TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/07555 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHVI

Jugement du 20 Décembre 2024

N° : 24/832

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[U] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [I]

à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Décembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Mme [X] [F], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [U] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2019, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,78 € et d’une provision pour charges de 53,56 €, outre la mise à disposition d’une place de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel, charges comprises, de 38,56 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 646,05 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [R] [I] le 3 mai 2022.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Ordonner l’expulsion de Mme [R] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

3 928,97 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 22 novembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2024, s’élève désormais à 5 067,47 €. Elle ajoute que Mme [I] ne justifie pas d’une assurance locative.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur affirme que le logement fait l’objet d’une sous-location, Mme [I] sous-louant deux chambres à des personnes sans titre de séjour. D’après AIGUILLON CONSTRUCTION, la locataire demeure à [Localité 9].

Mme [R] [I] expose qu’elle travaille à [Localité 9], si bien qu’elle y est hébergée, bien que son logement principal soit bien celui de [Localité 11]. Elle conteste la sous-location de son logement, affirmant que les personnes hébergées n’ont pas signé de contrat et ne payent pas de loyer.

La locataire indique, par ailleurs, bénéficier d’un salaire de 1 000 € par mois et affirme qu’elle va reprendre le paiement de son loyer.

Mme [R] [I] sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 646,05 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2023.

1.3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [R] [I] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Les délais de paiement seraient ainsi nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Toutefois, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [R] [I] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2024, Mme [R] [I] lui devait la somme de 5 067,47 €, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [I] ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 18 novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [R] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant, de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation et de l’absence de justificatif d’assurance habitation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 décembre 2019 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Mme [R] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 19 juin 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [R] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [I] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 5 067,47 € (cinq mille soixante-sept euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [R] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 18 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [R] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2023 et celui de l’assignation du 26 septembre 2024,

DEBOUTE Mme [R] [I] de sa demande de délais de paiement.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge