Copie délivrée

à

M^e Alexia COMBE

la SCP LOBIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 4]

Le 25 Juillet 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 24/00403 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KKE6

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. LE CORBUSIER,

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n°844 260 141, représenté par son représentant légal en exercice demeurant es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

à :

Société AXA FRANCE IARD,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Es qualité d’assureur de la SCI GREZAN 1, dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Société GREZAN I,

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n°499 080 711, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Mai 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 30 janvier 2019 dressé par Maître [J] [Y], notaire, la SCI Le Corbusier a acheté à la SCI Grézan 1 un bâtiment à usage de bureau et de locaux de stockage à Nîmes au prix de 1.150.000 euros.

La société Cance avait réalisé en 2008 le lot charpente, couverture et bardage métallique du bâtiment pour le compte de la SCI Grézan 1. La société Cance était alors assurée auprès de la S.M. A.B.T.P.. La réception de ce lot est intervenue le 29 septembre 2008.

Un désordre est apparu en 2018, consistant en des infiltrations. Le sinistre a été déclaré par la SCI Grézan 1 à la compagnie Axa, son assureur multirisques, qui l’a notamment invitée à procéder à des réparations de la toiture pour éviter l’aggravation des dégâts. La SCI Grézan 1 a alors mandaté la société ACEI pour réaliser des travaux de colmatage sur cette toiture défectueuse, qui n’ont pas réglé le problème.

L’expertise amiable alors organisée entre la compagnie Axa, la société Cance et son assureur, la S.M. A.B.T.P., a désigné la société Cance comme responsable des désordres, et précisé qu’elle était intervenue à plusieurs reprises sur les dernières années en réparation de la toiture fuyarde. Aucune solution n’a cependant été trouvée entre les assureurs, la S.M. A.B.T.P. opposant notamment la prescription acquise depuis le 29 septembre 2018.

C’est dans ce contexte qu’en page 37 de l’acte authentique de vente était précisé :

« Concernant la toiture, le vendeur déclare avoir mis en œuvre l’assurance décennale de l’entreprise Cance Métallerie suite à un désordre sur la toiture du bâtiment survenant en juin 2018 et a engagé les travaux.

Le vendeur ne subroge pas l’acquéreur dans les droits à l’égard de l’assurance, et l’acquéreur s’engage à rembourser au vendeur toute indemnité perçue à ce titre. ».

Postérieurement à l’acquisition du bâtiment, le 30 janvier 2019, par la SCI Corbusier, il est apparu que les désordres persistaient et que les preneurs subissaient d’importantes infiltrations dans les locaux loués. La SCI Corbusier en a fait dresser constat par procès-verbal d’huissier le 19 juin 2000.

La SCI Corbusier a alors assigné la SCI Grézan 1, ainsi que la société Cance et son assureur, et la SARL ACEI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance du 30 septembre 2020, Mme [H] [M] a été nommée à cet effet, mais le juge des référés a déclaré hors de cause la société Cance et son assureur en raison de l’écoulement de la garantie décennale.

Au cours des opérations expertales, Mme [H] [M] a souhaité la participation de la SAS Ets Cance, titulaire du lot charpente couverture. La SCI Corbusier a re-saisi le juge des référés à cette fin, qui l’a cependant à nouveau déboutée de cette demande par ordonnance du 18 mai 2022.

L’expert judicaire a déposé son rapport définitif le 19 janvier 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé, par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la SCI Le Corbusier a assigné la SCI Grézan 1 devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir réparation de ses préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SCI Grézan 1 a assigné la compagnie Axa France Iard devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin qu’elle soit condamnée à la garantir et relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Les deux procédures ont été jointes par décision du juge de la mise en état du 6 février 2025.

* * *

Aux termes de son assignation, la SCI Le Corbusier demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1604, 1641, 1645 et suivants, 1137, 1178 et 1240 et suivants du code civil, de :

A titre principal :

Déclarer la SCI Grézan 1 responsable de son préjudice du fait des infiltration sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Condamner la SCI Grézan 1 à lui payer 117.948 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation en référé du 25 juin 2020 et ce jusqu’au parfait paiement.

A titre subsidiaire :

Déclarer la SCI Grézan 1 responsable de son préjudice du fait de la délivrance non-conforme aux spécificités contractuelles ;

Condamner la SCI Grézan 1 à lui payer 117.948 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation en référé du 25 juin 2020 et ce jusqu’au parfait paiement.

A titre infiniment subsidiaire :

Condamner la SCI Grézan 1 à lui payer 117.948 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation en référé du 25 juin 2020 et ce jusqu’au parfait paiement sur le fondement des articles 1137, 1178 et 1240 et suivants du code civil.

En tout état de cause :

Condamner la SCI Grézan 1 à lui payer 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise.

La SCI Le Corbusier indique que nonobstant l’information donnée lors de la conclusion de la vente sur l’existence de désordres en toiture, elle n’a pas eu connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences, contrairement à la SCI Grézan 1. Elle souligne que seule l’expertise judiciaire a permis de connaître l’étendue des vices. Elle pointe une clause rédigée de manière à l’induire en erreur, laissant supposer que la venderesse avait initié des démarches pour remédier aux problèmes.

Subsidiairement, elle relève que l’immeuble est impropre à sa destination en l’absence d’étanchéité de la toiture. Elle indique que le bien livré n’est pas conforme à l’état attendu et présenté dans l’acte de vente.

Elle soulève enfin que la SCI Grézan 1 a déclaré devant notaire avoir mis en œuvre la garantie décennale du constructeur et lui a remis à l’appui un rapport amiable de son assureur. Elle rappelle n’avoir eu connaissance de la prescription de cette garantie que dans le cadre du référé. Elle souligne que ce n’est que lors des opérations expertales qu’elle a été informée que la SCI Grézan 1 n’avait validé qu’un simple devis de colmatage en lieu et place d’une réfection complète.

Elle fait état du rapport d’expertise judiciaire pour chiffrer ses préjudices, outre 4.188 euros du fait de nouvelles mesures conservatoires qu’elle a été amenée à faire exécuter.

* * *

Aux termes de son assignation, la SCI Grézan 1 demande au tribunal, sur le fondement de l’article L.521-1 du code des assurances, de :

Condamner la compagnie Axa France Iard à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur demande de la SCI Le Corbusier ;

Condamner la compagnie Axa France Iard à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI Grézan 1 ne discute pas les fondements soulevés par la SCI Le Corbusier.

Elle estime que son assureur a manqué à son obligation de conseil et de diligence en tentant de solutionner le problème via une expertise amiable, sans préserver son recours en garantie contre la société Cance. Elle l’a ainsi privée d’un recours contre cette dernière et son assureur, à l’origine de son préjudice.

* * *

Quoique régulièrement assigné, la compagnie Axa France Iard n’a pas constitué avocat ; le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 14 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 20 mai 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 25 juillet 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

Selon l’article 1642 du même code « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

Selon l’article 1643 du même code « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

Il résulte de ces textes que l’action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d’un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est à dire non apparent et non connu de l’acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l’action ne peut prospérer qu’en présence d’un vice grave, compromettant l’usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. ».

En l’espèce, l’experte judiciaire a « constaté des stigmates d’infiltrations en de très nombreux endroits du bâtiment » évoquant même en page 42 de son rapport des « fuites généralisées à l’ensemble de la toiture ». Elle les attribue aux malfaçons et non-conformités des travaux réalisés par la société Cance dans la mise en œuvre de la couverture.

Il n’est pas contesté par la défenderesse que ces vices rendent impropre l’usage du bien qui ne peut plus dès lors être affecté à usage de bureau et de locaux de stockage. Il en ressort également que les défauts, trouvant leur origine dans la mise en œuvre même de la couverture, sont antérieurs à la vente.

Le rapport indique que la SCI Grézan 1 a opté pour le devis de mesures conservatoires à 2.050 euros de l’entreprise ACEI prévoyant l’application de résine sur l’embase des lanterneaux en des points particuliers, plutôt que pour celui de réfection totale de l’étanchéité de la toiture à 54.381,46 euros présenté dans le même temps par cette société. Il s’ensuit que la venderesse avait effectivement connaissance de l’ampleur du vice, connaissance qui contraste avec les stipulations de l’acte de vente.

En effet, aux termes de ce dernier, et malgré l’information reçue du besoin de réfection de l’ensemble de la toiture, la venderesse s’est contentée de déclarer « avoir mis en œuvre l’assurance décennale de l’entreprise Cance métallerie suite à un désordre sur la toiture du bâtiment survenant en juin 2018 et a engagé les travaux ». Le delta entre la déclaration d’ « un désordre sur la toiture » et « les fuites généralisées à l’ensemble de la toiture » constatées dans l’expertise souligne la mauvaise foi de la venderesse qui a induit en erreur son acquéreur quant à l’ampleur et aux conséquences des vices. Le coût des réparations, en ce compris les mesures conservatoires réalisées par la SCI Le Corbusier pour remédier de façon provisoire aux infiltrations, évaluées à 113.760 euros appuie l’ignorance par l’acquéreur de l’ampleur et des conséquences du vice. L’absence de discussion sur ce point de la défenderesse ajoute à ces présomptions graves, précises et concordantes d’un vice caché.

Il s’évince de ces éléments le caractère occulte de l’absence d’étanchéité de l’ensemble de la toiture, et donc des pleines conséquences et de l’ampleur des vices de la chose, dont l’acheteur n’a pu se convaincre lui-même, ainsi que sa connaissance par le vendeur.

La SCI Grézan 1 sera en conséquence tenue responsable de l’ensemble des préjudices indemnisables de la SCI Le Corbusier au titre de la garantie des vices cachés.

*

Selon l’experte, « compte tenu de la multiplicité des points d’infiltration, la seule façon de remédier aux désordres d’infiltration est de reprendre l’étanchéité totale de la couverture ». Elle chiffre les travaux à réaliser sur la base d’un devis de l’entreprise Stim à hauteur de 85.000 euros HT, auquel elle rajoute 5.000 euros HT pour la dépose des blocs de climatisation, soit 108.000 euros TTC.

Elle tient en outre compte des mesures mises en place par la SCI Le Corbusier pour remédier de façon provisoire aux infiltrations, justifiées par cette dernière, avec un bâchage d’un montant de 3.120 euros, un entoilage partiel à 1.824 euros et 816 euros de test d’aspersion aux frais avancés de la requérante.

La SCI Le Corbusier sollicite en outre le remboursement de différentes autres mesures conservatoires. Elle produit à cet effet une facture acquittée le 2 mars 2023 de 1824 euros de la société Stim pour un entoilage, faisant suite à un devis du 14 décembre 2022. Il apparaît donc que cette mesure, réalisée durant les opérations expertales, a déjà été prise en compte par l’experte qui retient une prestation identique pour un montant similaire.

Il est en revanche justifié d’une « réparation ponctuelle » en juillet-août 2023 d’un montant de 1.380 euros et d’une autre en novembre-décembre 2023 de 984 euros qui seront reprises dans le préjudice de la SCI Le Corbusier.

En conséquence, la SCI Grézan 1 sera condamnée à payer à la SCI Le Corbusier la somme de 116.124 euros (108.000 + 3.120 + 1.824 + 816 + 1380 + 984).

N° RG 24/00403 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KKE6

Sur le recours de la SCI Grézan 1 en garantie contre la compagnie Axa France Iard

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime bien fondée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Selon l’article L.521-1 (I) du code des assurances « Les distributeurs de produits d’assurance agissent de manière honnête, impartiale et professionnelle et ce, au mieux des intérêts du souscripteur ou de l’adhérent. ».

Il est établi en jurisprudence une obligation générale d’information, de conseil et de mise en garde à la charge de l’assureur, tenu personnellement ou du fait de ses mandataires. Celle-ci porte sur l’adéquation des garanties proposées aux besoins de l’assuré et à sa situation personnelle.

C’est d’ailleurs cette obligation qui est visée par l’article L.521-1 du code des assurances invoqué par la SCI Grézan 1, ainsi que par les jurisprudences citées dans son assignation.

L’obligation générale de conseil sur laquelle la SCI Grézan 1 recherche une faute de son assureur n’est aucunement consacrée en droit positif. En fonction des garanties souscrites, l’assureur peut être en faute s’il a manqué de diligence ou de pertinence dans la conduite du dossier au regard des stipulations particulières du contrat souscrit. Ainsi, une assurance protection juridique ou dommages-ouvrages est susceptible de commettre une faute en ne conseillant pas son assuré d’entrer en voie contentieuse avant la prescription de la garantie décennale.

En l’espèce, l’acte authentique de vente précise que le vendeur n’a souscrit aucune assurance dommages ouvrages pour la réalisation des constructions. La SCI Grézan 1 ne produit pas la police d’assurance la liant avec la compagnie Axa France iard, mais il ressort des pièces transmises (échanges avec l’assureur et comptes rendus du cabinet Polyexpert) que cette dernière est intervenue au titre de la garantie « Dégâts des eaux ».

Le principe de l’assurance « Dégâts des eaux » vise à garantir les dommages consécutifs à de tels sinistres et non la réparation de la cause, qui est l’objet du présent contentieux. De surcroît, le rapport définitif de l’expert amiable du 29 juin 2018, soit avant l’expiration du délai décennal, mentionne que l’assuré « a indiqué prendre à sa charge la réfection de l’ensemble des embellissements endommagés » avant de conclure à l’absence de « suite indemnitaire contractuelle ». L’expert précise que la SCI Grézan 1 ne formule aucune réclamation et précise qu’il va l’accompagner pour l’obtention d’un recours auprès de l’assureur décennal pour que la toiture soit réparée, ce qui n’entrait d’ailleurs pas dans les obligations contractuelles souscrites. Il mentionne cependant dans ce même rapport « Bâtiment construit en 2010 », et qu’il a sollicité l’assuré « afin d’obtenir tous les éléments contractuels de la construction ». Dans l’acte authentique de vente du 30 janvier 2019, le vendeur déclare encore « que l’achèvement des travaux a eu lieu le 1er juillet 2010 ».

Il s’évince de ces éléments d’une part que la SCI Grézan 1 ne démontre pas une obligation de conseil de son assureur « Dégâts des eaux » dans un contentieux relevant de la garantie décennale, d’autant que les conclusions de l’expert amiable mandaté amenaient à une clôture du dossier avant l’expiration du délai de prescription. D’autre part, qu’au regard des éléments en sa possession, l’expert ayant opté pour accompagner l’assuré vers un recours en garantie décennale ignorait que la SCI Grézan 1 avait signé le PV de réception des travaux le 29 septembre 2008, et l’urgence subséquente d’interrompre la prescription.

Il s’ensuit que le préjudice invoqué par la SCI Grézan 1 de ne pas avoir pu se retourner en garantie décennale contre les constructeurs de la toiture ne réside pas dans un manquement de la compagnie Axa France Iard à son obligation de conseil, qui n’est pas établi. Il trouve sa source dans son absence de souscription d’une assurance dommage-ouvrage, pourtant obligatoire, et dans sa propre négligence dans le suivi de ses dossiers pour n’avoir pas communiqué la juste date de réception des travaux, alors même d’ailleurs que le rapport d’expertise amiable souligne « que sur les dernières années la société Cance construction métallique est intervenue à plusieurs reprises en réparation de la toiture fuyarde ». Il y a lieu de rappeler que lors du rendu du rapport de polyexpert la prescription décennale n’était pas encore acquise et la SCI Grézan 1, qui seule connaissait la date de réception, pouvait encore agir.

La SCI Grézan 1 sera en conséquence déboutée de sa demande d’être relevée et garantie par la compagnie Axa France Iard des condamnations prononcées à son encontre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 1231-7 alinéa 1 du code civil, les intérêts sur les sommes dues, ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance, 1231-6 du code civil du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

La SCI Grézan 1 qui succombe à l’instance en supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise et ceux de l’instance de référé.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner la SCI Grézan 1 à payer à la SCI Le Corbusier au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €. La SCI Grézan 1 qui perd le procès sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire,

CONDAMNE la SCI Grézan 1 à payer à la SCI Le Corbusier la somme de 116.124 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI Le Corbusier de sa demande d’être relevée et garantie par la compagnie Axa France Iard des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE la SCI Grézan 1 aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et ceux de l’instance de référé ;

CONDAMNE la SCI Grézan 1 à payer à la SCI Le Corbusier la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI Grézan 1 de sa demande au titre des frais irrépétibles;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT