TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 29 Novembre 2024

N° RG 24/06412 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LFL2

Jugement du 29 Novembre 2024

N° : 24/760

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[O] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Novembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Jade VIOLIN, auditirice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 18 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Mme [J] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 € et d’une provision pour charges de 49,26 €.

Monsieur [O] [D] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement d’Ille-et-Vilaine, lequel a été déclaré recevable le 28 avril 2022 et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’établissement ARCHIPEL HABITAT a contesté cette décision par courrier en date du 12 juillet 2022 et a demandé la mise en place d’un moratoire.

Par jugement du 17 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a déclaré recevable et bien fondé le recours formé par ARCHIPEL HABITAT, considérant que la situation de Monsieur [D] n’était pas irrémédiablement compromise.

Par décision du 26 juillet 2023, la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a validé une mesure de suspension d’exigibilité des dettes de Monsieur [O] [D] pour une durée de 24 mois à compter du 26 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.548,97 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 26 juillet 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 6.613,86 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o les loyers dus du 9 juillet 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, dire qu’à défaut d’un règlement la dette redeviendra immédiatement exigible, la résiliation sera prononcée et le locataire sera expulsé.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 18 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2024, s’élève désormais à 7.869,96 €. Il indique que le dernier paiement est intervenu en juillet 2023.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [O] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 31 janvier 2024, Monsieur [O] [D] n’a pas réglé la dette locative d’un montant de

4.548,97 € tel que mentionné dans l’acte.

Il résulte de l’enquête sociale réalisée pour l’audience que Monsieur [D] est bénéficiaire de l’allocation pour adulte handicapé à hauteur de 1.016 euros par mois, et qu’il a une importante retenue sur ce montant (300 euros par mois) en raison d’un trop perçu de plus de 10.000 euros. Sa dette auprès de la CAF s’élèverait désormais à 1.770 euros.

En raison du non-paiement des loyers, l’allocation de logement a été suspendue et ce depuis février 2024. Si Monsieur [D] peut prétendre au rétablissement de cette allocation de logement, il doit mettre en place un plan d’apurement avec le bailleur social, ce qu’il n’a pas fait, ni avant l’audience, ni à l’audience puisqu’il était absent. En outre, le rappel d’APL, d’un montant de l’ordre de 1.179 euros en octobre 2024, ne pourrait suffire à apurer le passif, lequel a augmenté dans une proportion importante depuis l’assignation.

En effet, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2024, Monsieur [O] [D] lui devait la somme de 7 869,96 €, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur.

Il sera donc condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.613,86 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2024, échéance de juillet 2024 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [O] [D] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

En outre, la Commission de surendettement d’Ille-et-Vilaine ayant prononcé la suspension d’exigibilité des dettes de Monsieur [O] [D] pour une durée de 24 mois à compter du 26 juillet 2023, il convient de constater que l’exigibilité de cette dette est suspendue au profit de ce dernier jusqu’au 26 juillet 2025.

• Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 416,16 €.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter de la signification du présent jugement. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

• Sur les loyers dus du 9 juillet 2024 jusqu’à la résiliation du bail

Monsieur [O] [D] sera condamné au paiement des loyers et charges ayant couru depuis le 9 juillet 2024 et jusqu’à la date de la résiliation du bail soit au jour de la signification du présent jugement.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 janvier 2022 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [O] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ;

ORDONNE à Monsieur [O] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.613,86 € (six mille six cent treize euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2024, échéance de juillet 2024 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la suspension de l’exigibilité de la dette locative au profit de Monsieur [O] [D] à compter du 26 juillet 2023 et pour un délai de 24 mois, soit jusqu’au 26 juillet 2025, en application de la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 26 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 416,16 € (quatre cent seize euros et seize centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] au paiement des loyers et charges ayant couru depuis le 9 juillet 2024 et jusqu’à la date de la résiliation du bail soit au jour de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 26 juillet 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge