’immeuble à construire. M. [A] précise en effet qu’il ne s’était pas vu confier de mission de suivi de chantier, laquelle avait été dévolue à la société MAISONS DEMEURANCE.

L’article L .111-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur à la date des faits dispose que « Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d’habitation, qu’ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique, dans les cas et selon les conditions déterminés aux articles L. 111-7-1 à L. 111-7-11. Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage. »

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article R.111-18-5 du même code, issues du décret n°2006-555 du 17 mai 2006, applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter du premier janvier 2007 jusqu’à leur abrogation par décret du 30 juin 2021, que « les maisons individuelles, construites pour être louées ou mises à dispositions ou pour être vendues, à l’exclusion de celles dont le propriétaire a, directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel de la construction, entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage, doivent être construites et aménagées de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L’obligation d’accessibilité concerne les circulations extérieures, le logement et, le cas échéant, une place de stationnement automobile ».

Il résulte de ces dispositions que la règlementation relative à l’accès aux personnes à mobilité réduite est applicable aux maisons individuelles construites pour être louées ou vendues, les propriétaires construisant pour leur propre usage n’y étant pas soumis. La règle de principe est donc celle du respect des normes d’accessibilité, leur exclusion étant l’exception.

L’architecte, comme tout professionnel, est tenu à une obligation d’information et de conseil du maître de l’ouvrage (3ème Civ., 30 novembre 2011, pourvoi n°10-21.273). Il lui incombe de démontrer qu’il a bien rempli cette obligation de conseil (3ème Civ., 14 décembre 2004, pourvoi n°03-15.948). Ainsi, l’architecte est tenu, lors de l’élaboration de son projet, de tenir compte des souhaits de son client, de guider ses choix, et d’attirer son attention sur les conséquences techniques en résultant. Son obligation d’informer n’est pas exclusive d’un devoir de se renseigner : pour s’acquitter de son obligation d’information et de conseil, il incombe à l’architecte chargé d’une opération de construction ou de réhabilitation de se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées (3ème Civ., 12 octobre 2017, pourvoi n°16-23.982).

L’engagement de sa responsabilité suppose l’existence d’un lien de causalité entre la faute constatée et le préjudice causé (3ème Civ., 4 février 2016, pourvoi n°14-26.230; 3ème Civ., 18 février 2016, pourvoi n°15-12.221).

En l’espèce, sans produire aux débats le contrat d’architecte la liant à la société [G], la société J. [A] affirme s’être vue confier par cette dernière une mission d’étude de faisabilité et de conception des plans jusqu’à l’obtention du permis de construire, ce dont elle rapporte la preuve par la production de notes d’honoraires mentionnant une opération « Etudes de faisabilité/esquisses/permis de construire ». L’étendue de ses missions n’est en tout état de cause pas contestée par les autres parties. Il résulte par ailleurs de l’arrêté du 13 février 2017 que le permis de construire a été accordé à la société [G] pour la « construction d’une maison individuelle » sans plus de précision quant à la finalité du projet.

L’expert judiciaire constate plusieurs désordres, qui ont été dénoncés avant le délai de 8 jours à compter de la réception, parmi lesquels :

— " Entrée du logement : zone de manouvre non conforme à la règlementation PMR ;

— dimensionnement de la cuisine non-conforme à la règlementation PMR ;

— conformité PMR à vérifier à l’extérieur : absence de place de parking PMR et marche pour accéder au garage ;

— absence de chambre et de salle d’eau au rez-de-chaussée ;

— non-conformité du cheminement extérieur (accessibilité PMR) ;

— non-conformité du dimensionnement du garage (accessibilité PMR) ;

— non-conformité de l’espace de manouvre de l’entrée (accessibilité PMR) ;

— non-conformité du positionnement de la porte d’entrée (accessibilité PMR) ;

— non-conformité du positionnement des manœuvres d’ouvertures des fenêtres du salon (accessibilité PMR) ;

— non-conformité du dimensionnement de l’espace libre entre meubles de la cuisine (accessibilité PMR) ;

— non-conformité de l’unité de vie au rez-de-chaussée (accessibilité PMR) : absence de chambre et de salle d’eau ;

— non-conformité du dimensionnement du WC du rez-de-chaussée (accessibilité PMR) ;

— non-conformité de l’escalier d’accès à l’étage (accessibilité PMR) : dimensionnement des marches et absence de main-courante. "

Il conclut que ces désordres, qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination, trouvent leur origine dans une erreur de conception, imputable à la société J.[A] et à la société MAISONS DEMEURANCE, constructeur de maisons individuelles :

«  Pour ce qui concerne la non-conformité à l’accessibilité de la maison aux personnes handicapées, il s’agit d’une problématique de conception de l’ouvrage pour laquelle les responsabilités engagées sont :

— celle de Monsieur [A] dont l’intervention en conception de la maison a défini les implantations des parois maçonnées qui ont une incidence directe sur les dimensions du garage ici non-conforme, d’où la nécessité de modifier cette partie d’éléments maçonnés. Le montant de la partie des travaux consécutifs à cette reprise (modification de la paroi maçonnée + reprise du sol du garage + travaux associés et embellissement) est estimé égal à 20 000€ HT ;

— celle de MAISONS DEMEURANCE qui, dans le cadre des travaux qu’elle a dirigés, n’a pas respecté les normes dimensionnelles qui s’imposaient pour le respect de cette règlementation. Le montant de la partie des travaux correspondant à ces reprises (remplacement de l’escalier, reprise des cloisonnements, création d’un WC et d’une salle d’eau, modification de la cuisine, remplacement des menuiseries en façades pour déplacement des commandes d’ouverture, …) est estimé égal à 40 000€ HT. "

Il ajoute que " Pour ce qui concerne l’accessibilité aux personnes handicapées, la mise en conformité de la maison implique la nécessité de reprise intégrale de l’aménagement du rez-de-chaussée, y compris le positionnement du mur maçonné porteur séparant le garage de la partie habitable et la modification du niveau du sol de ce garage. […] En l’absence de devis transmis par les parties, les évaluations des travaux de reprise notés ci-après sont donc établis sur estimations effectuées à dire d’expert ". L’expert chiffre l’ensemble des travaux de mise en accessibilité du rez-de-chaussée à la somme totale de 60 000€ HT.

Il est ainsi établi par l’expertise judiciaire que l’implantation des parois maçonnées résultant des plans conçus par l’architecte ne permettaient pas l’accessibilité de la maison aux personnes à mobilité réduite, ce que la société J. [A] ne conteste pas.

Or, la société J. [A], qui ne pouvait ignorer les exigences prévues par le décret du 17 mai 2006 en matière d’accessibilité des maisons individuelles aux personnes à mobilité réduite, ne rapporte pas la preuve d’avoir satisfait à son obligation de conseil auprès du maître de l’ouvrage. Ainsi, si l’architecte mentionne dans un courriel adressé le 28 février 2019 au conseil de la société MAISONS DEMEURANCE (pièce n°4 de la société MAISONS DEMEURANCE), que " à la date du dépôt de permis de construire, nous avions étudié la possibilité d’obéir à la règlementation PMR suivant que Mr [G] gardait pour lui ou vendait le projet ", aucun élément produit ne permet de prouver ses dires.

La société J. [A] ne peut par ailleurs se retrancher derrière le fait que le maître de l’ouvrage ne l’ait pas informée de l’usage auquel il destinait l’immeuble pour s’exonérer de sa responsabilité, puisqu’il lui appartenait d’investiguer sur l’usage auquel le bien était destiné.

Enfin, rien ne permet d’établir comme l’allègue la société J. [A], que la finalité du projet du maître d’ouvrage ait changé lors du transfert du permis de construire de la société [G] à Monsieur [Z] [G], la qualité de promoteur immobilier de la société [G] ayant initialement commandé la conception des plans permettant de déduire qu’elle n’agissait pas en qualité de « propriétaire construisant un logement pour son propre usage » au sens des dispositions légales susvisées. Un tel changement de destination du bien n’aurait pu en tout état de cause exonérer l’architecte de sa responsabilité que s’il avait au préalable prouvé avoir satisfait à son devoir de conseil lors de la conception du projet initial (3ème Civ., 2 juin 2015, pourvoi n°14-16.716), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, le manquement fautif de la société J.[A] à son devoir de conseil est caractérisé.

2. Sur les demandes indemnitaires

2.1. Sur la demande indemnitaire de la Société DEMEURE INVEST

La société DEMEURE INVEST fait valoir, au visa des articles 1147, 1241 et 1792-6 du code civil, qu’étant subrogée dans les droits de Monsieur [G], la responsabilité de la société [A] Architectes étant engagée à son égard et qu’elle doit être condamnée in solidum avec son assureur à l’indemniser des loyers non perçus depuis son acquisition de l’immeuble jusqu’à la date de remise en location, soit 16 500€ TTC sur la base d’un loyer mensuel de 2 500€, ou à titre subsidiaire, à l’indemniser à hauteur de 25% de ces pertes locatives suivant le partage des responsabilités chiffrées par l’expert, soit 4 125€ TTC.

La société J.[A] et la MAF concluent au rejet de la demande formée par la société DEMEURE INVEST au motif qu’aucun lien contractuel ne les lie et que pour les raisons précédemment évoquées, cette dernière échoue dans la démonstration de la faute de l’architecte.

A titre subsidiaire, elles concluent que la quote-part de responsabilité qui pourrait être mise à la charge de la SARL J. [A] ARCHITECTE doit être limitée à 10% et que les sociétés MAISONS DEMEURANCE et DEMEURE INVEST et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE es qualité d’assureur décennal de la société [Adresse 13] doivent être condamnées in solidum à la garantir à hauteur de 90% des condamnations prononcées à son encontre.

Aux termes de l’article 1615 du code civil relatif à la vente, « l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel ». En matière de vente immobilière, la délivrance s’étend aux accessoires juridiques de l’immeuble, qui englobent les actions en justice attachées à la propriété de l’immeuble, telles que les actions en responsabilité contre les architectes et les entrepreneurs (1ère Civ., 28 novembre 1967 ; 3ème Civ., 23 mars 1968) ainsi que les actions contre l’assureur garantissant les dommages à l’ouvrage (3ème Civ., 15 septembre 2016, pourvoi n°15-21630).

En application des dispositions de l’ancien article 1147 du code civil en vigueur avant le 1er octobre 2016 et applicable au présent litige, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

L’engagement de la responsabilité de l’architecte pour manquement fautif à son devoir de conseil suppose l’existence d’un lien de causalité entre la faute constatée et le préjudice causé (3ème Civ., 4 février 2016, pourvoi n°14-26.230 ; 3ème Civ., 18 février 2016, pourvoi n°15-12.221).

En application de l’article 1147 ancien du code civil, chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage. Le droit à réparation du maître d’ouvrage contre l’architecte ne saurait être réduit, quand sa faute a concouru à la réalisation de l’entier dommage (3ème Civ., 19 janvier 2022, pourvoi n°20-15.376).

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la société DEMEURE INVEST a acquis la propriété de l’immeuble de Monsieur [G] par acte notarié du 27 janvier 2021. L’action en responsabilité contre l’architecte a donc été transmise comme accessoire de la chose lors de la cession du bien. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les conseils de la société J. [A] et de la MAF, bien qu’aucun lien contractuel ne les lie à la société DEMEURE INVEST, nouvel acquéreur du bien, cette dernière est subrogée dans les droits de Monsieur [G] et fondée à agir en responsabilité contre l’architecte et son assureur.

Le manquement fautif de la société J. [A] à son devoir de conseil a été précédemment caractérisé.

La faute de la société MAISONS DEMEURANCE est également établie en ce que le contrat de construction de maison individuelle conclu avec Monsieur [G] le 4 juillet 2017 précisait que le maître d’ouvrage ne construisait pas pour son propre usage et qu’en conséquence, elle était parfaitement informée que la réalisation de la maison entrait dans le champ d’application des article L.111-7 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation aux personnes à mobilité réduite.

Ainsi, il résulte de l’expertise judiciaire que la non-conformité à l’accessibilité de la maison aux personnes à mobilité réduite, s’agissant d’une problématique de conception de l’ouvrage, engage les responsabilités de :

— " Monsieur [A] dont l’intervention en conception de la maison a défini les implantations des parois maçonnées qui ont une incidence directe sur les dimensions du garage ici non-conforme, d’où la nécessité de modifier cette partie d’éléments maçonnés. Le montant de la partie des travaux consécutifs à cette reprise (modification de la paroi maçonnée + reprise du sol du garage + travaux associés et embellissement) est estimé égal à 20 000€ HT ;

— MAISONS DEMEURANCE qui, dans le cadre des travaux qu’elle a dirigés, n’a pas respecté les normes dimensionnelles qui s’imposaient pour le respect de cette règlementation. Le montant de la partie des travaux correspondant à ces reprises (remplacement de l’escalier, reprise des cloisonnements, création d’un WC et d’une salle d’eau, modification de la cuisine, remplacement des menuiseries en façades pour déplacement des commandes d’ouverture, …) est estimé égal à 40 000€ HT. » ;

étant précisé que le coût de la totalité des travaux de reprise des désordres est chiffré à 82 400 € HT par l’expert.

La totalité des désordres – accessibilité aux personnes à mobilité réduite et désordres d’autres types – ayant concouru à retarder la mise en location du bien, il convient de retenir un partage de responsabilité comme suit :

— à hauteur 25% pour la société J. [A] (20 000 € sur un montant total des travaux de reprise de 82 400 €) ;

— à hauteur de 75% à la société MAISONS DEMEURANCE.

La société DEMEURE INVEST invoque un préjudice de perte de revenus locatifs de l’immeuble, qu’elle a acquis le 27 janvier 2021 et qui n’a pu être mis en location qu’après réalisation des travaux de reprise des désordres, soit le 15 août 2021, pour un loyer mensuel de 2 500€ selon contrat de bail produit aux débats. La preuve de son préjudice est donc rapportée pour un montant de 16 500 € (2 500 € x 6 mois et 18 jours).

La société J. [A], dont la faute a concouru à la réalisation de l’entier dommage, et son assureur la MAF, doivent être donc condamnés in solidum à indemniser la société DEMEURE INVEST de son préjudice, soit 16 500 €.

Au regard des fautes de chacun des intervenants déclarés responsables dans la survenance de ce désordre, à savoir la société J. [A] et la société MAISONS DEMERANCE, qui ont toutes deux contribué à la survenance de l’entier désordre, et compte tenu du partage de responsabilité proposé par l’expert et de leur sphère d’intervention respective, il convient de condamner in solidum la société MAISONS DEMEURANCE et son assureur les MMA à garantir la société J.[A] et son assureur dans la limite de 75% du montant de la condamnation prononcée à son encontre.

2.2. Sur la demande indemnitaire de la société MAISONS DEMEURANCE

La société MAISONS DEMEURANCE fait valoir qu’elle est fondée à solliciter à l’encontre de la société [A] ARCHITECTE et de son assureur le remboursement de l’indemnité pour perte locative qu’elle a dû régler au maître d’ouvrage, sur le fondement de l’article 1241 du code civil, puisque le manquement de l’architecte lui a causé un dommage à hauteur de sa participation à l’indemnisation des pertes locatives, soit 33 000€. A titre subsidiaire, elle sollicite son indemnisation à hauteur de 25% de ces pertes locatives suivant le partage des responsabilités chiffrées par l’expert, soit 8 250€ HT ou 9 900€ TTC.

La société J.[A] et la MAF concluent au rejet de la demande de la société MAISONS DEMEURANCE, dans la mesure où aucun lien contractuel ne les lie et que les conditions d’engagement de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil visé ne sont par ailleurs pas caractérisées par le constructeur.

A titre subsidiaire, elles concluent que la quote-part de responsabilité qui pourrait être mise à la charge de la SARL J. [A] ARCHITECTE doit être limitée à 10% et que les sociétés MAISONS DEMEURANCE et DEMEURE INVEST et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE es qualité d’assureur décennal de la société [Adresse 13] doivent être condamnées in solidum à la garantir à hauteur de 90% des condamnations prononcées à son encontre.

Aux termes des dispositions de l’ancien article 1382 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Il a été jugé par la Cour de cassation que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Ass. Plénière, 13 janvier 2020, pourvoi n°17-19.963).

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l’article 1147 du code civil s’ils sont contractuellement liés.

En l’espèce, la société MAISONS DEMEURANCE, bien que n’étant liée par aucun lien contractuel à la société J. [A], est donc légitime à invoquer le manquement de la société J.[A] à son engagement contractuel la liant à Monsieur [G], estimant que celui-ci lui a causé un dommage.

Comme précédemment évoqué, il est établi par l’expert judiciaire que la non-conformité à l’accessibilité de la maison aux personnes à mobilité réduite, s’agissant d’une problématique de conception de l’ouvrage, engage les responsabilités de Monsieur [A] et de MAISONS DEMEURANCE.

Le manquement fautif de la société J.[A] à son devoir de conseil a été précédemment caractérisé.

La faute de la société MAISONS DEMEURANCE a également été caractérisée.

La totalité des désordres – accessibilité aux personnes à mobilité réduite et désordres d’autres types – ayant concouru à retarder la mise en location du bien, il convient de retenir un partage de responsabilité comme suit :

— à hauteur 25% pour la société J. [A] (20 000 € sur un montant total des travaux de reprise de 82 400€) ;

— à hauteur de 75% à la société MAISONS DEMEURANCE. Celle-ci ne saurait obtenir la réparation intégrale de son préjudice par la société J. [A] et doit supporter la charge définitive de la dette à hauteur de ce quantum.

La société MAISONS DEMEURANCE invoque un préjudice lié au versement d’une indemnité à Monsieur [G] au titre de la perte de revenus locatifs de l’immeuble. En effet, aux termes du protocole transactionnel conclu le 30 décembre 2020, elle a indemnisé Monsieur [G] d’une perte de revenus locatifs estimée, sur la base d’un loyer mensuel de 3 000€, à 30 000€ à la date de signature du protocole, et à 3 000€ par mois jusqu’à la vente du bien survenue le 27 janvier 2021, soit la somme totale de 33 000€. Dans la mesure où il est établi que le bien a été loué par la suite pour un loyer mensuel de 2 500€, il y a lieu d’évaluer son préjudice sur la base d’un loyer mensuel de 2 500€ et non de 3 000€, soit la somme de 27 500 € (30 000€/3 000€ x 2 500€) + 2 500 €).

Au regard des fautes de chacun des intervenants déclarés responsables dans la survenance de ce désordre, à savoir la société J. [A] et la société MAISONS DEMERANCE, qui ont toutes deux contribué à la survenance de l’entier désordre, et compte tenu du partage de responsabilité proposé par l’expert et de leur sphère d’intervention respective, la société J. [A] et son assureur la MAF doivent être condamnés in solidum à indemniser la société MAISONS DEMEURANCE à hauteur de 25% de son préjudice, soit 6 875 €. Aucun élément ne permet d’établir que le préjudice de 33 000€ invoqué par la société MAISONS DEMEURANCE soit exprimé en montant hors taxe, il n’y a donc pas lieu à appliquer une TVA au montant partiel ainsi alloué.

2.3. Sur les demandes indemnitaires des MMA

Les MMA font valoir qu’elles ont versé à Monsieur [G] 66 976,55€ en réparation de son préjudice locatif et de ses frais de procédure, et 5 776,62€ au titre des dépens avancés. Elles ont également versé la somme de 105 714,71€ à la société DEMEURE INVEST au titre des travaux de reprise des désordres et travaux de mise en conformité.

Elles affirment qu’en leur qualité d’assureur dommages-ouvrage et en application de l’article 1346 du code civil, elles sont subrogées dans les droits et actions du créancier, Monsieur [G] au droit et action duquel vient la société DEMEURE INVEST et qu’elles sont donc bien fondées à exercer un recours à l’encontre de la société [A] Architecte et son assureur la MAF. Elles soutiennent que la société [A] doit supporter le coût des travaux de modification de la paroi maçonnée, de reprise du sol du garage et des travaux associés d’embellissement, soutenant toutefois que leur montant a été sous-estimé par l’expert à 20 000€ alors qu’il s’avère qu’ils ont coûté 56 996,74€. Cette somme représentant 54% du coût total des travaux, elles réclament le remboursement à hauteur de ce même prorata des sommes versées à Monsieur [G] au titre du préjudice locatif, des frais de procédure et dépens, soit 39 286,71€.

A titre subsidiaire, si le bénéfice de l’action subrogatoire leur était refusé, elles soutiennent être en tout état de cause bien fondées à exercer un recours en garantie à l’encontre de la société J.[A] et la MAF sur le fondement des articles L.241-1 et suivants du code des assurances et des articles 1240 et suivants du code civil, et à solliciter leur condamnation à les relever et garantir des sommes versées par elle en réparation des préjudices subis par le maitre d’ouvrage.

La société J. [A] et la MAF concluent au rejet de la demande en paiement des MMA, soutenant que ces dernières ne justifient pas être subrogées dans les droits de la société DEMEURE INVEST. Elles ajoutent que le montant des sommes réclamées n’est nullement justifié, dans la mesure où la société J.[A] ne saurait porter l’entière responsabilité des désordres et que les montants sollicités qui ne correspondent pas au chiffrage effectué par l’expert ne sont étayés par aucune facture des frais engagés.

A titre subsidiaire, elles concluent que la quote-part de responsabilité qui pourrait être mise à la charge de la SARL J. [A] ARCHITECTE doit être limitée à 10% et que les sociétés MAISONS DEMEURANCE et DEMEURE INVEST et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE es qualité d’assureur décennal de la société [Adresse 13] doivent être condamnées in solidum à la garantir à hauteur de 90% des condamnations prononcées à son encontre.

— Sur l’action subrogatoire

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, aux termes du protocole transactionnel conclu le 30 décembre 2020, les MMA ont indemnisé Monsieur [G] d’une perte de revenus locatifs à hauteur de 50 976,55€, et de frais de procédure à hauteur de 16 000€, es qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur décennal de la société MAISONS DEMEURANCE. Elles ont également versé à la société DEMEURE INVEST la somme de 105 714,71 € au titre des travaux de reprise des désordres et travaux de mise en conformité.

Elles sont donc subrogées dans les droits et actions du créancier, Monsieur [G], au droit et action duquel vient la société DEMEURE INVEST d’une part, et de la société DEMEURE INVEST d’autre part. Elles sont donc légitimes à exercer un recours à l’encontre de la société [A] Architecte et son assureur la MAF.

— Sur la demande d’indemnisation des sommes versées à Monsieur [G] en réparation du préjudice locatif, des frais de procédure et dépens

En application des dispositions de l’ancien article 1147 du code civil en vigueur avant le 1er octobre 2016 et applicable au présent litige, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

L’engagement de la responsabilité de l’architecte pour manquement fautif à son devoir de conseil suppose l’existence d’un lien de causalité entre la faute constatée et le préjudice causé (3ème Civ., 4 février 2016, pourvoi n°14-26.230 ; 3ème Civ., 18 février 2016, pourvoi n°15-12.221).

En application de l’article 1147 ancien du code civil, chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage. Le droit à réparation du maître d’ouvrage contre l’architecte ne saurait être réduit, quand sa faute a concouru à la réalisation de l’entier dommage (3ème Civ., 19 janvier 2022, pourvoi n°20-15.376).

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Comme précédemment évoqué, le manquement fautif de la société J.[A] à son devoir de conseil est caractérisé.

La faute de la société MAISONS DEMEURANCE a également été établie.

Ainsi, il résulte de l’expertise judiciaire que que la non-conformité à l’accessibilité de la maison aux personnes à mobilité réduite, s’agissant d’une problématique de conception de l’ouvrage, engage les responsabilités de :

— " Monsieur [A] dont l’intervention en conception de la maison a défini les implantations des parois maçonnées qui ont une incidence directe sur les dimensions du garage ici non-conforme, d’où la nécessité de modifier cette partie d’éléments maçonnés. Le montant de la partie des travaux consécutifs à cette reprise (modification de la paroi maçonnée + reprise du sol du garage + travaux associés et embellissement) est estimé égal à 20 000€ HT ;

— MAISONS DEMEURANCE qui, dans le cadre des travaux qu’elle a dirigés, n’a pas respecté les normes dimensionnelles qui s’imposaient pour le respect de cette règlementation. Le montant de la partie des travaux correspondant à ces reprises (remplacement de l’escalier, reprise des cloisonnements, création d’un WC et d’une salle d’eau, modification de la cuisine, remplacement des menuiseries en façades pour déplacement des commandes d’ouverture, …) est estimé égal à 40 000€ HT. » ;

étant précisé que le coût de la totalité des travaux de reprise des désordres est chiffré à 82 400 € HT par l’expert.

La totalité des désordres – accessibilité aux personnes à mobilité réduite et désordres d’autres types – ayant concouru à retarder la mise en location du bien, il convient de retenir un partage de responsabilité comme suit :

— à hauteur 25% pour la société J. [A] (20 000 € sur un montant total des travaux de reprise de 82 400€) ;

— à hauteur de 75% à la société MAISONS DEMEURANCE. Celle-ci ne saurait obtenir la réparation intégrale de son préjudice par la société J. [A] et doit supporter la charge définitive de la dette à hauteur de ce quantum.

Les MMA invoquent un préjudice lié à l’indemnisation de Monsieur [G] au titre de la perte de revenus locatifs de l’immeuble. La preuve de son préjudice est donc rapportée pour un montant de 72 753,17 € (66 976,55€ + 5 776,62€).

La société J. [A] et son assureur la MAF doivent être donc condamnés in solidum à indemniser les MMA à hauteur de 25% de leur préjudice, soit 18 188,29€.

— Sur la demande d’indemnisation des sommes versées à la société DEMEURE INVEST au titre des travaux de reprise des désordres et de mise en conformité

En application des dispositions de l’ancien article 1147 du code civil en vigueur avant le 1er octobre 2016 et applicable au présent litige, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

L’engagement de la responsabilité de l’architecte pour manquement fautif à son devoir de conseil suppose l’existence d’un lien de causalité entre la faute constatée et le préjudice causé (3ème Civ., 4 février 2016, pourvoi n°14-26.230 ; 3ème Civ., 18 février 2016, pourvoi n°15-12.221).

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, le manquement fautif de la société J.[A] à son devoir de conseil a été précédemment caractérisé.

La faute de la société MAISONS DEMEURANCE a également été établie.

Ainsi, il résulte de l’expertise judiciaire que la non-conformité à l’accessibilité de la maison aux personnes à mobilité réduite, s’agissant d’une problématique de conception de l’ouvrage, engage les responsabilités de :

— " Monsieur [A] dont l’intervention en conception de la maison a défini les implantations des parois maçonnées qui ont une incidence directe sur les dimensions du garage ici non-conforme, d’où la nécessité de modifier cette partie d’éléments maçonnés. Le montant de la partie des travaux consécutifs à cette reprise (modification de la paroi maçonnée + reprise du sol du garage + travaux associés et embellissement) est estimé égal à 20 000€ HT ;

— MAISONS DEMEURANCE qui, dans le cadre des travaux qu’elle a dirigés, n’a pas respecté les normes dimensionnelles qui s’imposaient pour le respect de cette règlementation. Le montant de la partie des travaux correspondant à ces reprises (remplacement de l’escalier, reprise des cloisonnements, création d’un WC et d’une salle d’eau, modification de la cuisine, remplacement des menuiseries en façades pour déplacement des commandes d’ouverture, …) est estimé égal à 40 000€ HT. » ;

étant précisé que le coût de la totalité des travaux de mise en conformité aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite est donc chiffré à 60 000 € HT par l’expert.

Il convient donc de retenir un partage de responsabilité comme suit :

— à hauteur 33,3% pour la société J. [A] (20 000 € sur un montant total des travaux de mise en conformité de 60 000€) ;

— à hauteur de 66,7% à la société MAISONS DEMEURANCE.

Les MMA invoquent un préjudice lié à l’indemnisation de la société DEMEURE INVEST au titre des travaux de mise en conformité de l’immeuble. Elles contestent ainsi le chiffrage du coût des travaux de mise en conformité retenu par l’expert sans devis (60 000€), produisant un devis aux termes duquel le montant total des réparations de mise en conformité aux normes d’accès PMR est de 105 714,71€ TTC. La preuve de leur préjudice est donc rapportée pour ce montant.

Si l’expert a chiffré le montant prévisionnel des travaux sans devis en l’absence de production d’un tel document en cours d’expertise pas les parties, ce dont il résulte que leur montant total doit être réévalué à l’aune du devis désormais fourni par les MMA, force est de constater que l’expert a entendu retenir un partage de responsabilité, s’agissant des seuls travaux de mise en conformité, à hauteur de 33,3% pour la société J. [A] et 66,7% pour la société MAISONS DEMEURANCE.

La société J. [A] et son assureur la MAF doivent être donc condamnés in solidum à indemniser les MMA à hauteur de 33,3% de leur préjudice, soit 35 202,99€.

3. Sur les frais d’instance et l’exécution provisoire

La société J. [A] et la MAF, qui succombent à l’instance, sont condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Compte tenu de l’issue du litige, la société J. [A] et la MAF sont condamnées in solidum à payer à la société DEMEURE INVEST la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à la société MAISONS DEMEURANCE et aux MMA une somme de 3 000 € chacune sur le même fondement, et sont déboutées de leurs demandes de ce même chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne in solidum la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS à verser à la SARL DEMEURE INVEST la somme de 16 500 euros ;

Condamne in solidum la SAS MAISONS DEMEURANCE, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS dans la limite de 75% du montant de cette condamnation ;

Condamne in solidum la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS à verser à la SAS MAISONS DEMEURANCE la somme de 6 875 euros ;

Condamne in solidum la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS à verser aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 18 188,29 euros ;

Condamne in solidum la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS à verser MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 35 202,99 euros ;

Condamne in solidum la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS à verser à la SARL DEMEURE INVEST la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS à verser à la SAS MAISONS DEMEURANCE la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL J. [A] Architecte et la SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS à verser aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La Greffière La Présidente