AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 MARS 2026

N° RG 25/00481 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LRFC

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [X] [R]

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [I] [C] épouse [J]

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [J]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 26 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M. [R] (par LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. et Mme [J] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 avril 2016, modifié par avenant du 30 mars 2017, Monsieur [X] [R] a consenti à Madame [I] [C] épouse [J] et à Monsieur [B] [J] un bail d’habitation sur un logement situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), pour un loyer mensuel révisable d’un montant de 350 euros outre 45 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [X] [R] a fait signifier à Madame [I] [C] épouse [J] et à Monsieur [B] [J] le 14 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 080 euros.

Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié à Madame [I] [C] épouse [J] et à Monsieur [B] [J] le 31 juillet 2025 et enregistré au greffe le 26 août 2025, Monsieur [X] [R] les a assignés à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 26 janvier 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

Vu l’urgence,

CONSTATER la résiliation du bail et ORDONNER l’expulsion des locaux par Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] et tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin et à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;CONDAMNER Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J], locataires, solidairement, au paiement de :à titre provisionnel, la somme de 1 620 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 17 juillet 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement soit le 14 mai 2025 sur la somme de 750 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile), la somme mensuelle de 705 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile) ;RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du Code de procédure civile).

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026 au cours de laquelle Monsieur [X] [R], qui a comparu en personne, a indiqué que les défendeurs avaient quitté les lieux au 31 juillet 2025, et renoncer en conséquence à sa demande en expulsion, mais maintenir autres demandes en précisant que les mêmes étaient redevables de la somme de 1 455 euros à leur départ des lieux, Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] n’étant ni présents ni représentés bien que régulièrement assignés par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail relatif au logement à usage d’habitation contient une clause résolutoire au cas de défaut de paiement de paiement des loyers et charges, et le commandement de payer signifié aux défendeurs en la cause le 14 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 080 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 juillet 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à la date du 15 juillet 2025.

Il convient par ailleurs de constater que Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] ont libéré effectivement les lieux au 31 juillet 2025, de sorte que Monsieur [X] [R] ne forme plus de demande en expulsion, qui est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, Monsieur [X] [R] poursuit paiement de la somme de 1 455 euros selon décompte actualisé, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Les défendeurs, qui n’ont pas comparu, ne produisent par hypothèse aucun élément de nature à contester l’existence comme le quantum de telle dette.

Il convient donc de considérer que Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] restent donc redevables de la somme totale de 1 455 euros à l’égard de Monsieur [X] [R], terme du mois de juillet 2025 inclus.

La condamnation sera prononcée solidairement dès lors que les défendeurs sont mariés de sorte que, conformément à l’article 220 du Code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [X] [R] la somme de 1 455 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de juillet 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 750 euros ainsi que sollicité, et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, terme du mois de juillet 2025 inclus, par Monsieur [X] [R] sera rejeté.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités mensuelles d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, les défendeurs sont par principe redevables, en l’occurrence solidairement en application des dispositions de l’article 220 du Code civil, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre, soit à compter du 15 juillet 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, en l’espèce constatée au 31 juillet 2025.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée non à la somme de 705 euros par mois ainsi que sollicité dans l’acte introductif d’instance, mais à la somme de 435 euros correspondant au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, outre actualisation conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de l’indemnité due au titre du mois de juillet 2025, considération prise de la libération effective des lieux par les défendeurs au 31 juillet 2025, qui sera due à terme échu au dernier jour du mois dont s’agit.

Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 15 juillet 2025 et jusqu’au 31 juillet 2025, date de libération effective des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 435 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner solidairement et à titre provisionnel, Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] à compter du 15 juillet 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 435 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant au loyer et aux charges jusqu’au 31 juillet 2025, date de la libération effective et définitive des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de ladite indemnité qui sera due à terme échu, au dernier jour du mois de juillet 2025.

Il convient de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme totale de 1 455 euros outre intérêts à laquelle Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] sont déjà solidairement condamnés à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, terme du mois de juillet 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 15 juillet 2025.

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée à titre provisionnel par Monsieur [X] [R] sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 d’un montant de 90,18 euros, de l’assignation du 31 juillet 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 1er août 2025.

Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J], étant tenus aux dépens, seront in solidum condamnés à payer à Monsieur [X] [R] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu par contrat du 14 avril 2016, modifié par avenant du 30 mars 2017, entre Monsieur [X] [R] en sa qualité de bailleur et Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] en leur qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail relatif au logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à la date du 15 juillet 2025 ;

CONSTATE que Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] ont libéré effectivement les lieux au 31 juillet 2025 ;

CONSTATE en conséquence que Monsieur [X] [R] ne forme plus de demande en expulsion, qui est devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement, à titre provisionnel, Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] à payer à Monsieur [X] [R] la somme de 1 455 euros (mille quatre cent cinquante-cinq euros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de juillet 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, terme du mois de juillet 2025 inclus, par Monsieur [X] [R] ;

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due à compter du 15 juillet 2025 et jusqu’au 31 juillet 2025, date de libération effective des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 435 euros (quatre cent trente-cinq euros) par mois, outre actualisation conformément au bail ;

CONDAMNE en conséquence solidairement et à titre provisionnel Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] à compter du 15 juillet 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 435 euros (quatre cent trente-cinq euros) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant au loyer et aux charges jusqu’au 31 juillet 2025, date de la libération effective et définitive des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de ladite indemnité qui sera due à terme échu, au dernier jour du mois de juillet 2025, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme totale de 1 455 euros outre intérêts à laquelle Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] sont déjà solidairement condamnés à titre provisionnel par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, terme du mois de juillet 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 15 juillet 2025 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée à titre provisionnel par Monsieur [X] [R] ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] à payer à Monsieur [X] [R] la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C] épouse [J] et Monsieur [B] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 d’un montant de 90,18 euros, de l’assignation du 31 juillet 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 1er août 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 23 MARS 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffière.

Le Greffier Le Président