TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

N° RG 24/05975 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LET5

Jugement du 12 Décembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[S] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 17 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par madame [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [P]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2013, la communauté de communes du Pays de [Localité 10], représenté par son mandataire, SIRES DE BRETAGNE, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 11] [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel 336,15 € et d’une provision pour charges de 7,60 €. Un dépôt de garantie de 335 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un constat d’état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 30 mai 2013.

Aux termes d’un acte authentique de vente du 27 décembre 2013, la communauté de communes du Pays de [Localité 10] a transmis la propriété du bien en cause à l’établissement ARCHIPEL HABITAT qui s’est ainsi substitué au vendeur dans ses rapports avec le locataire, en qualité de bailleur.

Par jugement du 18 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a notamment prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Monsieur [S] [P].

Par courrier remis en main propre le 28 février 2023, Monsieur [S] [P] a déclaré donner congé du logement, a autorisé ARCHIPEL HABITAT à pénétrer dans le logement et le box et faire appel à un serrurier aux frais du locataire, a déclaré abandonner son mobilier et ses effets personnels et autorisé ARCHIPEL HABITAT à s’en débarrasser aux frais du locataire, et a accepté que le bailleur social puisse donner mandat à un commissaire de justice afin de procéder à l’état des lieux de sortie, acceptant de régler 50% du coût de l’état des lieux.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 2 juin 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 décembre 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a mis en demeure Monsieur [P] de régler la somme de 19.483,78 € au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

Un constat de carence de la tentative de conciliation a été dressé par Monsieur [R], conciliateur de justice, le 19 avril 2024.

Par assignation délivrée le 13 mai 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

4.616,26 €, correspondant au coût des réparations locatives (4.952,41 €), déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 336,15 €,85,54 € correspondant à 50% du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie,50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à sa personne, Monsieur [S] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1731 du même code ajoute que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 30 mai 2013, lors de l’entrée de Monsieur [S] [P] dans les lieux fait état d’un logement alors globalement en bon état, présentant toutefois des usures.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 2 juin 2023, fait état des désordres suivants :

Dans les WC : la peinture du plafond présente de multiples micro-taches, la tapisserie des murs est usée et sale et présente des décollements en partie basse, le sol est usé et présente des taches autour du WC, le WC n’a plus d’abattant,Dans la salle de bain : le plafond présente de multiples micro-taches, le cache de l’interrupteur est manquant, un carreau de la faïence est cassé, la toile de verre des murs présente des micro taches, le sol est usagé, la trappe d’accès de la baignoire a trois carreaux manquants, la porte présente des traces de coulure en face externe et un noircissement en face interne, le convecteur est sale, Dans la chambre n°1 : le plafond présente des micro-taches, les murs sont dénudés et abimés et présentent des taches, trous et impacts sur l’ensemble, la moquette du sol est ancienne, tachée et sale, la peinture de la porte est délavée et présente un trou en face interne,Dans la chambre n°2 : le plafond présente des micro-taches, la tapisserie des murs est abimée et présente de multiples taches, trous, impacts sur l’ensemble, une prise à son cache manquant, une prise est manquante sous la fenêtre, la moquette du sol est ancienne, tachée et sale, la porte est sale et noircie,Dans le séjour / cuisine : le plafond est encrassé et présente une douille sans ampoule, la tapisserie des murs est abimée et sale et présente de multiples taches, arrachements, zones brunies, noircissements et impacts, trois carreaux du carrelage au sol sont fissurés, un autre présente un impact, la porte est déposée et sa poignée est manquante, le convecteur est rouillé, l’évier en inox est marqué, le placard sous évier est sale et le revêtement est écaillé,Sur le palier : le plafond est sale et bruni, les murs sont à nu et présentent de multiples taches, marques et trous, la peinture des plinthes est écaillée, le sol plastifié est usé, marqué et arraché, la porte est sale et écaillée,Dans l’escalier au rez-de-chaussée : le plafond présente des taches, notamment de moisissures, l’ampoule ne fonctionne pas, la tapisserie des murs est ancienne et présente des taches, trous, noircissements, éraflures et déchirures, les marches sont en pierres noircies par endroits, le carrelage est sale, la porte est abimée, poussiéreuse et délavée, ses vitres sont cassées, Dans le grenier entre-niveaux : les murs présentent des trous et des taches brunes, le sol est taché et usagé, la porte est déposée, une zone du plafond est dénudée,Au rez-de-chaussée : quelques lattes du lambris des murs sont délogées, présence de trous de cheville, rayures et traces blanchâtres, la porte est déposée, la fenêtre en bois ne s’ouvre pas,Dans le cellier : la porte se referme difficilement.

Aucune clé n’a été restituée par le locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, ARCHIPEL HABITAT produit les factures suivantes pour une somme totale de 5 981,96 € dont 4 822,41 € qu’il estime à la charge du locataire :

Une facture de 287,72 € émanant de la société ATR relative à la réfection des plinthes de l’appartement,Une facture de 518,03 € émanant de la société PROXISERVE relative au remplacement du lavabo,Une facture de 3.328,27 € émanant de la société ATR relative à la réfection de papiers peints et peintures,Une facture de 93,45 € émanant de la SAS MARC MAILLARD relative à la mise en sécurité de la porte d’entrée et à la réparation de la porte du cellier,Une facture de 346,28 € émanant de la SAS MARC MAILLARD relative au remplacement du verrou de la porte du cellier et de la porte d’entrée,Une facture de 103,57 € émanant de la société ATR relative à la réfection de la faïence de la salle de bain et de la peinture de la cuisine, Une facture de 240,72 € émanant de la SAS MARC MAILLARD relative à la réparation de la fenêtre de la loggia et à la dépose du lambris du rez-de-chaussée et du grenier,Une facture de 568,62 € émanant de la société [T] ELECTRICITE relative à la vérification et à la réparation de l’installation électrique,Une facture de 1.325,71 € émanant de la société ATR relative à des travaux de réfection des sols,Une facture de 742,97 € émanant de la société SOGEA relative à des travaux « marche » et à des raccords de plâtre, Une facture de 430,88 € émanant de la société LIMEUL relative à la reprise d’ardoises et au nettoyage des gouttières,Une facture de 1.566,35 € émanant de la société EIFFAGE CONSTRUCTION relative à la réfection d’un plafond,Une facture de 672 € émanant de la société NET PLUS relative au nettoyage du logement.

S’agissant de la somme de 130 € réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés non restituées, l’état des lieux de sortie dressé le 2 juin 2023 mentionne qu’aucune clé n’a été restituée par le locataire. Cette somme pourra donc être mise à sa charge.

Le locataire a occupé le logement pendant une durée de dix ans.

Le bailleur entend mettre à la charge du locataire, à hauteur de 47 %, le remplacement de la porte d’entrée pour la somme de 221,51 €. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 30 mai 2013 que la porte d’entrée était dans un état d’usage, et non en bon état. En outre, le locataire a occupé le logement pendant 10 ans et il n’est pas démontré que les dégradations relevées résultent d’une faute de sa part. Dans ces conditions, le remplacement de la porte d’entrée ne saurait être mis à la charge du locataire.

Par ailleurs, ARCHIPEL HABITAT entend mettre à la charge du locataire le remplacement du meuble sous évier pour la somme de 462,76 €. Il ressort pourtant de l’état des lieux d’entrée du 30 mai 2013 que celui-ci était alors dans un état d’usage. De plus, la grille de vétusté de la « Charte état des lieux » d’ARCHIPEL HABITAT mentionne un délai de vétusté de 15 ans s’agissant des meubles sous évier or celui-ci était déjà relativement usé lors de l’entrée de Monsieur [P] dans les lieux, il y a plus de dix ans. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de mettre cette somme à la charge du locataire.

La réfection de la peinture des murs de la salle de bain, facturée 80,38 €, ne saurait être mise à la charge du locataire. En effet, il ressort de l’état des lieux d’entrée que celle-ci était déjà en état d’usage lors de l’entrée du locataire dans les lieux en 2013 or, la grille de vétusté de la « Charte état des lieux » d’ARCHIPEL HABITAT indique que le délai de vétusté des peintures est de 9 ans. Il n’est ainsi pas démontré que la vétusté de la peinture résulte d’un usage anormal ou abusif des lieux. De la même façon, le bailleur entend mettre à la charge du locataire la réfection du papier peint des WC, pour un montant de 80,96 €. Toutefois, s’il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que celui-ci est usé et sale, la grille de vétusté de la « Charte état des lieux » d’ARCHIPEL HABITAT mentionne un délai de vétusté de 9 ans s’agissant du papier peint, or le locataire a occupé les lieux pendant dix ans et la tapisserie n’était pas neuve lors de son entrée dans le logement. Cette somme ne saurait donc être mise à la charge du locataire.

Pour les mêmes raisons, la réfection de la peinture des plafonds de la chambre n°1 et de l’escalier et des murs du grenier, facturée respectivement 64,54 €, 29,07 € et 154,66 €, ne saurait être mise à la charge du locataire dès lors que les plafonds de la chambre n°1 et de l’escalier ainsi que les murs du grenier étaient déjà dans un état d’usage lors de l’entrée dans les lieux du locataire en 2013 et que le délai de vétusté applicable est de 9 ans.

Le bailleur facture le remplacement de la faïence de la salle de bain, pour un montant de 67,14 €. Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que la faïence murale est en état d’usage mais que l’habillage de la baignoire est dégradé puisque trois carreaux sont manquants sur sa trappe d’accès. Toutefois, l’état des lieux d’entrée mentionne également la dégradation de la trappe de la baignoire. Dans ces conditions, cette somme ne saurait être mise à la charge de Monsieur [P].

En outre, le lessivage du plafond du séjour facturé 55,08 €, qui apparait redondant avec le lessivage et l’application d’une couche de peinture sur le plafond du séjour, facturés 174,42 €, ne sauraient être mis à la charge du locataire dès lors que le plafond était déjà dans un état d’usage lors de l’entrée dans les lieux du locataire en 2013, soit il y a plus de dix ans, justifiant d’une usure normale.

En ce qui concerne les éléments facturés au titre de la réfection de la loggia, située à gauche de l’entrée, correspondant au rez-de-chaussée aux termes du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 2 juin 2023, pour un montant total de 167,66 €, il ressort du contrat de bail du 30 mai 2013 que seul l’appartement situé au 1er étage a été donné à bail à Monsieur [S] [P], et non la pièce située au rez-de-chaussée. L’état des lieux d’entrée du 30 mai 2013 ne mentionne d’ailleurs pas cette pièce. Il en résulte que le coût de la réfection de la pièce au rez-de-chaussée (loggia) ne saurait être mis à la charge de Monsieur [P].

S’agissant des sommes de 38,52 € et 192,60 €, facturées au titre, respectivement, de la réfection du sol des WC et du grenier, il ressort de l’état des lieux d’entrée que ceux-ci étaient en bon état, et non neufs, lors de l’entrée dans les lieux du locataire en 2013 tandis que le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 2 juin 2023 mentionne que ces sols sont usés et taché. Il convient ainsi d’appliquer un coefficient de vétusté de 50 % à la réfection de ces sols plastifiés dès lors que le délai de vétusté applicable, aux termes de la grille de vétusté de la « Charte état des lieux », est de 15 ans et que les sols n’étaient pas neufs en 2013. Par conséquent, c’est la somme totale de 115,56 € (= 19,26 € + 96,30 €) qui sera mise à la charge du locataire.

Le lessivage des boiseries, tuyauteries et radiateurs du séjour et des WC, mis à la charge du locataire pour un montant de 3,48 € chacun apparaît redondant, l’état des indemnités versé aux débats mentionnant également le lessivage et l’application d’une couche de peinture sur ces mêmes éléments, pour un montant respectif de 19,92 € et 9,96 €, c’est donc ces sommes qui seront mises à la charge du locataire.

De même, le nettoyage des sols de la chambre n°2 et du grenier, facturé respectivement 7,74 € et 2,58 €, apparaît redondant, le décapage de tous les sols étant déjà facturé pour un montant de 48,78 €. Seule cette dernière somme sera donc mise à la charge du locataire.

Par ailleurs, le bailleur entend mettre à la charge du locataire la réfection du papier peint de la chambre n°1, pour un montant de 262,90 €, et celui de la chambre n°2, pour un montant de 208,78 €. Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 30 mai 2013 que les murs étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire tandis qu’ils sont abimés, tachés et présentent des impacts aux termes du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, leur réfection pourra être mise à la charge du locataire mais il convient toutefois de faire application d’un coefficient de vétusté de 70 %, le délai de vétusté applicable aux papiers peints étant de 9 ans aux termes de la grille de vétusté versée aux débats. Par conséquent, les sommes de 78,87 € et 62,63 € seront mises à la charge de Monsieur [P].

Il convient, pour les mêmes raisons, de faire application du même coefficient de vétusté s’agissant de la réfection du papier peint du séjour, facturé 418,25 €, si bien que c’est la somme de 125,47 € qui sera mise à la charge du locataire à ce titre.

La réfection du papier peint des murs de l’escalier, facturée 124,76 € auquel il faut ajouter 87,86 € de main d’œuvre, ne saurait être mise à la charge du locataire dès lors qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé le 30 mai 2013 que celui-ci était déjà usé lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur [P].

Concernant le grenier, dénommé « dégagement étage logement » aux termes de l’état des lieux d’ARCHIPEL HABITAT, le bailleur facture la réfection du sol, pour un montant de 115,56 €, de la peinture des boiseries, pour un montant de 89,64 € et de la peinture du plafond, pour un montant de 87,21 €. Il convient toutefois d’appliquer à ces sommes un coefficient de vétusté de 50 % dès lors que ces éléments n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire et que celui-ci a demeuré dix ans dans les lieux. C’est ainsi une somme totale de 146,20 € (= 57,78 € + 44,82 € + 43,60 €) qui sera mise à la charge du locataire à ce titre.

En revanche, il restera à la charge de Monsieur [S] [P] les frais sollicités par le bailleur au titre du remplacement de la porte de la boîte aux lettres, soit la somme de 165,23 €, au titre du lessivage des boiseries, tuyauteries et radiateurs du logement, soit la somme totale de 109,56 €, au titre de la réfection et du nettoyage des éléments électriques, soit la somme totale de 54,04 €, au titre du nettoyage d’éléments divers, notamment des fenêtres et volets, soit la somme totale de 125,54 €, au titre de l’achat d’une poignée pour la porte du séjour, soit la somme de 23,57 €, au titre du lessivage et de la réfection des plafonds de la chambre n°2 et des WC, soit la somme totale de 75,10 €, au titre de l’achat d’un abattant double pour les WC, soit la somme de 41,81 €, au titre de la réfection des plinthes, soit la somme totale de 158,24 €, au titre de la réfection des sols des chambres, soit la somme totale de 693,36 €, au titre du traitement des impacts sur la porte de la chambre n°2, soit la somme de 34,96 €, au titre de la remise en état du plafond du grenier, soit la somme de 43,93 €, et au titre de l’ajustement de la porte du grenier, soit la somme de 23,57 €.

En effet, ces frais témoignent d’un usage manifestement anormal ou abusif du logement.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, Monsieur [S] [P] est redevable à l’égard de ARCHIPEL HABITAT de la somme totale 2.286,30 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Il convient de déduire de cette somme celle de 335 € correspondant au dépôt de garantie versé par Monsieur [P] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, Monsieur [S] [P] sera condamné à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 1.951,30 € au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du montant du dépôt de garantie, et ce, suite à son départ du logement situé au [Adresse 3].

Sur le paiement de 50 % du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, Monsieur [S] [P] sera condamné à payer la somme de 85,54 € à l’établissement ARCHIPEL HABITAT, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 2 juin 2023.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 951,30 € (mille neuf cent cinquante-et-un euros et trente centimes) au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du montant du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 85,54 € (quatre-vingt-cinq euros et cinquante-quatre centimes) correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 2 juin 2023 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées,

La Greffière, La Juge,