RE F E R E

N°

Du 19 Juillet 2024

N° RG 24/00247 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K3MV

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Marie-caroline CLAEYS

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Marie-caroline CLAEYS

Expédition délivrée le:

à

M^e Marie-caroline CLAEYS

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie-caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. IRENE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé, par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 05 Juin 2024,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 19 Juillet 2024, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par deux actes sous seing privé en date du 07 août 2020, M. [H] [G] et Mme [E] [F] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Irene un local à usage d’activité de couvreur situé [Adresse 2] (35), pour un loyer annuel de 7 846 €, payable mensuellement et d’avance le premier jour de chaque mois, outre le remboursement par le locataire à ses bailleurs de la taxe foncière.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer la somme en principal de 8 824 €, correspondant à des loyers restés impayés de mai 2023 à janvier 2024. Ce commandement, visant la clause résolutoire notamment pour défaut de paiement des loyers, reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, M. [G] et Mme [F] ont ensuite fait assigner la SARL Irene devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Les bailleurs sollicitent également, notamment, sa condamnation à leur payer :

— la somme provisionnelle de 10 964,54 €, au titre de la dette locative majorée de pénalités; – une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

A l’audience utile du 05 juin 2024, M. [G] et Mme [F], représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leur assignation.

La SARL Irene n’a ni comparu, ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à son gérant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, daté du 20 mars 2024 (pièce bailleurs non numérotée), que le fonds de commerce de la société locataire n’est grevé d’aucune inscription.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièces bailleurs n° 1 et 2), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 29 janvier 2024 (pièce bailleurs n°5), il n’est pas contesté qu’il a pas été procédé par la société locataire au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 29 février 2024 et la SARL Irene, devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’assistance de la force publique

L’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n’entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande des bailleurs, sur ce point, ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et charges

Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers, charges et taxes est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièces bailleur n°1 et 2) et, en l’absence de cette dernière, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l’obligation s’élève, lui, à la somme non sérieusement contestable de 7 314,55 € au titre des loyers et charges dus pour la période du 01er mai 2023 au 28 février 2024 inclus, somme au paiement de laquelle la société Irene sera condamnée par provision, en deniers ou quittances. Le montant réclamé au titre de la taxe foncière, en ce qu’il n’est justifié par aucune des pièces versées aux débats, souffre dès lors d’une contestation sérieuse et ne pourra qu’être rejeté.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à ses bailleurs, ceux-ci sont en conséquence fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de

sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour les bailleurs, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition de leur bien.

Au vu des éléments d’appréciation soumis à la juridiction et en l’absence de preuve d’un tel préjudice qui de toute façon n’est pas allégué, il y a lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer, comme le réclament les bailleurs, soit la somme de 737 €. Cette somme correspond à la valeur équitable des lieux sur laquelle les parties s’étaient accordées, somme que la société locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel, à compter du 01er mars 2024 seulement, puisque telle est la demande des bailleurs et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les prétentions formées au titre de la clause relative aux retards de paiement et de la clause pénale

Les bailleurs sollicitent une majoration par provision de leur créance de 10 %, soit la somme de 414,44 €, en application de la clause intitulée « intérêts en cas de retard » stipulée au bail.

Compte-tenu de l’importance de cette majoration forfaitaire des sommes dues et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération. En conséquence, le quantum réclamé souffre d’une contestation sérieuse que la juridiction se doit de soulever en application de l’article 472 du code de procédure civile et qu’elle n’a pas le pouvoir de trancher.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé à son sujet. Il en va de même, et pour le même motif, de la prétention formée au titre de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

La SARL Irene qui succombe supportera, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d’instance dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, la SARL Irene versera de ce chef la somme de 800 € à ses bailleurs.

PAR CES MOTIFS

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision réputée contradctoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe :

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation, le 29 février 2024, du bail qui liait les parties, l’expulsion de la SARL Irene, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 2]

CONDAMNE la SARL Irene à payer, en deniers ou quittances, à M. [G] et à Mme [F] une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 737 € par mois (sept cent trente-sept euros) à compter du 01er mars 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

la CONDAMNE à payer, aux mêmes et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 7 314,55 € (sept mille trois cent quatorze euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers et charges dus pour la période du 01er mai 2023 au 28 février 2024 inclus ;

la CONDAMNE aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du code de procédure civile ;

la CONDAMNE à payer à M. [G] et à Mme [F] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés